深圳市住宅價格空間格局分異特征及影響因子

文/王瑞瑞 深圳華僑城房地產有限公司 廣東深圳 518053

1、引言

近年來，隨著地產開發項目設計和建設標準逐步趨近，社會經濟和自然環境條件對于房地產價格的影響越來越大[1]。鑒于城市建成區內這兩種影響因素存在著顯著的空間差異，城市居民住宅價格也呈現出明顯的空間分異格局[2]。本文以深圳市羅湖、福田、鹽田和南山4 個行政區為工作區，這是我國最早對外開放且城市化發展速度最快的地區，已經發展成為國內整體現代化水平最高的新城市中心區，其整體城市風貌和基礎設施配套水平與外圍的寶安、龍華、龍崗、坪山、光明新區等其他區劃部分形成顯著差異[3]。利用2018年6月份102 個具有相對可比性的居住區房屋銷售均價結合遙感和土地利用資料作為基礎數據，解析工作區居民住宅價格的空間格局特征，以期為今后城市房屋價格空間分異的驅動機制研究提供案例積累。研究這一地區住宅價格的空間分異格局及其影響因素，有助于揭示快速城市化地區住宅價格空間分布特征及成因，也為其他地區的相關研究和管理工作提供借鑒和參考。

2、空間格局分異特征

2.1 空間格局呈不規則多核心鑲嵌分布

深圳市住宅價格的空間格局分布呈現出不規則多核心鑲嵌分布的格局，空間變異特征明顯。其中4 個極高值聚集區域，房價均價在100000元/平方米以上，面積最大的聚集區位于深圳灣填海區，且南北綿延至華僑城、蛇口半島東部地區。另外3 個極高值聚集核位于南山區大南山東部區域、福田區蓮花山南部區域和香蜜湖片區。次高區的分布在南山區和福田區圍繞極高區圈層分布，在羅湖區分布在東湖水庫西部和南部，鹽田區集中在沙頭角區域。

2.2 居住空間分異特征顯著

從南部區域向北部區域，房價的變化幅度呈現出逐漸降低的總體趨勢，局部地區出現房價峰值，房價的變化幅度大。4 個行政區的南北走向房價剖面呈現出不同的特點，南山 、羅湖、鹽田南北向房價總體趨勢趨于降低，福田區中部偏南出現了一個房價峰值，空間分異特征明顯。各區域房價高值區與其周邊地區房價差值較大，空間分異特征明顯已初步顯現出居住空間隔離的現象。

2.3 房價高值區呈現背山面海的景觀格局

房價均價為100000 元/平方米的高值區和75000-100000 元/平方米的次高值區其區位呈現背山面海的景觀格局。南山區華僑城-世界之窗片區北部靠近塘朗山，南部近深圳灣；深圳灣-蛇口半島東部區域西部鄰接大南山，東臨深圳灣。福田區的高值區北臨蓮花山，西南部朝向深圳灣。羅湖區由于沒有鄰接大海，其房價區間沒有呈現出這一景觀格局特征。鹽田區的房價高值區沙頭角地區，其北部為梧桐山，南部是大鵬灣。高值區背山面海這一景觀特征反映出房價空間格局和深圳臨海以及丘陵地形的地理特征相適應。

3、空間格局分異的影響因素

影響房價空間格局的因素并非單一影響因子，主要分為確定性因素和隨機因素。確定性因素主要包括社會經濟因素、生態環境因素、區位環境因素，隨機因素主要指政策性因素，住房本身的屬性以及價格波動對房價的空間格局沒有影響[4]。

3.1 社會經濟發展與房價空間格局關系

深圳市開發建設始于羅湖區，羅湖區內建設用地的開發密度較高，居住用地開發趨于飽和，居住小區的建設年限普遍較早。羅湖東部的鹽田區經濟開發活動弱，對房地產開發活動缺乏投資吸引力。福田區的開發建設晚于羅湖區而早于南山區，建設用地開發也趨于飽和狀態。隨著深圳經濟的轉型，新興產業均集中于南山區，成為深圳經濟新增長點所在。因此，4 個行政區的社會經濟發展狀況對房價西高東低的空間格局具有促進作用。

3.2 區位環境與房價空間格局關系

南山區西部地區土地利用類型主要為工業用地，東部主要為居住用地、政府社團用地和商服用地，因此造成了南山區房價東高西低且房價衰減幅度劇烈的格局。福田和羅湖區的土地利用類型以居住和政府社團用地為主，因此房價變化較為平緩。鹽田區城市建設用地較少，土地利用類型以工業用地為主，居住用地集中在沙頭角地區，形成了鹽田區以沙頭角為中心房價向外圈層衰減現象。

3.3 生態環境與房價空間格局關系

房價高值區分布的華僑城、蛇口半島東部以及蓮花山南部，均是市內人工綠地密度最高、城市公園配套最好的區域，且工業倉儲類用地較少，空氣污染、噪音、粉塵等外界負面影響較小，其生態環境的綜合質量較高。距離海的距離、距離大型綠地斑塊的距離、景觀的多樣性和碎裂化與房價呈現出負相關關系，居住區的綠化率與房價具有正相關關系。因此，在其他社會公共服務均等化條件下，生態環境的質量對房價空間格局的形成具有重要驅動作用。

3.4 政策性因素與房價空間格局關系

國內的土地制度、政策變化、城市規劃與房價密切相關。由于規劃導向、區位條件和景觀優勢，深圳灣填海區的住宅區成為目前深圳市內房價高值的聚集區域。福田中心區是深圳市城市中心區，但由于其空間、尺度、布局等問題以及開發策略和發展時機的欠缺[3]，未能拉動該區域的房地產開發，導致高房價聚集區未在福田中心區。

4、結論與討論

房價空間格局對城市空間結構[5]、城市土地利用和景觀生態格局具有影響作用。依據本文的研究成果，對深圳市內普通商品住宅開發格局優化提出以下建議：

深圳灣填海區宜發展高端的生態居住社區，注重社區的生態環境保護和建設。蛇口半島的住宅建設宜將舊城改造與新城建設相結合，以生態社區開發為主。北部地區宜進行政策保障性住宅和中低端住宅為主、高端住宅為輔的多層次住宅開發。中部的福田區和羅湖區作為中心城區，住宅開發宜以存量改造更新為主，適當提高居住密度。