探析房地產(chǎn)精裝修設(shè)計(jì)管理

文/蘇哲 遼寧保利房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 遼寧沈陽 110161

近年來房地產(chǎn)住宅精裝修項(xiàng)目的快速發(fā)展及針對(duì)房地產(chǎn)住宅精裝修項(xiàng)目的投訴也日益增多這一事實(shí)，在對(duì)房地產(chǎn)住宅精裝修項(xiàng)目特點(diǎn)及存在問題進(jìn)行了分析的基礎(chǔ)上，著重對(duì)房地產(chǎn)精裝修設(shè)計(jì)管理這個(gè)問題，進(jìn)行了較為深入探討。

1、房地產(chǎn)公司的系統(tǒng)化設(shè)計(jì)管理

1.1 任務(wù)管理。設(shè)計(jì)管理中的任務(wù)管理，作為地產(chǎn)公司的設(shè)計(jì)人員，區(qū)別于設(shè)計(jì)院設(shè)計(jì)人員最大的一點(diǎn)是前者是任務(wù)的制定者，后者是任務(wù)的執(zhí)行者。地產(chǎn)公司設(shè)計(jì)師對(duì)設(shè)計(jì)成果的評(píng)判標(biāo)準(zhǔn)是設(shè)計(jì)任務(wù)要求，但不一定等同于《設(shè)計(jì)任務(wù)書》，還包括設(shè)計(jì)過程中針對(duì)設(shè)計(jì)調(diào)整所提出的要求，甚至合同中的一些要求。

1.2 資源管理。資源管理的重點(diǎn)是設(shè)計(jì)單位管理，如何對(duì)設(shè)計(jì)單位進(jìn)行管理，除了通過合同、任務(wù)要求之外，更多的工作是在各單位之間的協(xié)調(diào)、溝通工作，并利用他們自身的技術(shù)優(yōu)勢(shì)形成“沖突”來解決問題。借助設(shè)計(jì)單位來管理設(shè)計(jì)單位，通過節(jié)點(diǎn)的穿插，讓每一個(gè)設(shè)計(jì)單位在進(jìn)行委托范圍工作的同時(shí)，也參與了其它設(shè)計(jì)單位的技術(shù)管理。

1.3 進(jìn)度設(shè)計(jì)管理。設(shè)計(jì)成果的完成時(shí)間直接影響房地產(chǎn)開發(fā)中的報(bào)批、施工等下一步環(huán)節(jié)，因此要對(duì)總體的設(shè)計(jì)進(jìn)行計(jì)劃、進(jìn)度管理。總體設(shè)計(jì)計(jì)劃絕不是各專業(yè)設(shè)計(jì)計(jì)劃的簡(jiǎn)單疊加，要形成相應(yīng)的時(shí)間穿插，不僅僅是為了滿足縮短時(shí)間的需要，更重要的是要讓各專業(yè)設(shè)計(jì)形成有機(jī)的結(jié)合。

1.4 技術(shù)管理。在設(shè)計(jì)管理工作中，是以技術(shù)為前提的，在通過流程把過程規(guī)范的同時(shí)，具體的工作還要靠相關(guān)專業(yè)的技術(shù)應(yīng)用。通常的技術(shù)管理工作分為：技術(shù)研究、任務(wù)要求的編寫、技術(shù)方案對(duì)比、設(shè)計(jì)文件的審核、工程施工配合。設(shè)計(jì)管理在房地產(chǎn)開發(fā)中不僅是必要的，而且是重要的環(huán)節(jié)，好的設(shè)計(jì)管理應(yīng)以流程制度為保障，

以過硬的專業(yè)技術(shù)為基礎(chǔ)，在保障安全的基礎(chǔ)上，注重成本的優(yōu)化，關(guān)注項(xiàng)目定位、客戶需求，跳出設(shè)計(jì)談設(shè)計(jì)，方能起到良好的設(shè)計(jì)管理效果。

2、做好房地產(chǎn)住宅精裝修項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理的探討

2.1 確定好裝修設(shè)計(jì)單位。實(shí)踐表明，不管是什么工程項(xiàng)目，要達(dá)到有效管理這項(xiàng)工程項(xiàng)目的目標(biāo)，最為重要的就是加大力度對(duì)其設(shè)計(jì)進(jìn)行管理。就房地產(chǎn)住宅精裝修項(xiàng)目而言，在完成其主體工程設(shè)計(jì)以后，就一定要著手落實(shí)好裝修設(shè)計(jì)單位。

作為設(shè)計(jì)裝修單位，不僅可對(duì)整個(gè)住宅套內(nèi)的所有平面布局實(shí)施最佳優(yōu)化，而且還可對(duì)整個(gè)住宅套內(nèi)的所有水電末端進(jìn)行最佳優(yōu)化，此外，設(shè)計(jì)裝修單位還會(huì)結(jié)合住宅項(xiàng)目具體情況，制定出相應(yīng)的最佳精裝修優(yōu)化方案；與此同時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)商可組織兩個(gè)或兩個(gè)以上的設(shè)計(jì)裝修單位來相互補(bǔ)充這些精裝修優(yōu)化方案，通過相互補(bǔ)充來促使裝修方案逐步完善起來；在此基礎(chǔ)上再根據(jù)精裝修圖紙的具體要求，來對(duì)整個(gè)住宅套內(nèi)的諸如給水和排水點(diǎn)位、開關(guān)插座位置等進(jìn)行有效確定；尤其是對(duì)不同施工環(huán)節(jié)的銜接問題，一定要予以重點(diǎn)解決好，在整個(gè)房地產(chǎn)住宅項(xiàng)目實(shí)施精裝修過程中，一定要確保土建、裝修不發(fā)生相互脫節(jié)這種情況，以此來實(shí)現(xiàn)整個(gè)住宅套內(nèi)的所有空間布局更為科學(xué)、更為合理。

