未來社區建設開發模式思考
——以杭州為例

□梁靖廷 謝小微

今年浙江省兩會上，未來社區被寫入《政府工作報告》，且被定義為2019年扎實推進大灣區建設的標志性項目之一。省政府正式印發《浙江省未來社區建設試點工作方案》，為浙江未來社區建設提出了明確的工作目標和建設要求，標志著浙江已著手開展未來社區建設試點工作。近年來，隨著杭州經濟的快速發展，以及在數字經濟、創新創業、城市國際化方面的全國影響力，杭州某些社區已有了未來社區的雛形，如已在運營的良渚文化村萬科隨園嘉樹、新交付的綠城楊柳郡、在建的未來科技城萬科天空之城等。未來社區的提出，契合杭州正打造高水平高質量發展要求。本文基于對杭州市未來社區申報試點項目的調研，提出杭州未來社區建設開發的重難點問題及措施建議。

未來社區是什么

在國內，由省級層面提出建設未來社區的，浙江是首家。根據浙江省發展規劃研究院的研究成果，提出未來社區是以人民美好生活向往為中心，以人本化、數字化、生態化為三大價值坐標，構建以未來鄰里、教育、健康、創業、建筑、交通、能源、物業和治理等九大場景創新為重點的新型城市功能單元。通俗地講，未來社區就是未來生活的樣子，是圍繞社區全生活鏈服務需求，以人本化、生態化、數字化為價值導向，并通過綠色、開放、共享等先進理念的植入，以及新一代信息技術的集成應用，為居民提供有歸屬感、舒適感和未來感的社區。

未來社區分規劃新建和改造更新兩大類型。規劃新建類項目是根據國民經濟和社會發展的近遠期規劃，按照規定的程序立項，從無到有、“平地起家”的建設項目；改造更新類項目分全拆重建、部分拆復建、整治微改造等三類。

未來社區堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，提出規劃新建類出售均價不高于周邊均價；未來社區用地范圍原則上以50-100公頃為規劃單位，試點實施單元不低于20公頃，實行帶方案土地出讓模式，建設實施鼓勵有限采取“項目全過程咨詢+工程總承包”管理服務方式；未來社區建設資金自求平衡，不新增政府財政負擔，不新增土地供應；未來社區創建試點評價指標體系，設置綜合評價指標（指回遷安置人數和引進人才數）與九大場景分項評價指標（33項），推動未來社區項目實施落地。

實施難點

未來社區是個新事物，沒有經驗可循。根據城市實地調研、分析社區（小區）現狀，以及省、市（地方）現有相關政策，思考未來社區實施過程中的一些難點問題。

場景完整性。九大場景細節全部實現困難。如未來低碳場景中，實現集中供熱（暖）供冷，引入綜合能源資源服務商等約束性指標，存在技術難度高、投資成本大等問題，影響未來社區的普及推廣和實際落地。如未來建筑場景中，要求立體綠化全覆蓋，像千島湖、桐廬等地，天然植被綠化、生態環境較好，是否需要全覆蓋；還有保留微改造項目應用裝配式建筑實現問題。再如，未來鄰里指標中，要求社區封閉式管理空間單元不大于80米×80米，與目前大街區路網下的居住區設計規劃方案差異較大，為將來的社區管理增加了難度。還有缺少或增加場景問題，如集中式養老公寓項目，在深入調研后，不適合配備創業場景，這樣的社區是否是未來社區。

項目推進。未來社區原則上以50-100 公頃為規劃單位，試點實施單位原則上不低于20公頃，項目涉及到劃撥用地項目（包括安置房、政府配套公建）和出讓土地（帶方案出讓），目前未來社區如何立項審批尚不明確，是以未來社區作為一個整體來打包立項審批，還是按現行政策，分為劃撥用地項目（包括安置房、政府配套公建等）和出讓土地（帶方案出讓），這也直接關系到征地手續、拆遷政策、房屋產權辦理等問題。未來社區建設堅持群眾參與、政府引導、市場運作，政府重點做好頂層設計、政策引導，企業作為主體建設實施，需要市政基礎設施工程（城市道路、城市公共綠化、道路照明）與社區之間相互融合的建設關系。

改造更新類社區的實施選擇。未來社區改造更新類鼓勵全拆重建和“插花式”改修建等。例如建設于上世紀七八十年代的杭州朝暉小區，雖然地處杭州的市中心，但是由于建筑年代久遠、道路狹窄等問題，一直為杭州著名的“老破小”之一，若按全拆重建的方式，涉及前期征遷戶數體量巨大，拆遷戶數按照原拆原回，同時植入未來社區功能性用房、人才公寓等配備，在不新增土地供應的基礎上按現行政策上操作比較困難。

