淺議不動產登記的雙重功能和登記審查使命

文/李洪濤 聊城市不動產登記中心 山東聊城 252000

登記具備一定的公信力，登記可以將物權變動的效果反映出來。登記內容和實際權利應該具備一致性，如果二者出現偏離，那么登記公信力就會受到影響，法律支撐也會變得過于蒼白。要想發揮不動產登記的雙重功能，保證不動產登記的權威性，就要加強審查不動產登記。

1、不動產登記的雙重功能

國家利用不動產登記制度可以保護權利人的合法財產，同時也可以保障不動產交易的安全性。有關不動產登記制度功能的涵蓋范圍非常廣泛，不會受到司法范疇的局限性，還涉及到公法領域。不動產登記制度需要滿足私法需求，公法上的效用只是為政府提供決策，并且實施監管。不動產登記制度功能包括兩個方面，一方面是主體功能，由制度本身直接產生私法效用，這也是核心效用。另一方面是公法效用，這也被稱作是附帶作用，社會公眾更加注重這一作用，但是仍舊占據次要地位。

1.1 主體功能

登記具備權利表征作用，可以確認和保護不動產物權。登記制度給予不動產權利變動一定的權利，可以正確的推定登記簿上的記載權利，因此權利人也被稱作是法律主體。物權具備排他性，其他人都不得隨意侵犯，保證各方保護不動產物權。這樣可以明確不動產的財產關系，確定復雜的民事法律管理，促進市場經濟的正常運行，登記具備物權公示作用，可以保障交易的秩序和交易的安全性。通過不動產的物權公示，利用有效的外部表現形式公示不動產權力的享有和變動。不動產交易也就是不動產物權轉移，為了正常移轉權利，登記可以直接公示不動產物權，宣示權利所屬，不僅可以保護權利人的利益，同時也可以保證財產關系，維護相關交易的正常秩序。在動態的角度，登記的不動產物權具備公信力，這樣可以保證交易的確定性，第三人因為信賴登記公示，因此可以從事不動產的交易活動，他們自身的權力也可以得到保護，同時也可以保證交易的安全性。登記信息可以進行查詢，這樣可以降低交易的成本，提高交易效率。不動產交易獲得高效運行，這是因為交易雙方可以掌握各類信息，當事人不必去實地調查，就可以掌握相關信息，這樣就會有效的減少交易的成本，同時也可以保證當事人完全信賴登記簿上的記載內容，使教育的信心由此增強。

1.2 附帶作用

不動產登記制度是我國的治理手段之一，在國家的長治久安過程中發揮著重要的作用，現代社會國家公權力全面計入到社會當中，通過全面的調整，發揮出登記制度的作用。一方面可以支撐土地管理和依法征稅，我國不動產登記已經逐漸實現多用途的登記，通過準確的登記信息，落實有關土地管理的各種工作，與此同時，我國設置不動產登記信息管理基礎平臺，支撐稅收征管工作。另一方面可以由政府發揮市場協調作用，利用不動產登記，可以準確的獲取各地的房地產交易情況，通過分析各種信息，確定市場的工序情況。不動產登記可以保證市場的良好的秩序。此外不動產登記制度可以提供有關防腐倡廉的基礎信息，在國家相關部門之間共享不動產登記信息，保證公務人員可以及時、準確的獲取不動產權利，支撐官員核實財務申報情況。最后不動產登記制度可以引領和推動深化改革發展，在資源配置當中，發揮出市場的決定性作用，通過統一登記，保證不動產登記的全面性和準確性，避免發生沖突問題。

綜上所述，不動產登記制度的主體功能和附帶作用具有一定的聯系，主體功能自身具備溢出效應，由此產生附帶作用，通常都要借助主體功能實現附帶作用。但是設計和實施制度之前，需要考慮主體功能。附帶作用和主體功能可能會發生沖突，某附帶作用會使主體功能受到影響，因此需要保障主體功能。我國需要重視不動產登記的主題功能，尤其要發揮出主體功能的公示公信的作用。

2、不動產登記的登記審查使命

不動產登記行為的核心就是審查，不動產登記的制度功能通常都是依靠審查行為來實現登記行為。當前我國的法律條例當中界定了不動產登記的相關概念，但是沒有將登記行為的本質特性揭示出來。為了突出審查的核心作用，需要外延不動產登記的內涵。因為審查，可以將不動產登記的行為因素顯現出來，通過依法審查，在登記簿上進行記載，在登記簿上記載依法審查結果，獲得相關的結果要素，通過審查，也可以保證公權力有效的介入到私權利當中。

登記機構可以行使公權力落實不動產登記審查，專業性判斷私權利，符合登記條件，才可以獲得國家權威的保護，如果不符合登記條件，那么就不會受到公權力保護，這樣一來，公權力就可以合理的接入到私權利當中，因為國家需要保護私權，利用國家的權威性，通過法律法規的公權力。登記行為的核心就是不動產登記審查行為，需要對于不動產登記制度功能的實現提供服務。通過不動產登記審查，一方面需要提高登記質量，保證登記的真實性，保障不動產登記的公信力。此外注重登記效率的提高，將流程不斷簡化，利用各種措施為人們提供更多的服務。在未來我國不動產交易會變得越來越頻繁，就要不斷完善不動產登記體系，在實踐不動產登記審查的過程中，需要做到便捷、高效，確定登記結果和實際權利。

結語：

通過本文綜合的論述，首先論述不動產登記的雙重功能，后來探索了不動產登記的登記審查使命，促進我國不動產登記制度的發展，為我國和諧社會的發展提供動力和保障，保障人們的私有權利。