我國不動產登記的現狀及發展趨勢

文/呂洋 遼寧省朝陽市自然資源局（不動產登記中心） 遼寧朝陽 122000

1、不動產登記現狀

我國的不動產登記多以城鎮房屋所有權的轉移登記為主，受我國房產市場各種因素影響，會致使部分房主沒有辦法對房屋進行初始登記，導致這些訴爭房不存在于不動產機構的登記資料中，這樣會查閱不到該房屋是否具備條件，完成房屋不動產的首次登記，這種情況下如果房屋出賣人為出面參與辦理，房屋登記機構將無法通過“協助執行通知書”對房屋買受人予以房屋登記，導致此房屋進入“現狀處置”狀態。此狀態下的房屋不能進行轉移登記，對維護不動產權利人的財產不利，此情況下會增加房屋買受人的經濟負擔，于國家的稅收和經濟發展不利。但國家對不動產相關法律條例的確立就是為方便房產交易而產生，只有交易市場在滿足安全交易前提的狀態下，進行大量的房產交易才能夠讓不動產行業的經濟得到發展。

2、不動產登記時遇到的現實問題

目前我國的房地產轉移登記存在大量的二手房手續轉移問題，因為我國經濟發展迅速，人民生活水平得到提高，所以人們對居住環境的要求越來越高，出現較多居民對房屋進行改造的問題，致使在對房屋進行轉移登記時，現有測量圖紙和開發商建造時的老圖紙對不上，此時重現測繪的必要，而一般對二手房屋進行測繪不單單只對需要辦理轉移登記的業主進行，需要的是整棟樓的房屋測繪圖紙來確定其房屋樣式，但是此項工作由百姓來承擔，所以加大了老百姓的轉移登記時的資金投入。

我國的不動產登記類型較多，它是經濟發展和人民進行房屋更換買賣所形成的。其中待抵押的轉移登記成為不動產機構在進行房屋登記工作時，遇到的較多的轉移登記情形，在此類房產中，夫妻雙方會將一方的婚前房產約定為雙方共有房產，造成面對離婚時要辦理房產分割處理。受目前我國社會發展的影響，房屋價格越來越高，許多新婚夫妻都會選擇房屋分期付款，在婚后未還清房款的情況下，如果遇到離婚問題，會導致房屋的抵押權發生變化。所以不動產登記機構在處理這類問題時，會要求當事人先將房屋抵押登記申請注銷，然后再進行不動產的轉移登記，之后還需設立新的房屋抵押權。但是這種方式存在很大的法律風險，許多抵押權人都不愿意，去將房屋進行抵押權的注銷登記，所以當事人需要還清銀行房屋尾款，才能對此房屋進行不動產登記轉移，因為離婚雙方未及時處理房屋糾紛問題較易引發矛盾糾紛。

3、解決途徑

3.1 房屋的首次不動產登記

根據《不動產登記暫行條例》的相關規定和實施細節規范，在辦理初次登記時，房屋買受人應該上交的資料包含：登記申請人的身份證明材料（身份證、營業執照或其他身份證明等）；不動產登記申請書；房屋的竣工驗收備案證明資料；建設房屋的房產商測繪報告；不動產權的所屬證書等；物業繳費憑證；派出所開證的分層分戶定位表等。在房屋買受人進行過房屋的初次登記時，申請人提前將所需資料進行收集整理，在進行登記時才能快速地將登記手續流程走完，加快辦理效率。

3.2 將宣示登記與處分登記合二為一

因辦理轉移登記的前提條件是不動產首次登記，所以必須由宣示登記之后才能進行處分登記，但在現實的轉移登記情況中，存在被執行人不配合登記的現象。依據“協助執行通知書”規定，當房屋的材料具備齊全時，不動產登記機構可以對不加以配合的被執行人的存在訴爭的房屋進行強制性執行，將其當“具備首次登記條件”的房屋看待，直接登記在申請執行人的名下，該次登記同樣可視為對被申請執行人的處分登記，完成宣示登記與處分登記的合二為一，進行一并登記，發放不動產登記證書。

3.3 提高不動產機構工作效率

我國的不動產登記的信息管理基礎平臺于2018年8月份實現全國聯網，標志著我國的不動產體系將進入到全面運行階段，所以如何合理利用這一網絡信息平臺加大對不動產行業的推動，使其更為有效地為人民服務成為全國各地政府和不動產機構需要聯合解決的首要問題。

3.3.1 精簡登記手續，壓縮辦理時限

為節省房屋買受人辦理房屋不動產轉移登記的時間，不動產登記機構應該在符合政府相關房屋交易條例的基礎上，對不動產轉移登記的申請流程和房屋受理條件等進行簡化，排除繁瑣且不必要的辦理環節，將登記手續辦理流程做到最優，手續最減，時限最短，方便申請遞交不動產資料，做到清晰明了，一步到位將資料備齊，同時也是節省不動產機構相關工作人員的工作時間，提高其辦理效率，為機構的房屋登記轉移成交量做出貢獻。對業務窗口進行整合，可將遞交人的辦理流程分為預審、綜合、收費等，其中收費窗口需要對登記轉移所需的收費進行一次性收取；綜合窗口對稅收及不動產轉移登記材料進行一窗受理；預審窗口繼續進行材料的材料初審和業務咨詢工作。這樣可以解決人民群眾和企業在辦理業務時，來往于大廳之間反復遞交資料和不清楚業務辦理窗口的問題。也可以采用自助式業務辦理，提高辦理效率，節省辦理時間。

3.3.2 基于全國聯網，實現一網通辦

我國的不動產登記信息管理平臺的全國聯網在當下網絡時代下，極大方便了不動產辦理程序，不動產機構可以建立完善的聯審聯辦方案，對不動產的紙質資料進行掃描形成電子檔案，方便資料調取查閱，實現網上辦理，相比紙質資料而言，不必重復遞交，省掉諸多反復程序。同時全國聯網可以實現不動產信息的共享互認，防止出現國家法律規定的個人名下房產超過限定套數的現象發生。同時可以對不動產資源進行數據整合，及時反映出辦理實情，方便政府和機構把握房產市場實況。

3.3.3 多元化服務，實現一站完結

在全國各行業都奉行人性化服務需求時，不動產機構也應該追隨腳步，完善其配套設施，推行延伸業務，如可以將房屋水、電、氣過戶問題設置在一個業務窗口，這樣人們在辦理不動產轉移登記時也可以同步辦理水電氣的轉戶。

結語：

我國不動產登記是政府改革的重點，是維護群眾利益的一項重要舉措，但是因為我國對此方面行政經驗不足，地方登記人員素質不一，導致很多地方不合理，增加了登記的難度，也使得群眾跑了很多冤枉路。這些問題可以通過培養登記人員的積極工作態度、提升其工作技能、改變其思想道德水準，來予以改善。更要在登記軟硬件上給予支持，并在工作中形成總結的習慣，使得工作得以循序漸進地開展起來。