房地產開發企業土地增值稅清算稅收籌劃探討

劉芳 海南椰島陽光置業有限公司

一、前言

土地增值稅是對有償轉讓國有土地使用權及地上建筑物和其他附著物產權，取得增值收入的單位和個人征收的一種稅，作為房地產開發企業外部成本來說，土地增值稅在企業稅負中所占的比重也較大，是企業利潤影響較大的稅種之一。由于稅務部門對于土地增值稅清算工作的監管力度越來越嚴格，房地產企業自身項目在符合國稅發[2006]187號第二條關于土地增值稅清算條件規定的情況下必須進行土地增值稅清算。如何正確合理地對土地增值稅清算工作進行納稅籌劃，增加企業利潤，是房地產開發企業需要著重關注的問題。

二、房地產企業土地增值稅清算稅收籌劃探討

（一）合理利用“20%臨界點”方法進行納稅籌劃

“20%臨界點”籌劃法是根據稅收政策法規進行籌劃的典型方法。根據規定，房地產企業出售普通住宅，增值額占比扣除額的增值率低于20%的，土地增值額稅免征，若增值率在20%以上，按照全額納稅。由此可見，房地產企業必須制定合理的稅收籌劃方案，合理計算土地增值額，合理定價，實時進行成本管控，將增值率控制在20%以下，方能免稅。保守起見，這需要提前和會計師事務所及稅局溝通，以免最終核定成本變化過大導致增值率超出預期增加的額外土地增值稅。

（二）適當增加開發成本

房地產開發企業可根據土地增值稅的計征規定選擇增加開發成本的方式降低增值率。例如企業可在適當的范圍之內增加小區配套設施建設，如：增加綠植、擴大公園、添加健身設施等，此舉不僅增加了土地增值稅扣除成本，還可以更好地滿足消費者的需求。

（三）充分利用企業財務費用

由于房地產行業的特殊性，大部分房地產企業開發項目期間資金缺口較大，需通過借貸來籌措資金，而土地增值稅征收規定明確財務費用扣除項目金額時通常有兩種選擇，企業在實際操作中通過對兩種情況的高低對比來選擇最佳方案，若企業向相關金融機構的貸款利息高于土地成本和房地產開發成本總和的5%則考慮扣除實際利息，并應取得不高于銀行同期貸款利率的證明及利息發票，而當企業選擇通過其他方式籌資、資金充裕或被限制放貸時則應考慮相反方案。

（四）利用代建房的方式進行籌劃

代建房指的是房地產企業通過提供勞務的方式為客戶進行房地產房屋建設，建成后收取代建服務費用。據我國《稅法》及相關規定，代建房行為不屬于土地增值稅征稅范圍。當然，采取代建房方式進行籌劃的利益與自身進行房地產開發的利益是不能相比的，企業需要根據自身的資金、人力等實際情況進行選擇。

（五）通過分割合同形式進行籌劃

指將可實現單獨分割的業務從整體銷售中分離。如在商品房已竣工但尚未裝修時，房地產開發企業可與購買人員簽訂兩份合同。一份是房屋銷售合同，另一份是裝修合同。通過這種方式，房地產開發企業只需對第一份合同中涉及金額繳納土地增值稅，而另一份合同則屬于增值稅范圍。

（六）加強財務人員專業知識培訓，提高內部稅籌能力

在土地增值稅納稅籌劃中企業的財務人員起著關鍵性的作用，一個是自身專業能力的重要性，二是是否能向會計師事務所和稅務部門準確地傳遞財務信息，將清算中可能出現的問題提早解決。因此，房地產企業必須要提高相關財務人員的相關專業知識：一方面要對財務人員提高要求，鼓勵員工加強自我學習，同時為員工購買專業培訓講座課程，給員工創造學習機會，及時掌握最新的財稅知識。二是要加強與稅務部門的溝通，及時就工作中所存在的問題向稅務部門進行反饋，及時解決問題。如對于項目中未來的土地增值稅清算過程中可能出現的問題或者違規行為，要及時甚至提前與稅務部門人員進行溝通，避免出現清算風險，或者違規行為。三是企業要通過積極與會計師事務所合作的方式，提高企業的納稅籌劃水平，從而減少納稅增加企業利潤。會計師事務所的人員不僅對土地增值稅清算工作具有專業的認知，而且還具有豐富熟練的實踐經驗，能夠為房地產土地增值稅清算工作提出更加成熟的方案；其次房地產企業要及時與會計師事務所進行溝通，提供企業準確的財務信息，便于其制定出最佳的納稅籌劃方案。

隨著稅務部門監管力度的不斷加強和措施的不斷完善，房地產企業必須要用足用好稅收優惠政策，避免不合規的稅收籌劃方案和涉稅風險。

三、結語

總而言之，土地增值稅對房地產行業起到了良好的調控作用。面對日漸激烈的市場行情以及政府部門不斷升級的監管力度，房地產企業要想做到長久穩健發展，有必要做好土地增值稅的納稅籌劃工作，通過合理科學的納稅籌劃措施，減少稅金增加企業利潤，既能長遠發展，也能對房地產行業起到一定的調控和推動房地產行業健康發展。