三亞市中心商務區發展規劃研究①

三亞學院絲路商學院 海南省絲路商業文明研究基地 皮永華

中心商務區（Central Business District，簡稱：CBD），又叫中央商務區，一般位于一個城市的黃金地帶。它是城市的科技、文化、經濟密集區和功能核心，是城市現代化的標志。中心商務區建有大量商務辦公樓和酒店、公寓等建筑，周圍有完善的交通和通信等基礎配套設施，大量企業、金融機構入駐中心商務區開展商貿、金融、文化交流等各類商務活動，人員密集。對于國際化大都會城市來說，中心商務區往往代表著城市名片，體現了該城市對周圍區域甚至周邊國家的經濟輻射能力。

自20世紀90年代起，我國一些中心城市也開始了中心商務區的規劃建設。隨著城市經濟發展和城市規模擴張，越來越多的城市將中心商務區建設納入日程。如今，那些一、二線城市，例如北京、上海、廣州、深圳、天津、重慶、南京、杭州、成都、武漢、西安等，都有了自己的中心商務區。這些中心商務區不僅帶動了城市經濟的發展，也是城市區域影響力的象征。

傳統的中心商務區一般指的就是傳統中心商業區，或者傳統商業中心區。所謂傳統商業中心區，是一種以傳統風貌為載體，以傳統商業活動為經營內容的凝聚著歷史場所感的物質空間形態。它在歷史上是城市各種經濟、文化和宗教等活動的中心。傳統商業中心區記載著城市的發展變化，是城市可持續發展的重要體現。發展到現在，很多傳統商業中心區已經成為滲透著人文景觀內涵的城市綜合體。傳統商業中心區如北京琉璃廠、上海城隍廟、安徽屯溪老街、南京夫子廟、蘇州觀前街、無錫南禪寺、徐州戲馬臺，三亞解放路等，經過歷史的發展，延續至今，已積淀為歷史、文化、宗教、民俗等互相交織、意義復雜的社會符合中心(許學強，周一星，寧越敏，1997)。

隨著城市建成區和人口規模的擴大，城市商業點分布逐漸形成具有層次和網絡結構的城市商業體系，為城市的生活服務，在這一商業體系中居于首位的商業節點，就成為商業中心區或者中心商業區，也是現代中心商務區的雛形。現代商業中心區是城市中心區的重要組成部分，是城市中心區人流活動最集中的核心地帶，對城市的發展和居民的生活都有很大的影響。

與傳統商業中心區不同，現代商業中心區的形成是當時城市商品經濟的本質體現，是一定的政治、經濟、自然、社會、交通等因素綜合作用的結果，因此隨著條件的變化，現代商業中心區可能逐步遷移。當一個城市的經濟外向程度高、商務產業發達，城市核心區商務、金融和專業服務活動達到了一定的空間集聚規模，并且形成了較為完整的商業生態系統，此時的核心區便成為了中心商務區。

1 三亞建設中心商務區的時代要求

近年來，隨著旅游業的發展，三亞市的商業網點也有了較快發展，初步形成了具有三亞旅游特色的商業街和以一方百貨、明珠廣場、勝利路旺豪購物廣場為代表的大型商業網點，新型業態不斷出現，連鎖經營的行業和規模不斷擴大，相關商業配套設施也在不斷完善。已建設完工的中鐵子悅薹項目將成為三亞第一個甲級標準寫字樓，三亞第一個城市中心綜合體。同時，海航總部已決定遷到三亞，帶動了三亞總部經濟發展。

2018年4月13日，習近平總書記在海南建省辦經濟特區30周年大會上鄭重宣布黨中央支持海南全島建設自由貿易試驗區，支持海南逐步探索、穩步推進中國特色自由貿易港建設。海南肩負著我國進一步擴大對外開放、深化改革、全面參與經濟全球化的歷史責任。而作為海南最具旅游價值目的地和海南南部中心城市，三亞已經被明確為海南發展建設的排頭兵，三亞國際化建設的步伐不斷加大，三亞的國內、國際知名度和影響力也在不斷增加。

三亞目前已經擁有了國內十大機場之一的鳳凰國際機場，建成了繞城高速并開通了東、西環高鐵，成為了瓊南地區具有較為完善交通網絡的唯一中心城市。此外，隨著離境、離島免稅政策的實施以及三亞免稅店的開業，慕名前來三亞購物的游客日益增多，購物旅游已經成為三亞旅游業的又一塊招牌。因此，無論從客觀環境、配套措施和未來發展趨勢來看，三亞建設中心商務區(CBD)都已經擺上了日程。

