不動(dòng)產(chǎn)登記中常見(jiàn)問(wèn)題及應(yīng)對(duì)方式探尋

文/馬德友 全州縣自然資源局 廣西全州 541500

所謂的不動(dòng)產(chǎn)登記制度就是根據(jù)相關(guān)的法律規(guī)定由國(guó)家法定機(jī)關(guān)依照當(dāng)事人的申請(qǐng)來(lái)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬認(rèn)定客體信息等內(nèi)容進(jìn)行登記。近些年來(lái)，我國(guó)也在不斷推進(jìn)不動(dòng)產(chǎn)登記制度的統(tǒng)一，不過(guò)現(xiàn)行的登記制度體現(xiàn)的主要內(nèi)容還是行政管理部門與登記申請(qǐng)人之間的一種管理關(guān)系，而且由于行政干預(yù)較多，存在著較多的問(wèn)題，因此有必要對(duì)其中的問(wèn)題進(jìn)行分析，希望能夠提出相應(yīng)的解決策略，促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。

1、不動(dòng)產(chǎn)登記概述

我國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)登記是我國(guó)對(duì)于房地產(chǎn)權(quán)的一種確認(rèn)，擁有房屋所有權(quán)以及土地使用權(quán)的人都要辦理相關(guān)的手續(xù)，并且由相關(guān)管理部門來(lái)發(fā)放不動(dòng)產(chǎn)權(quán)使用證書。2014年11月24日，國(guó)務(wù)院總理李克強(qiáng)簽發(fā)《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》，該條例自2015年3月1日起實(shí)施，并且該條例將集體土地所有權(quán)、房宿等建筑物構(gòu)筑物所有權(quán)、耕地林地草地等土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)等包含10項(xiàng)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬納入登記中。不過(guò)我國(guó)目前存在的房地產(chǎn)權(quán)的登記制度中仍然存在著某些問(wèn)題，對(duì)于我國(guó)的房地產(chǎn)權(quán)的登記會(huì)造成較大的影響。因此我們要對(duì)現(xiàn)有的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)登記存在的問(wèn)題進(jìn)行分析，并且提出相應(yīng)的解決措施。

2、不動(dòng)產(chǎn)登記中存在的問(wèn)題

2.1 登記機(jī)構(gòu)不統(tǒng)一，管理機(jī)制松散

我國(guó)的房地產(chǎn)的登記由土地和房產(chǎn)機(jī)關(guān)分別進(jìn)行，登記機(jī)構(gòu)并不統(tǒng)一，這就造成了登記部門職能較差且存在行政管理重疊的現(xiàn)象，不同的部門之間還存在著利益沖突。這種情況會(huì)使得不動(dòng)產(chǎn)登記的成本提高，影響當(dāng)事人不動(dòng)產(chǎn)登記的效率，在實(shí)際的登記過(guò)程中很可能會(huì)出現(xiàn)重復(fù)抵押的情況，會(huì)對(duì)人力、物力造成一定程度的浪費(fèi)。而且從市級(jí)到區(qū)縣的機(jī)構(gòu)管理方式存在差異，機(jī)構(gòu)內(nèi)的人員編制和資金撥款方式不同，會(huì)影響到具體工作的實(shí)施。另外各個(gè)地區(qū)的檔案工作進(jìn)展存在差異，職責(zé)不明、交叉管理會(huì)影響工作的效率。

2.2 不動(dòng)產(chǎn)登記程序復(fù)雜

目前現(xiàn)行的不動(dòng)產(chǎn)登記程序比較繁瑣，當(dāng)事人準(zhǔn)備申請(qǐng)房地產(chǎn)登記的時(shí)候，需要首先仔細(xì)甄別仔細(xì)需要申請(qǐng)的類別，并且根據(jù)不同的類別準(zhǔn)備登記所需要的相關(guān)資料。不過(guò)對(duì)于大多數(shù)的普通群眾來(lái)說(shuō)，在進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記的時(shí)候往往會(huì)出現(xiàn)一定的理解誤差，因此在實(shí)際登記過(guò)程中，無(wú)法全面的理解相關(guān)的法律條文規(guī)定，而導(dǎo)致登記過(guò)程中屢次因?yàn)橘Y料信息不齊全而奔波，不僅浪費(fèi)了大量的時(shí)間，對(duì)于登記人員的工作效率也是一種浪費(fèi)，還會(huì)增加登記的成本。