資金平衡。按照未來社區實施辦法，地塊內資金基本自求平衡的要求，實現資金平衡主要靠提高規劃指標來實現，其中涉及到容積率、綠化率、建筑密度等指標需較大幅度的突破（可能與現行的規劃規范有沖突）；在做資金平衡表時，區塊內市政配套費用如市政道路、管廊等建設費用納入建設成本，很難實現資金平衡。

解決方案

創新“1+3+X”模式。針對浙江省提出的未來社區的一個中心、三大坐標和九大場景，描繪的是一幅標準版的未來社區的藍圖，但即使在同一個框架標準下，各個地區的未來社區建設各不相同，這個不同點也是地方的獨特之處。如歷史街區人文古跡社區，應保留更多的傳統文化內核；中老年家庭為主的老舊社區，應以居家養老模式，提高生活的安全性、便利性；TOD社區，應高密度打造創業場景，吸引創業人才，提高創業活力。因此，打造未來社區，要因地制宜，充分考慮現有資源和優勢，科學合理布局規劃，做到個性和共性相統一，在堅持“一個中心、三個價值坐標”的基礎上，聚焦九大未來社區場景創新時，按照具體情境，九大場景可不需要面面俱到，也可以超越九大場景，以此創建屬于地方特色的新時代未來社區。

爭取政策層面突破。在項目推進中，建議開辟未來社區審批綠色通道，鑒于后續的可操作性，未來社區整體打包立項，采取聯合體中標模式實施建設，保障房、人才房以及市政基礎配套工程等公建配套由相關資質企業代建，政府相關部門做好項目全過程監督；在容積率問題上，建議在政策容積率、經濟容積率和極限容積率等多種因素下，個案分析確定合宜容積率，可根據地理位置、人流聚集量等，考慮城市彈性容積率指標體系；在空間布局上，建議參考地鐵上蓋物業等用地功能的多樣化，避免用地功能單一化的“一刀切”模式，提供更為細致的復合功能的多樣使用政策指導意見，深化未來社區空間集約開發有關政策，提高地上、地下空間容量。

制定不同社區建設類型。開展未來社區建設前期謀劃工作，尤其是改造更新類項目，建議進行多種類型比對方式，做深做細每種類型（全拆重建、部分拆復建、整治微改造），以及每種類型的操作模式，再確定實施方案。如某社區適合全拆重建，確實滿足不了原拆原回時，可考慮部分異地安置、貨幣安置等；再如某社區適合部分拆復建或微改造，滿足不了綜合性功能的植入和資金平衡時，可考慮復合功能的多樣開發，同時見縫插針利用點狀空地增設綠化和休閑空間及文化景觀小品，帶動社區活力和交互性；也可考慮對符合條件的多層建筑小區成片進行加層建筑，并加裝電梯與空中連廊，讓底層住戶翻遷頂層，整體底層騰空，進行綜合設計利用，結合綜合管線提升改造，統一建成停車、服務、休閑等新社區功能。

探索資金扶持政策。涉及土地出讓地塊，可考慮提高土地出讓金返還比例；改造、建設與后期運營管理費用全部可市場主體承擔，改造建設費用靠后期運營來做平衡；開展基金扶持政策以及政府公建配套鼓勵PPP開發模式等。

下一步建議

加快未來社區分類試點。未來社區建設是邊摸索邊推進的過程，地方政府可根據不同實施類型，如按照規劃新建類、全拆重建、部分拆復建以及整治微改造等四種類別開展試點，定期跟蹤，研究分析項目推進過程中的重點、難點問題。通過試點，總結經驗，制定解決方案，為在地方層面全面鋪開做借鑒。

研究制定地方層面未來社區系統性政策文件和架構。制定地方層面未來社區系統化總則；根據需要，在現有政策基礎上，開展規劃、國土、財政、金融等專項細則和專項指導意見。

制定地方未來社區總體規劃和行動計劃。未來社區不是簡單地著眼于一個或幾個社區，而是在中觀區域內高標準規劃實施。結合城市總體規劃布局，研究科學制定地方未來社區十年總體規劃和三年行動計劃，明確未來社區建設指導思想、建設目標、空間布局、實施類型、重點任務和舉措、推進機制等內容，通盤考慮未來社區建設。

強化以人為本、多方參與理念。未來社區打造要多傾聽民意，多召開聽證會和發布調查問卷，了解百姓的所思所想，針對性地幫助社區居民解決問題。設計、建設階段，形成政府、社區、建設方、居民等多方參與模式，加強溝通與項目監管，共同打造美好未來社區。