一線城市城中村改造策略研究
——以北京市為例

文/ 趙連浩 首都經濟貿易大學 北京 100070

在行政區劃方面，通州區，昌平區，大興區，豐臺區，朝陽區和北京市海淀區是城中村的聚集地[1]。其中通州、昌平區數量最多。從環路來看，六環路以外和五環路與六環路之間存在著大量“城中村”。 城中村是城市中的重要有機組成，制約了一座城市的快速發展，因此，對城中村的改造是符合歷史發展規律的， 這是建設和諧宜居之都的重要一步，應該穩步解決。

1、城中村改造遇到的困境

1.1 土地增值利益分配問題

由于土地增值收入分配問題的復雜性，在現有政府管理水平的基礎上，找到科學有效的“城中村”改造過程中土地增值收益分配方法是比較困難的[2]。城市村莊改造過程中，具有主導地位和行政權力的政府部門和具有資本優勢的開發商將獲得對土地增值收益的實際控制。占據了大份額的土地增值利潤。 擁有土地所有權的村莊的村民已經成為弱勢群體，在協調土地產權方面處于劣勢。

1.2 社會問題

“城中村”的居民由三部分組成：1.是當地的“土著”居民（部分已是城市戶口）2.是城中村的租戶3.是來自四面八方、從事各種工作的外地人。城市發展的一大隱患是外地人的居住問題。因此，在整修城市村莊的過程中，處理外地人的住房問題更加困難。

1.3 改造模式的問題

成本問題是“城中村”的難題之一。城市村莊的改造是一項范圍廣泛且極其復雜的工作。很難估計成本，少數甚至幾十億。這些改造資金，怎么籌措？怎么分攤？誰來承擔？從理論上看，每個利益相關人都是利益最大化者。所以，應該根據財政情況，因地制宜，選擇適宜的改造模式。

2、城中村改造的對策

2.1 符合“城中村”生態建設與發展相結合的要求

北京城市新總規劃中提出，實現城鄉結合部減量提質增綠。“城中村”所處的城鄉結合部是構建平原地區生態安全格局的重點地區，同時也是產業疏解和環境污染治理的集中發力地區。在確保第一和第二個綠色區域的規劃和實施的同時，我們應該處理人口，資源和環境之間的關系。發展綠色產業和符合首都經濟的二、三產業，摒棄不符合首都規劃發展的低端、高耗產業。新環境下生態建設的發展是“城中村”發展的需要[4]。

2.2 建立多元的征地補償機制

對于政府部門，應建立科學多樣的征地補償機制，提高征地補償標準[3]。關于土地征收的補償標準，國家一直在進行調整，各省市也在根據自身的經濟水平和發展特點水平進行調整。根據村民的實際需要建立多元的收益補償機制，提供多種補償方式增加村民的自主選擇權。綜合考慮經濟發展因素與土地增值的影響，聘請專業的評估機構進行專業的地價評估與結果分析，完善地價評估制度。

2.3 制定城鄉發展規劃

政府要切實制定城鄉發展規劃，正確進行城市定位，因地制宜，嚴厲掌控土地粗放，使城市踏入平穩發展的軌道。盡快建立科學評估決策機制，嚴格按照規劃方案進行改造，確保項目層面規劃的順利實施；總體規劃應當依法實施，防止城市村莊改造過程中的違法腐敗活動；對城中村的拆改不應亂改亂拆，應以規劃為基礎，要“統籌兼顧、分類指導、依次推進”城市化的目標不能成為一個指標，過分強調經濟增長和生活環境的現代化將導致額外的資源浪費和市場混亂。

2.4 探索利益保障模式

在轉型模式中，有必要考慮城市村莊的建筑規劃，采用各種方法進行改造。在組織模式中，有必要考慮村民和其他表達主體的利益，合理選擇“政府主導，市場運作”和“村民自主轉型”等組織模式； 引進新的理念：土地資產管理，積極探索開發商融資，政府引導和融資的“三位一體”模式，使村民長期享受城市發展的成果。 通過建設經濟適用住房，城市管理中包含的村莊建設道路等公共設施，以及學校和幼兒園等公益設施，推進市場化的拆遷補償，拆遷安置。依法予以征用補償。

3、城中村改造模式

3.1 政府主持開發模式

政府主導發展模式，即政府直接參與整個發展和建設的轉型過程，并“扮演”開發者的角色。如大興區某鎮為完成減量疏解，產業升級，對集體土地分期進行拆除騰退，由政府統一拆除、建設、安置。

3.2 村民自行改建模式

此種模式是指在政府的領導統一下，村民擁有一定自主權利，集資進行開發建設。村民集體通過統計村民的家庭和房屋等來量化財產。該村負責組織實施村的拆遷，建設和搬遷。這些模式用于豐臺區姚家園，后營區和南苑鄉。在這個模式中，村集體，個人投資和銀行貸款結合起來進行轉型。

3.3 市場化改造模式

開發商負責征地，拆遷，補償，安置，建設和銷售，政府提供政策支持。

總之，“城中村”形成的直接原因是城市化的快速發展導致對廉租房的強烈需求。最明顯的特征就是與城市環境差異巨大。城市的可持續發展受到“城中村”的影響。因此，政府應該對如何改造城市村莊保持謹慎。最基本的是保護城市村民的合法權益不受入侵和以人為本。要真正解決“城中村”問題，還要研究其根本原因-城鄉二元結構，這個問題不能在短時間內解決。因此，必須不斷探索創新，尋求更好的解決方案，促進城鄉和諧發展。