2.3 登記信息缺乏足夠的透明性

在不動(dòng)產(chǎn)登記的過(guò)程中，如果對(duì)個(gè)人隱私的保護(hù)過(guò)于嚴(yán)格或者由于管理不當(dāng)?shù)龋苋菀讓?dǎo)致不動(dòng)產(chǎn)登記的不透明，一些相關(guān)資料過(guò)分強(qiáng)調(diào)保密性，也會(huì)使得不動(dòng)產(chǎn)登記工作的不透明性。這種不透明的特征存在會(huì)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記的公信力產(chǎn)生一定的影響，也會(huì)影響我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記工作中的交易安全性。

2.4 登記模式不完善

初始登記是對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)的初次登記，而總登記則是我國(guó)的登記機(jī)關(guān)對(duì)于某個(gè)地區(qū)內(nèi)的土地資源及所有權(quán)進(jìn)行的登記，在實(shí)際的登記工作實(shí)施過(guò)程中，總登記和初始登記并沒(méi)有很好的區(qū)分開(kāi)來(lái)。另外，地籍的整理也是非常重要的，但是由于城市發(fā)展的速度過(guò)快，城市和農(nóng)村共存的“城中村”現(xiàn)象非常普遍，這就導(dǎo)致我國(guó)的國(guó)家土地及集體土地存在著混亂的情況，對(duì)于地籍的整理也是一項(xiàng)難題，很可能會(huì)出現(xiàn)重復(fù)登記的問(wèn)題。

2.5 不動(dòng)產(chǎn)登記的效力范圍不明確

目前我國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)登記制度僅僅在城市有效，而房地產(chǎn)及房屋的登記也僅僅限制于城鎮(zhèn)，而忽略了對(duì)于農(nóng)村的房屋產(chǎn)權(quán)登記問(wèn)題。這些年來(lái)，農(nóng)村房屋買賣以及房屋抵押的情況越來(lái)越多，對(duì)于農(nóng)村不動(dòng)產(chǎn)權(quán)的管理也提出了更高的要求。

3、不動(dòng)產(chǎn)登記的改進(jìn)方式探究

3.1 統(tǒng)一不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)

目前我國(guó)的政府機(jī)構(gòu)改革的重點(diǎn)是要從原本的管理型政府向服務(wù)型政府的轉(zhuǎn)變，目前我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記法中已經(jīng)明確了國(guó)土資源部門登記確權(quán)不動(dòng)產(chǎn)登記，并且不動(dòng)產(chǎn)登記工作需要提速，農(nóng)林水草資源調(diào)查確權(quán)職責(zé)劃歸自然資源， 利用各自確權(quán)的方式，對(duì)于未利用土地總體規(guī)劃和全國(guó)二次土地調(diào)查成果，而造成山林水草數(shù)據(jù)與國(guó)土部門的土地利用總體規(guī)劃數(shù)據(jù)不一致的情況，需要重新登記。

3.2 減少繁瑣的登記程序

在不動(dòng)產(chǎn)登記工作中，政府部門要積極的轉(zhuǎn)變觀念，不要利用自己的管理職能，而是要在群眾進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記的時(shí)候要主動(dòng)詢問(wèn)提供服務(wù)，而不是以往被動(dòng)的服務(wù)方式，可以根據(jù)群眾登記的類型來(lái)向其提供明確的資料清單、并且設(shè)置客服電話方便群眾隨時(shí)來(lái)電咨詢，另外可以專門設(shè)立咨詢臺(tái)，以便及時(shí)回答來(lái)訪群眾的問(wèn)題，而且盡量一次性向群眾提供資料清單，盡量減少群眾因?yàn)椴涣私獠粍?dòng)產(chǎn)登記而來(lái)回奔波的情況，提高登記工作的效率，降低服務(wù)成本。相關(guān)部門在不動(dòng)產(chǎn)交易時(shí)可以引入律師代理制度，從而保證在不動(dòng)產(chǎn)交易買賣的時(shí)候，能夠由律師作為買賣雙方的見(jiàn)證人。這樣也能夠有效的避免人力、物力的浪費(fèi)并且避免出現(xiàn)法律漏洞。

