不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記困境及解決路徑

文/張占軍 邯鄲市不動產(chǎn)登記中心 河北邯鄲 056001

當前隨著社會主義市場經(jīng)濟體制改革進程的有序推進，新形勢下現(xiàn)代信息技術(shù)在各行各業(yè)應(yīng)用越來越廣泛，對于不動產(chǎn)登記工作而言，信息管理基礎(chǔ)平臺從2018年8月開始實現(xiàn)了全國聯(lián)網(wǎng)，這標志著我國不動產(chǎn)體系進入了全面運行模式，對于不動產(chǎn)管理部門而言，如何不斷提升不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記效率，更好地優(yōu)化服務(wù)，提升服務(wù)效能，成為當前一項重要的基礎(chǔ)工作。不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記方面目前還存在一些問題，影響了工作的有序開展。加強不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記困境與解決路徑探析，具有重要的現(xiàn)實意義。

1、不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記困境分析

根據(jù)國家不動產(chǎn)相關(guān)的法律政策要求，國有建設(shè)用地使用權(quán)及房屋所有權(quán)登記、宅基地使用權(quán)及房屋所有權(quán)登記、集體土地所有權(quán)登記等，需要出臺更加細致的法律政策規(guī)定，從而不斷提升不動產(chǎn)登記率，提高不動產(chǎn)登記辦理效率。2018年8月，國家不動產(chǎn)登記信息管理基礎(chǔ)平臺實現(xiàn)了全國聯(lián)網(wǎng)，這對于不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記工作而言，也提出了更高的要求，目前我國不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記面臨的困境主要有：

1.1 不動產(chǎn)登記信息系統(tǒng)不夠完善

目前我國不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記的大部分業(yè)務(wù)是城鎮(zhèn)房屋所有權(quán)的轉(zhuǎn)移登記，但是受到房產(chǎn)市場等因素的制約，很多房主對房屋不能及時進行首次登記，這樣會導致一些房產(chǎn)不能納入到不動產(chǎn)登記信息系統(tǒng)中，影響了不動產(chǎn)首次登記成效。如果進行房屋買賣，相關(guān)的不動產(chǎn)登記機構(gòu)將無法依據(jù)“房屋買賣合同”和“協(xié)助執(zhí)行通知書”等材料對房屋買受人進行不動產(chǎn)登記，導致房屋不能進行轉(zhuǎn)移登記和處置，不利于維護相關(guān)人員的權(quán)益，甚至增加了房屋買受人的經(jīng)濟壓力。

1.2 二手房手續(xù)轉(zhuǎn)移方面存在的問題

隨著國家市場經(jīng)濟發(fā)展水平不斷提升，公眾對居住方面的要求也在不斷提高，一些居民會對房屋結(jié)構(gòu)等進行改造，這樣會導致在進行房屋轉(zhuǎn)移登記過程中，現(xiàn)有的測量情況和當初的建設(shè)計資料不吻合，需要進行重新測繪。此外在進行二手房手續(xù)登記過程中，進行房屋測繪既需要對辦理轉(zhuǎn)移登記的人員開展，同時還需要對整個樓體的房屋樣式進行測繪，這部分的資金需要居民承擔，一定程度上增加了其經(jīng)濟負擔。

此外不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記的過程中還存在一些其他的問題，比如夫妻雙方進行房屋轉(zhuǎn)移登記時，如果房產(chǎn)較多，夫妻雙方約定婚前房產(chǎn)為共同房產(chǎn)，在辦理離婚手續(xù)時需要進行房產(chǎn)分割，會增加糾紛，此外隨著市場經(jīng)濟的發(fā)展，房價不斷提高，很多夫妻會選擇分期付款的形式來支付放款，如果出現(xiàn)離婚情況，會影響房屋的抵押權(quán)，這樣不僅增加了法律風險，也影響了不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記辦理效率。再如目前關(guān)于待抵押房屋在法律政策方面還有一些空白，所以如果抵押人自然死亡，就不能按程序進行房屋抵押產(chǎn)權(quán)登記轉(zhuǎn)移，不僅導致房屋資源浪費，也影響了親屬的權(quán)益。

2、不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記解決措施

為了進一步提升不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記工作開展成效，更好地為群眾服務(wù)，建議從以下幾個方面進行優(yōu)化解決：

2.1 進一步規(guī)范房屋首次不動產(chǎn)登記體系，確保有據(jù)可查，有效處理

目前關(guān)于不動產(chǎn)首次登記，國家《不動產(chǎn)登記暫行條例》有明確的要求，對于房屋買受人應(yīng)當提交的相關(guān)資料列出了具體的條目，所以應(yīng)當嚴格按照程序，對房屋買受人提交的所有的不動產(chǎn)登記材料進行嚴格細致地審核，要求申請人提前將所有應(yīng)當提交的材料準備完善，這樣方可進行審核，從而不斷提高不動產(chǎn)首次登記效率，提高辦理成效。這就需要有關(guān)部門充分利用相關(guān)的渠道和平臺加強不動產(chǎn)首次登記相關(guān)的政策宣傳，讓廣大市民群眾及時查詢到最新的政策要求和規(guī)定，確保一次備齊，避免多次跑腿。

2.2 整合首次登記與轉(zhuǎn)移登記體系

開展不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記，需要進行不動產(chǎn)首次登記，按照首次登記——轉(zhuǎn)移登記的程序進行辦理，為了有效避免出現(xiàn)被執(zhí)行人不配合的情形，建議將首次登記與轉(zhuǎn)移登記體系進行整合，從而進行一并登記并按程序辦理不動產(chǎn)登記證書，從而避免發(fā)生糾紛或利益沖突，影響登記效率。

2.3 加強不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記信息化建設(shè)，提升便民服務(wù)水平

隨著國家不動產(chǎn)登記信息管理基礎(chǔ)平臺全國聯(lián)網(wǎng)體系的生成，在不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記方面應(yīng)當進一步加強信息化建設(shè)。一方面要對登記程序進行簡化，不斷提高辦理效率。要對當前不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記相關(guān)的程序進行整合，精簡辦事流程，提出明確的辦理時限要求，從而確保一次備齊，提高登記效率。同時要加強業(yè)務(wù)窗口辦理程序整合，在不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記預(yù)審、收費等方面提供更多的服務(wù)清單，接受電話咨詢和服務(wù)窗口指導，為公眾設(shè)定更多的自助辦理窗口，從而提高辦事成效。另一方面要加強全國聯(lián)網(wǎng)體系優(yōu)化。雖然不動產(chǎn)登記信息管理平臺實現(xiàn)了全國聯(lián)網(wǎng)，但是在不動產(chǎn)資料審核等方面還存在很多的不銜接的地方，所以要進一步加強基礎(chǔ)整合，加強相關(guān)部門聯(lián)合審查，便于及時對不動產(chǎn)相關(guān)的材料進行歸口審核，并上傳系統(tǒng)，避免重復提交帶來的麻煩，此外還要積極探索不動產(chǎn)信息共享互認體系，完善大數(shù)據(jù)系統(tǒng)，從而更好地掌握不動產(chǎn)信息動態(tài)變化情況，避免發(fā)生糾紛。

總之，不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記工作開展過程中由于房屋買賣雙方多方面的問題，影響辦事程序和效率，為了有效避免糾紛和矛盾，需要不動產(chǎn)登記管理部門加強業(yè)務(wù)整合，借助信息化技術(shù)加強不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記信息化建設(shè)，全面提高服務(wù)效能，這樣才能更好地提升便民服務(wù)水平，提高企業(yè)和群眾的獲得感和滿意度。