房地產(chǎn)交易中的風(fēng)險探討

文/吳翠仙 江西省新余市房屋置業(yè)擔(dān)保有限公司 江西新余 338000

現(xiàn)代房地產(chǎn)是一個國家國民經(jīng)濟(jì)的重要產(chǎn)業(yè)或支柱產(chǎn)業(yè)，它與國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展和人民的生產(chǎn)生活休戚相關(guān)。隨著我國改革開放的不斷深化和城市化進(jìn)程的加快，人口流動日益活躍，房地產(chǎn)在市場份額中占比越來越重。在房地產(chǎn)業(yè)蓬勃發(fā)展的同時，行業(yè)弊端隨之呈現(xiàn)，房地產(chǎn)交易過程中出現(xiàn)多樣化的風(fēng)險隱患。

1、房地產(chǎn)交易中的風(fēng)險

1.1 政策風(fēng)險

從某種程度來說，我國政策因素對房地產(chǎn)市場影響更為敏感。隨著政府公積金貸款、房貸首付比例、購房補(bǔ)貼、交易契稅及營業(yè)稅減免等一系列“去庫存”刺激政策的實(shí)施，一方面，一線城市和部分強(qiáng)勢二線城市房價出現(xiàn)“非理性”上漲，去庫存效果明顯，開發(fā)商、炒房者使用首付貸、轉(zhuǎn)按揭、P2P、眾籌等融資杠桿，存在較嚴(yán)重的房地產(chǎn)投機(jī)現(xiàn)象；另一方面，人口流動結(jié)構(gòu)的差異難以在短期內(nèi)促使三四線城市購房需求回升，致使三四線城市去庫存壓力仍然較大，去庫存的救市政策未能起到實(shí)質(zhì)效果。在城鎮(zhèn)化進(jìn)程中，人們對房價上漲的心理預(yù)期較高導(dǎo)致了盲目的炒房行為，購房者預(yù)期受到影響，潛在的政策風(fēng)險較多。

1.2 法律風(fēng)險

由于目前我國房地產(chǎn)法律體系還不完善、人們的法律意識比較淡薄，法律風(fēng)險成為當(dāng)前房地產(chǎn)交易中容易忽視的問題之一。在房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)中的風(fēng)險主要在銷售和交付階段，表現(xiàn)于銷售陷阱、虛假廣告、不平等的買賣合同、假按揭、產(chǎn)權(quán)不明的房屋買賣、延期交付等法律風(fēng)險。房地產(chǎn)行業(yè)的市場環(huán)境變動頻繁，加上政策方面的作用影響，容易造成行業(yè)發(fā)展速度過快而相關(guān)的法律法規(guī)更新不及時出現(xiàn)的滯后現(xiàn)象。盡管我國在房地產(chǎn)領(lǐng)域給予的關(guān)注度正不斷提升，但隨著市場形勢的復(fù)雜化，難免出現(xiàn)法律法規(guī)覆蓋不到或是政策監(jiān)管疏漏的情況。

1.3 交易相關(guān)人的風(fēng)險

房地產(chǎn)交易手續(xù)復(fù)雜，耗費(fèi)時間周期長，流程中涉及相關(guān)人主要有交易主體、房地產(chǎn)中介等，包括買賣雙方或開發(fā)商，銷售商，咨詢、評估、經(jīng)紀(jì)人員等。開發(fā)商追求自身效益，不按規(guī)劃建設(shè)、不按合同履行義務(wù)；銷售商通過虛假廣告吸引消費(fèi)者；不正規(guī)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)越權(quán)交易、非法交易，從中漁利傭金以外的利潤。普通百姓對交易環(huán)節(jié)不熟悉，市場信息不對稱，買賣雙方法律知識及風(fēng)險防范意識不夠，給少數(shù)不法分子有機(jī)可乘，稍有不慎掉入購房陷阱。

2、房地產(chǎn)交易風(fēng)險的防范

2.1 交易主體的風(fēng)險防范

交易主體的風(fēng)險，應(yīng)從交易當(dāng)事人的角度出發(fā)，倡導(dǎo)推崇誠信理念，建立誠信為本的社會道德意識。作為消費(fèi)者，購房人必須提高自身對房地產(chǎn)相關(guān)基礎(chǔ)法律法規(guī)知識的認(rèn)知程度，在進(jìn)行房產(chǎn)購買和交易之前，充分熟悉交易的原則和規(guī)定，在熟悉了交易流程之后，才能夠及時的發(fā)現(xiàn)交易過程中存在的問題和隱患。作為開發(fā)商，雖然利益對于房產(chǎn)企業(yè)來說至關(guān)重要，但必須秉持基本的商業(yè)道德，嚴(yán)格遵紀(jì)守法，關(guān)注商品房預(yù)售和交付的時效性，在規(guī)定時間內(nèi)保質(zhì)保量的完成項目的建設(shè)，提高自身的守約意識。作為銷售商，誠信經(jīng)營，杜絕一房多賣，不使用具有欺詐性的廣告和宣傳資料。作為中介機(jī)構(gòu)，依靠市場口碑換取企業(yè)的發(fā)展空間和行業(yè)競爭力，充分樹立自身的良好社會形象。