3.3 將不動(dòng)產(chǎn)登記透明化

不動(dòng)產(chǎn)登記的目的就是要將房產(chǎn)或者地產(chǎn)的變更或者轉(zhuǎn)移情況進(jìn)行公開(kāi)登記，從而能夠讓第三方了解該不動(dòng)產(chǎn)的所屬狀況。根據(jù)我國(guó)《物權(quán)法》第十八條規(guī)定所說(shuō)：權(quán)利人或者利害關(guān)系人有權(quán)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的登記資料進(jìn)行查詢，而登記機(jī)構(gòu)也應(yīng)該提供相關(guān)信息。當(dāng)然，透明化的限度也要有所區(qū)分，不可能完全放開(kāi)，以免有某些不法分子利用登記信息從事違法活動(dòng)。因此需要登記部門在核實(shí)辦理不動(dòng)產(chǎn)或者具有交易意向的人之后可以提供登記查詢，從而提高不動(dòng)產(chǎn)登記過(guò)程中的交易效率及維護(hù)好秩序。

3.4 建立房地產(chǎn)登記代理人

我國(guó)可以引進(jìn)房地產(chǎn)登記代理人制度。代理人可以作為溝通群眾和政府部門的一個(gè)中間渠道，代理人一般具有一定的稅務(wù)或者關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)的法務(wù)知識(shí)，在代表群眾同政府部門進(jìn)行溝通的時(shí)候能夠更加方便科學(xué)，確保其利用所掌握的專業(yè)知識(shí)以及憑借對(duì)我國(guó)當(dāng)前不動(dòng)產(chǎn)登記相關(guān)信息的了解從而能夠更加全面的提供登記意見(jiàn)。通過(guò)代理人來(lái)進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記，可以有效的促進(jìn)不動(dòng)產(chǎn)登記的效率，對(duì)于我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記的發(fā)展以及相關(guān)事務(wù)管理具有良好的促進(jìn)作用。

3.5 明確不動(dòng)產(chǎn)登記中政府部門的管理規(guī)范

我國(guó)政府在由管理型政府向著服務(wù)型政府轉(zhuǎn)變，在這個(gè)過(guò)程中政府職能的轉(zhuǎn)變是最為主要的。在轉(zhuǎn)變的過(guò)程中，需要我國(guó)政府能夠就不動(dòng)產(chǎn)登記工作中明確自己的職責(zé)，能夠明確的區(qū)分管理范圍以及相關(guān)工作的審核標(biāo)準(zhǔn)，充分發(fā)揮登記制度應(yīng)有的法律效力。同時(shí)在服務(wù)的過(guò)程中要堅(jiān)持以人為本，在保護(hù)群眾的權(quán)利的同時(shí)能夠簡(jiǎn)化手續(xù)、明確產(chǎn)權(quán)等，推動(dòng)我國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)登記事業(yè)的發(fā)展，同時(shí)維護(hù)好政府的良好形象。

3.6 合理運(yùn)用現(xiàn)代技術(shù)提高辦理效率、

根據(jù)不動(dòng)產(chǎn)登記工作的特點(diǎn)以及檔案管理的特點(diǎn)，可以對(duì)各類檔案信息進(jìn)行統(tǒng)一，并且運(yùn)用二維碼、云計(jì)算等技術(shù)，通過(guò)先進(jìn)管理經(jīng)驗(yàn)來(lái)對(duì)檔案管理流程進(jìn)行管理，提高業(yè)務(wù)系統(tǒng)的步調(diào)一致性，同時(shí)簡(jiǎn)化登記流程，提高登記效率和服務(wù)的質(zhì)量。

3.7 重視農(nóng)村房屋的不動(dòng)產(chǎn)登記

根據(jù)我國(guó)《房屋登記辦法》的相關(guān)規(guī)定，利用宅基地建造的村民住房以及依法利用其它集體所有建設(shè)用地建造的房屋，可以根據(jù)規(guī)定申請(qǐng)房屋登記，并且根據(jù)規(guī)定提交相關(guān)材料完成所有權(quán)的初始登記。如果房屋所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移，應(yīng)該根據(jù)相關(guān)規(guī)定提交材料然后申請(qǐng)所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記。

小結(jié)：

本篇文章對(duì)于我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記中存在的問(wèn)題進(jìn)行了分析并且提出相應(yīng)的解決策略。隨著我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記工作的發(fā)展和深入，不動(dòng)產(chǎn)的檔案登記工作也成為不動(dòng)產(chǎn)登記工作的重要影響因素，而且能夠向社會(huì)各界提供重要的信息服務(wù)。我們要明確不動(dòng)產(chǎn)登記中存在的問(wèn)題，并且不斷完善不動(dòng)產(chǎn)登記制度，促進(jìn)我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記工作的不斷發(fā)展。