淺談房地產行業未來發展趨勢

文/高巖 中鐵二十一局集團德盛和置業有限公司 陜西西安 710061

1、房地產業概述

房地產行業主要是將土地和建筑物作為主要的開發經營對象，在其基礎上開展開發、建設、經營、管理、裝飾和服務等多種業務的綜合產物，其具有先導性、基礎性和高風險性。

2、房地產業目前發展現狀

2.1 城鎮化比率較低

盡管我國政府十分重視城鎮化建設，但是我國的城鎮化普及率依然較低。城鎮在教育的資源上占據絕對優勢，很多家長十分重視孩子的教育，希望給孩子營造良好的生活和學習環境，在醫療保障方面，城鎮的醫療建設更加完善，設備更先進，醫療水平也更高，無論是教育優勢、醫療優勢還是就業優勢等方面，城鎮與農村存在著巨大差異，越來越多的二三級城市人口與大量農村人口流入一二級城市，這使得房地產市場需求量大大增加。現階段，我國老齡化現象越來越明顯，國家也逐漸放開二胎政策，這也極大地刺激了房地產市場的發展。

2.2 依然在不斷發展

盡管現階段我國受宏觀調控的影響比較明顯，銷售額和銷售面積也呈現出逐漸放緩的趨勢，但是人們對住房的需求依然在逐漸上升，各地均出臺了有利于大學生落戶的政策，同時很多城市發展中，房地產行業是其支柱型產業，其可為城市創造更高的經濟效益。

2.3 國稅地稅合并成為主要發展趨勢

十三屆全國人大一次會議中明確指出了改革國稅和地稅的征管機制，合并省級和省級以下的地稅機構，并承擔轄區內的各項稅收，切實做好非稅收入的征管工作。國稅地稅合并后，實行稅務局與人民政府雙重管理的機制。現階段，國稅與地稅合并的范圍依然在擴大，與分稅制相比，地方政府部門能夠推動房地產企業的發展，促進房地產銷售。

2.4 宏觀調控明顯加強

現如今，我國房地產行業發展中存在著較大的泡沫，房價不斷走高，為此，政府出臺了多項政策，采取宏觀調控手段控制泡沫的發展，例如：限購政策和稅收利率制度等多種經濟措施。在日后的發展中，房價若持續走高，政府還可能會加強宏觀調控，有效抑制人們對房地產的非理性需求。

2.5 競爭激烈，存在大量泡沫

我國房地產企業數量眾多，同時行業內部也面臨著十分激烈的競爭，房地產行業泡沫較大。首先從地方角度來看，不同區域均有在土地招標過程中利用高價獲得土地經營權，甚至出現了天價土地的情況，如土地成本過高，則房地產的建設成本也會隨之走高，這也為一些炒房者提供了可乘之機，使得房價在不斷上漲。房地產企業發展中，其負債率較高，所以，其通常利用財務杠桿的調節作用來維持企業的發展，發展中存在較大的風險，甚至部分房地產企業走上了破產的道路。再者，部分房地產商為了降低工程成本，在工程建設中偷工減料，以次充好，后期發現問題后就會給業主帶來較大的麻煩。

3、房地產行業未來發展主要特點

3.1 城鎮化水平不斷提高

我國發布了新型城鎮化建設重點任務白皮書，以紅頭文件的形式明確了日后我國城鎮化發展的主要方向。現階段，我國城市常住人口的比例與發達國家相比依然存在著較大的差距。我國是農業大國，城鎮化水平應在70%以上，未來幾年內依然有數以億計的農村人口流入城市，城市中需要更多中低價位和中小戶型的住房。

3.2 城市群數量明顯增多

城市群發展的過程中，龍頭城市自身的規模較大，且其在發展中還可推動周邊城市的建設與發展，充分發揮了龍頭城市的輻射作用，周邊中小城市的住房需求明顯增加，同時產業園區和特色小鎮等也具備了有利的發展條件。

3.3 建立高質量、高品質住房體系

3.3.1 百年住宅

2012年，我國在諸多地區建立了100 多萬平方米的百年住宅試點項目。其結構體系與填充體充分分離，室內空間也相對靈活，主體結構能夠使用一百年以上，綠色建筑評級均在三星以上，住宅的性能等級較高，且其充分滿足了綠色建筑的基本要求，延長了建筑的壽命，保證了建筑的質量，進而全面展現出建筑的環保性，得到了住戶的青睞與認可。

3.3.2 健康住宅

調查顯示，建筑的健康對人體的健康有著十分顯著的影響。在以往的發展中，人們更加關注甲醛、PM2.5 等空氣污染，而二氧化碳的濃度也會對人體的健康產生十分顯著的影響，因此，房地產企業應當高度重視建筑的健康水平，這也會成為房地產行業未來發展中的主要方向。

3.3.3 養老地產

目前，養老房地產行業發展速度飛快，未來的20年內，養老房地產的市場規模預計突破20完億元大關，這也充分證明養老房地產行業具有廣闊的發展前景。如今，養老產業供給依然存在著較大的缺口，其中，養老地產不能與大健康產業實現聯動發展是出現這一現象的主要原因。

3.4 成套住房不斷增加

發達國家的發展中，成套住房是最為常見的地產形式，成套的住房當中配備了廚房和衛生間等生活空間。而我國城鎮居民的人均居住面積不足25 平方米，若將其變為成套住房，則國家需投入大量的人力和物力，在城鎮中至少要建設60 億平方米的住房。

3.5 新移民住房出現并發展

我國城鎮化比率達到70%時，我國的城鎮化就會處于相對穩定的發展狀態。城鎮發展中仍需增加大量的人口，若要保證城鎮人口的人均居住面積與現有水平持平，依然需要在城鎮中新建60 億平方米的住房。現階段每年城鎮建設的新房約為10 億平方米，以此速度需要12年的時間才能滿足上述要求，若城鎮化水平在70%以上，則以現有的城鎮住房建設水平，依然需要15年以上的時間。對此，相關人員應站在穩定預期的角度來分析城鎮住房需求，從而為新進的城市移民提供住房保障。

結語：

現如今，我國房地產行業的發展速度不斷加快，同時在發展的過程中也出現了較多的問題，未來的房地產行業發展趨勢也逐漸成為人們關注的焦點。我們需要正確認識房地產行業的發展現狀，并以經濟發展趨勢為基礎，合理分析未來房地產行業發展的主要趨勢，以此推動房地產行業的健康持續發展。