2 三亞市建設中心商務區的優勢

2.1 地理位置獨特，交通便捷

三亞是中國的南大門，是快速發展的中國唯一國際熱帶濱海旅游城市，也是海南南部中心城市。三亞地處中國東南沿海對方開放黃金海岸線最南端，是中國對外貿易的重要口岸。

在國際交往關系中，三亞具有獨特的地理區位優勢。例如，從三亞向東經過菲律賓可以到達西太平洋；從三亞向南經過印度尼西亞可以到達大洋洲和南太平洋；從三亞向西經過中南半島可以到達印度洋。相比于廣州，從三亞出發到東南亞國家和南半球要近900公里左右。同時，三亞也是中國三沙市和南海諸島的后勤基地，在中國國防建設上具有十分重要的戰略價值。

三亞市擁有鐵路、公路、海港、空港等優越的交通條件。三亞鳳凰國際機場位于三亞市西部的鳳凰鎮城內，是國務院批準的國際航空口岸的機場之一，現已開通北京、上海、廣州等四十多個國內城市的航線和新加坡、馬來西亞、泰國等十多條條國際航線，對全球59個國家實行入境免簽政策。2018年，三亞鳳凰國際機場旅客吞吐量首次突破2000萬人，成為國內首個年旅客吞吐量達到2000萬人次的非省會地級城市。三亞機場東距三亞市中心14公里，西距天涯海角風景區5公里，南臨三亞灣，環境優美，交通便捷。

一直以來，三亞港都存在著港區集散疏運不暢導致的交通擁堵和船只航行安全問題，極大的制約了城市的發展。為了改善三亞城市環境，解決港城發展瓶頸，2005年，三亞市啟動了三亞港客、貨、漁“三港分離”工程。其中，原漁港功能搬遷至崖州灣寧遠河口西側并建設崖州中心漁港（已建成）；原貨運港功能搬遷至南山岬角并建設南山港區，該地區距離三亞城區約40公里；三亞老港區的功能則調整為客運和海上旅游，同時建設三亞鳳凰島國際客運港。2016年，“三港分離”的計劃全部實現。

三亞是海南省東線高速公路、中線高速公路和西線高速公路三條公路大動脈在南端的交匯處，也是海榆東線、海榆中線及海榆西線終點站，特別是連接海口的東線高速和西線高速在城區北郊貫穿，客運，貨運十分便利。海南省南北兩大城市—— 海口到三亞的鐵路線已經全線通車，鐵路運輸可與全國聯網，荔枝溝三亞火車站是三亞市新的重要交通樞紐，也是海南新近通車的環島高鐵南部節點。便利的交通為三亞市商業的發展創造了良好的先決條件。

2.2 自然資源豐富，經濟發展潛力巨大

作為全國風景名勝區和我國唯一的熱帶濱海旅游城市，三亞具有豐富的旅游資源、海洋資源、海島資源、漁場漁產資源、礦物資源以及熱帶作物資源等，這些資源的開發和利用，能極大地促進三亞市經濟的發展，進而帶動商業的發展。

2.2.1 質優而豐富的旅游資源

三亞市屬于熱帶海洋性氣候，境內集中了陽光、海水、沙灘、熔巖、植被、田園、民俗風情等資源，形成了山、海、河、城、港自然結合的奇特熱帶海洋生態景觀，是中國熱帶濱海風景旅游資源最集中地區。三亞的旅游資源得天獨厚，首屈一指，即使是與世界上同類旅游城市相比也毫不遜色。這為三亞市打造國際熱帶濱海度假旅游城市提供了基本條件。

2.2.2 漁業海產品種類繁多

三亞海岸線長209公里，淺海面積191.3平方公里，擁有大小港灣19個，海洋生物種類繁多。三亞漁場是南海最大的漁場之一，常見的高經濟價值魚類有40多種。近幾年來，三亞海水養殖業發展較快，養殖經濟價值較高的海產品主要有：石斑、海鯉、海鰻、龍蝦、螃蟹、鮑魚、珍珠貝、螺旋藻等，海洋生物不僅種類多，而且產量較大。

2.2.3 歷史悠久，文化底蘊深厚

三亞歷史悠久，源遠流長，古崖州城是秦始皇所設置南方三郡之一的象郡。據考證，三亞地區一萬年前就有人居住，在荔枝溝落筆洞內及附近曾發現古跡，沿海還有古波斯人墓群。

三亞是一個漢、黎、苗、回等20多個民族聚居的地方。各民族勤勞智慧，能歌善舞，創造了一個源遠流長的文化藝術，至今仍保留其特有的文化和風俗。

在三亞，多種宗教并存，主要有伊斯蘭教、佛教以及道教，各種宗教設施在當地保存得較為完整，同時，由中國傳統文化與少數民族文化相融合而產生了極具特色的手工藝品、服裝、舞蹈、傳說等。“文化是發展的搖籃”，經濟文化一體化是當代社會發展的大趨勢，經濟文化協調發展已經成為社會全面進步的重要標志。作為旅游城市的三亞，可以深入挖掘其歷史文化資源，使商業與旅游、文化相融合、相互滲透，助力全市商業更好的發展。