2.2 做好設(shè)計(jì)前的準(zhǔn)備工作。在進(jìn)行設(shè)計(jì)之前，有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)商所提供的材料庫(kù)的產(chǎn)品規(guī)格、產(chǎn)品樣式、產(chǎn)品品質(zhì)以及產(chǎn)品安裝方式等，精裝修設(shè)計(jì)人員一定要進(jìn)行深入了解，特別是在確定有關(guān)衛(wèi)生間和廚房設(shè)備的空間尺寸之前，一定要先對(duì)這些設(shè)備進(jìn)行排列之后方可確定，這樣就可有效避免廚房用具、潔具進(jìn)場(chǎng)以后因尺寸不符而無法進(jìn)行正常安裝等情況的出現(xiàn)。此外，為有效確保土建施工能達(dá)到精裝修的要求，在實(shí)施土建施工之前，一定要先把精裝修設(shè)計(jì)方案制定出來，這樣就不會(huì)因裝修需要而讓土建施工出現(xiàn)較大規(guī)模的改變。

2.3 把建筑做法標(biāo)至精裝修完成面上。在實(shí)際當(dāng)中，就精裝修施工圖和土建施工圖而言，它們的設(shè)計(jì)是由不同設(shè)計(jì)院來完成的，故許多土建建筑做法不同于精裝修要求，因而要求把建筑做法表中的有關(guān)墻面、地面及頂棚的建筑做法在精裝修完成面予以標(biāo)注，這樣可確保各個(gè)施工單位能對(duì)精裝修做法有個(gè)較為深入的了解。

3、住宅精裝修發(fā)展趨勢(shì)

隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，人們更加注重環(huán)境和居住空間的細(xì)節(jié)體驗(yàn)，這也促進(jìn)了住宅裝修行業(yè)的發(fā)展。根據(jù)國(guó)家的相關(guān)數(shù)據(jù)分析，成品房占據(jù)的市場(chǎng)份額相當(dāng)之大。可見，成品住宅是住宅產(chǎn)業(yè)化發(fā)展的必然趨勢(shì)，是房地產(chǎn)市場(chǎng)成熟的標(biāo)志之一。

精裝修設(shè)計(jì)與一般住宅設(shè)計(jì)最大的不同是它要在整體建筑設(shè)計(jì)的前期介入，要求建筑設(shè)計(jì)布局符合后期精裝修設(shè)計(jì)要求，讓電氣、給排水、設(shè)備專業(yè)為裝修設(shè)計(jì)服務(wù)，設(shè)計(jì)一次到位。精裝修設(shè)計(jì)要在符合國(guó)家規(guī)范前提下，做到美觀實(shí)用并存，滿足客戶的需求，它必須滿足產(chǎn)業(yè)化、標(biāo)準(zhǔn)化、集成化的標(biāo)準(zhǔn)。

3.1 產(chǎn)業(yè)化。精裝修房不應(yīng)該是開發(fā)商造完毛坯房后，再邀請(qǐng)裝修公司完成裝修設(shè)計(jì)和施工，相反，必須從一開始就讓裝修設(shè)計(jì)和配套產(chǎn)品介入到房產(chǎn)設(shè)計(jì)中。產(chǎn)業(yè)化體現(xiàn)在上下游的產(chǎn)業(yè)整合上，確切的說就是房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)業(yè)應(yīng)與精裝修產(chǎn)業(yè)在建筑設(shè)計(jì)階段就互相參與，共同操作直直產(chǎn)品完成。

3.2 標(biāo)準(zhǔn)化。精裝修房本身就是提高了開發(fā)商對(duì)于產(chǎn)品后期品質(zhì)的責(zé)任，這就要求開發(fā)商必須考慮使用全部材料的標(biāo)準(zhǔn)化，不僅提高精裝修房的品質(zhì)和效率，而且也便于后期的維修。材料的質(zhì)量、尺寸必須是標(biāo)準(zhǔn)化的，以確保在制造，物流運(yùn)輸、施工安裝和使用后的維護(hù)全過程中能夠達(dá)到統(tǒng)一的水準(zhǔn)，不但便于設(shè)計(jì)、施工，也便于將來的使用和維護(hù)。

3.3 集成化。集成化是一個(gè)住宅產(chǎn)業(yè)化的方式，一個(gè)生產(chǎn)的過程。集成化是住宅建筑工業(yè)化的基礎(chǔ)上，為用戶提供優(yōu)良的集成部品和現(xiàn)場(chǎng)集成安裝，是在盡可能少的空間內(nèi)滿足盡可能多的功能，同時(shí)，集成化是個(gè)系統(tǒng)工程，這就需要完整的考慮裝修過程中的各個(gè)細(xì)節(jié)。從一套房子的生命周期看精裝修，不僅要考慮開發(fā)成本，還要考慮居住者的生活成本和日常的使用成本。

總的來說，房地產(chǎn)精裝修設(shè)計(jì)管理不僅僅是技術(shù)問題，更多的是管理方面的問題；所以，在生產(chǎn)實(shí)際當(dāng)中，深入分析和探討房地產(chǎn)精裝修設(shè)計(jì)管理問題，這對(duì)于確保精裝修建筑工程質(zhì)量、促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)快速發(fā)展均具有重要的意義。