2.2 行業(yè)監(jiān)督管理，建立監(jiān)督機(jī)制

對交易環(huán)節(jié)和交易主體實(shí)行適合的管理手段，爭取做到每個環(huán)節(jié)都有章可循，形成完善的管理體系，確保調(diào)控措施的執(zhí)行效果。除調(diào)控措施和規(guī)范準(zhǔn)則外，利用法律法規(guī)杜絕非正常的交易行為，使交易市場處于有底線、可控制的狀態(tài)中。

建立房地產(chǎn)交易的全過程監(jiān)管制度。針對商品房交易，完善商品房預(yù)售許可、銷售公示、房源核驗(yàn)、網(wǎng)簽備案、資金監(jiān)管、驗(yàn)收交付、信用管理等監(jiān)管措施。針對二手房交易，實(shí)行房源信息發(fā)布管理、房源核驗(yàn)、合同網(wǎng)簽、資金監(jiān)管、成交價格和租金定期發(fā)布等制度。針對行業(yè)管理，從完善開發(fā)企業(yè)、經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)、銷售機(jī)構(gòu)資質(zhì)備案制度，強(qiáng)化從業(yè)人員信息公示和從業(yè)管理入手，建立行業(yè)信用評價體系，建立房地產(chǎn)市場信息體系，從政策層面引導(dǎo)信息公開，推進(jìn)建立房地產(chǎn)市場監(jiān)管長效機(jī)制。

健全部門聯(lián)動機(jī)制，各級職能部門對開發(fā)企業(yè)、中介機(jī)構(gòu)加強(qiáng)監(jiān)督，定期或不定期地對其交易活動進(jìn)行抽查，使其在強(qiáng)有力的法律約束下，有制可遵，有章可循。改變開發(fā)企業(yè)和中介機(jī)構(gòu)被動監(jiān)管的模式，通過增強(qiáng)自身的服務(wù)、質(zhì)量水平，由被動監(jiān)管變?yōu)橹鲃颖O(jiān)管，積極配合職能部門對其的監(jiān)督。

2.3 實(shí)行穩(wěn)健的政府調(diào)控政策

由于受市場經(jīng)濟(jì)體制主要靠市場進(jìn)行自我調(diào)節(jié)，再加上房地產(chǎn)行業(yè)交易金額普遍較大的特性，導(dǎo)致了房地產(chǎn)行業(yè)的波動性比一般行業(yè)更大，更頻繁。政府應(yīng)該通過穩(wěn)健的調(diào)控手段，制定針對房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控措施，以期盡量避免房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)生不可預(yù)估的巨大波動，從而造成極其嚴(yán)重的不良影響。同時，也需要重視房地產(chǎn)市場的區(qū)域性特征，出臺差異化的地區(qū)指導(dǎo)政策，做到“因人而異”。政府從宏觀的政策層面加強(qiáng)金融宏觀監(jiān)管，保證金融體系的基本穩(wěn)定，建立遏制房地產(chǎn)投機(jī)的長效機(jī)制。

結(jié)語：

房地產(chǎn)交易涉及內(nèi)容繁多，涵蓋民生發(fā)展。交易風(fēng)險，直接影響消費(fèi)者的切身利益。隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展，百姓的價值觀在發(fā)生改變，房地產(chǎn)交易風(fēng)險也直接影響房地產(chǎn)市場的有效運(yùn)轉(zhuǎn)。在經(jīng)濟(jì)“穩(wěn)增長”與“防風(fēng)險”過程中，必須提高對房地產(chǎn)交易風(fēng)險防范的重視度。政府及相關(guān)部門應(yīng)發(fā)揮自身的職能作用，做好房地產(chǎn)市場信息體系的建設(shè)，加強(qiáng)房地產(chǎn)信息的安全管理，培養(yǎng)相關(guān)人員職業(yè)誠信素養(yǎng)，切實(shí)防范風(fēng)險的發(fā)生，從整體上為安全交易提供強(qiáng)大保障。