3 三亞市建設中心商務區的劣勢

3.1 經濟基礎薄弱，經濟總量小

三亞市于1987年升格為地級市，經濟基礎較為薄弱，近年來，在旅游業的帶動下，雖然三亞市的經濟得到了迅速發展，但是與國內發達城市還存在很大差距，與同類城市（海濱城市）相比，經濟發展水平相對落后。小規模的經濟總量在很大程度上制約了商業的發展。

3.2 基礎設施落后，管理水平較弱

三亞具有優越的自然資源，但其目前的城市基礎設施和管理水平較差，與三亞市城市定位和城市知名度不相符，這已經成為制約三亞發展的突出問題，主要表現在：與旅游城市相匹配的基礎設施建設滯后，交通秩序混亂，出租車市場不規范，違規現象時有發生，摩托車、三輪車等運輸工具方便游客的同時，也存在著安全隱患，而且影響了市容市貌。

3.3 人口少，且遠離主要市場，商業發展動力不足

三亞本地居民不多，人口稀少，且遠離主要市場，購買力較弱，而物價偏高，商業發動力不足。比較而言，三亞市人均購買力低于國內其他同類城市，城鎮居民消費性支出中，食品支出所占比重較大。

另外，由于海南省位于我國最南端，且與內陸城市之間有瓊州海峽相隔，而三亞市又位于海南省最南端，雖然現在交通、通訊得到了明顯改善，但畢竟遠離內陸市場，而且除了旅游業以外，三亞同周邊地區生產結構和勞動力水平趨同，缺少特色和競爭力，這在很大程度上制約了三亞商貿流通業的發展。

4 三亞市中心商務區發展思路

三亞市中心商務區的發展離不開政府高層指導，在建設三亞市中心商務區的過程中，必須貫徹落實黨中央、國務院對海南建設自由貿易試驗區、探索建設自由貿易港和建設國際旅游島的規劃要求。同時，結合三亞市各項規劃如《三亞市城市總體規劃(2008—2020)》《三亞市土地利用總體規劃(2006—2020)》《三亞市海洋旅游發展規劃(2012—2022)》等，詳細論證、合理規劃、嚴格執行。

依據政府規劃文件，結合對三亞市商業發展現狀和未來發展趨勢，筆者認為，三亞市中心商務區發展原則應該遵循這幾點要求，即：總量調控、統籌發展；空間引導、優化布局；分類指導、提升品牌；環境優化、協調發展。同時，積極發展以下各產業。

4.1 積極發展現代商貿業

要建設中心商務區，首先要有一個完善的商業網絡。目前三亞商業網點還不夠健全，除了幾個中型超市，例如旺豪/旺毫超市、百家匯超市、洪都超市，沒有大型超市，沃爾瑪、家樂福都沒有入駐三亞。較為大型的購物商場有海棠灣免稅中心、夏日百貨、大東海國際購物中心、三亞國際購物中心，明珠廣場等，但是分布比較分散，沒有形成集聚效應。只有剛剛建成不久的樂天城還算一個大型商業中心，配套比較齊全，但是沒有大型百貨公司，而且，因為地處荔枝溝，周邊商業不發達，因此樂天城的商業網絡比較孤立，影響力還不夠大。另外，三亞也建成了好幾個大型的美食街和建材商城，具有一定的知名度，但是，功能比較單一，還不是中心商務區。好在三亞市已經將建設中心商務區和總部經濟納入到政府規劃當中，并在最近首次掛牌出讓相關地塊，三亞中心商務區和商業網點將會很快形成。

4.2 大力發展物流產業

大力發展倉儲、運輸和配送服務業，建設好崖城農產品批發市場、哈達農產品批發市場，海棠灣農產品綜合批發市場等大型批發市場，建設南山貨運港物流基地、福港萬噸農產品物流中心、遠跳物流城、南新物流中心、南果水產品產地銷地集配中心和鳳凰機場物流基地，努力把三亞打造成海南南部重要的物流中心。

4.3 培育新興商務服務業

要打造中心商務區，離不開商務服務業。三亞應該引進境內外著名的商務中介機構，例如會計師事務所、律師事務所，發展審計、評估、法律等中介服務業。培育企業咨詢、投資顧問、廣告策劃、公證等行業，大力打造總部經濟。此外，可以考慮引進人力資源服務外包的龍頭企業在三亞設立分支機構，開展人力資源培訓和人才測評等工作，努力發展新興商務服務業態。

4.4 加強金融業務創新

金融是經濟發展的血液，三亞建設中心商務區肯定離不開金融業務的支持。三亞應該利用海南經濟特區的身份、建設自貿區和自貿港的有利時機，充分用好、用活相關政策，在金融業務上大膽創新，特別是在資本項目上要有所突破。目前，國內六大行工、農、中、建、交、郵等都在三亞設有分支機構，其他股份制銀行例如浦發、平安、民生、中信等，也都在三亞開展業務，海南本土銀行如海南銀行、海南農信社等也將三亞作為重要的業務中心，這些都為三亞開展金融業務提供了基礎。