房地產評估行業如何應對當前的信息化大潮

文/高繼國 武漢漢信房地資產評估咨詢有限公司 湖北武漢 430016

我們正處在一個從互聯網時代向大數據、人工智能時代的過渡時期。大數據的積累、算法的改變正加速這個時代的到來。大數據、計算機程序人工智能的發展沖擊了很多部門和行業。如電子商務的發展沖擊了實體商業的發展，如支付寶微信手機支付沖擊了實體銀行的發展，摩拜單車的出現沖擊了自行車產業的發展，房地產評估行業自然也不能獨善其身，必然也要受到這些自動化的沖擊。如何應對這種沖擊，也是擺在我們業界人士當前必須要面對的工作。本文作試著從大數據計算機程序的優缺點及我們的應對措施等方面進行探討。

1、大數據、計算機程序處理評估工作的優點

（1）速度快，幾十分種可以處理幾萬條交易數據，進行幾萬條交易數據的比對。

（2）數據量大，普通評估人員只能進行幾個，最多十幾個評估案例的比對，計算機可以同時進行幾萬到幾十萬條數據的比對。

（3）可以進行更加精細的評估。如果成本法時利用BIM 軟件可以進行更加詳細的建筑成本建模，從而更加精細地計算建筑物造價。

（4）成本相對較低。計算機程序不需要負擔評估專業人員的相關費用，而評估行業主要成為為人力資本。在現在人力成本日益高昂的情況下，越發顯出成本差距。

2、大數據、計算機程序處理評估工作的缺點

（1）平時需要大量人工與物力進行數據庫的維護與管理。

（2）計算機程序評估缺乏法律基礎。現有的房地產管理法與中華人民共和國資產評估法，都是以評估專業人員為評估的實施主體。以計算機程序來實施，缺乏立法基礎。

（3）責任主體難以明確，評估報告的簽字估價專業人員對評估報告的結果負責，而計算機程序自動生成的評估報告，只能以程序所屬公司作為責任主體。

（4）計算機程序評估結果的準確性高度依賴成交案例數據的數量，對于成交數量不大的評估對象，難以生成準確的評估結果。如一些特殊用地的評估，特殊建筑的評估，一些偏遠地帶商業門面的評估等都難以生成準確的結果。

（5）目前計算機程序及計算機人工智能如何應用于評估還是在探索階段，目前人工智能也處于弱人工智能階段，強人工智能的到來還需要50-100年。在強人工智能出現以前，計算機程序處理評估問題也只能處理簡單的評估工作或者是輔助性的評估工作。

3、我們房地產評估行業如何應對當前這種困境

（1）房地產評估從業人員要加強學習，學習應對更加復雜的評估項目。低端甚至中端評估項目更易被計算機替代的情況下，我們評估專業人員要把業務向高端項目復雜項目開拓，向不容易被計算替代的復雜項目開拓。只有這樣，才能顯示出人類高級智能的作用。對于成交數量不大的評估對象，難以生成準確的評估結果。如一些特殊用地的評估，特殊建筑的評估，一些偏遠地帶商業門面的評估更能顯出評估師個人經驗的優勢。

（2）房地產評估業務向房地產開發的全流程全產業鏈擴展。如策劃、咨詢甚至房地產代理、房地產網站、房地產營銷等全產業鏈方面發展。利用我們的專業優勢與專業素質，做大做強評估公司的整體實力，形成穩定現金流，應對計算機，人工智能對評估行業可能的影響，東方不亮西方亮，至少做到企業可以活下去。深圳世聯就給了我們這方面很好的榜樣。房地產評估公司有自己的人才優勢，只有向房地產業務的全產業鏈去擴展，才能把這種人才優勢體現出來。

（3）加強公司的數據庫建設，加強公司計算機編程人員，計算機人工智能人才的培養，主動去迎接時代大潮的檢驗。我們主動去學習和應用計算大數據，人工智能技術，才能更好地去了解它，駕馭它，使之為我們評估人員的日常服務。與其由一些計算機公司去搶我們的評估市場，為什么我們不能主動去搶評估軟件市場呢？

（4）建立更加能留住骨干人材的股權及模擬股權分配體制

無論是向房地產全產業鏈發展還是主動應用最新的計算機技術，都需要專門人才。如何留住人才，讓他們安心在企業工作，成為我們要研究的課題。筆者認為評估企業當務之急是要學習海底撈、華為等管理制度先進的企業，學習他們的股權激勵，模擬股權激勵制度。馬云說過員工的離職原因林林總總，只有兩點最真實：1.錢，沒給到位；2.心，委屈了。讓員工有充足的收入，良好的工作環境工作氛圍。

（5）各級評估協會應適應當前形勢，簡化現有報告審查規范，簡化現有報告抽檢制度，以應對計算機評估的速度優勢。目前協會的各項目報告質量評審流程，確有其必要，但在應對計算機評估的快速化的方面，顯示出其時間效率方面不足的毛病。報告繁瑣，重復的東西較多，一個報告做下來耗時太長。與計算機評估相比不占優勢。有些房地產及土地評估規范中的一些規定過于僵化，一定規定缺乏理論論證，缺乏數理統計基礎，對一些評估方法規定過死。都是急需改變的現狀。定期組織協會相關課題的研討，對如何應對群策群力。如有必要時可能組織起來，聯合開發全市性的大型數據庫，大型評估軟件，然后以成本價向會員單位分發，避免每個公司自行開發，重復投資。

結語：

面對轟轟烈烈的信息革命的大潮，我們評估從業人員只有求新求變，加強學習，留住骨干專業人才，主動去迎接信息化革命大潮的考驗。