不動(dòng)產(chǎn)抵押登記中的問題及解決策略探究

文/王仰智 晉中市不動(dòng)產(chǎn)登記中心 山西晉中 030600

我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)抵押只有在政府專設(shè)不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)登記之后方具備效力，因此不動(dòng)產(chǎn)抵押中登記所承擔(dān)的作用至關(guān)重要。不動(dòng)產(chǎn)抵押登記中，政府所扮演的角色也是必不可缺的。通過對(duì)不動(dòng)產(chǎn)抵押登記中政府方面存在問題的研究，能為國(guó)家經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)交易正常運(yùn)轉(zhuǎn)提供一定的保障，同時(shí)也能確保市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)與社會(huì)的發(fā)展進(jìn)步得以穩(wěn)定。

1、不動(dòng)產(chǎn)抵押登記存在的問題

1.1 辦理效率慢，操作缺乏規(guī)范性

不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)在不動(dòng)產(chǎn)抵押登記辦理期間，時(shí)常會(huì)有此類狀況存在，即客戶在不動(dòng)產(chǎn)抵押登記辦理中提出了時(shí)間緊迫的要求，而相關(guān)登記機(jī)關(guān)盡管將抵押登記程序簡(jiǎn)化、實(shí)現(xiàn)了更高的抵押登記效率，并將抵押登記辦理時(shí)間減少，然而卻也無法將客戶需求有效滿足。同時(shí)，不動(dòng)產(chǎn)抵押登記期間，也頻頻出現(xiàn)了登記辦理人員不規(guī)范操作的行為，例如審核材料不仔細(xì)、審核缺乏規(guī)范性、抵押合同填寫不規(guī)范等[1]。在還未正式推行不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記時(shí)，房產(chǎn)與地產(chǎn)登記是由兩個(gè)不同部門負(fù)責(zé)的，該時(shí)期網(wǎng)絡(luò)信號(hào)數(shù)據(jù)系統(tǒng)平臺(tái)尚未健全，也沒有充分普及電腦錄入登記信息，依舊是以紙質(zhì)信息來保存不動(dòng)產(chǎn)登記信息。但是，紙質(zhì)信息中卻存在一系列問題，例如權(quán)利人名稱寫錯(cuò)、登記機(jī)關(guān)登記錯(cuò)漏、債權(quán)金額錯(cuò)誤等。

1.2 信息未能徹底實(shí)現(xiàn)公開共享

推行不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度之前，同一建筑物房地產(chǎn)信息以往是在不同部門分別進(jìn)行登記，兩個(gè)登記機(jī)構(gòu)不存在共享信息，如此一來也就造成了抵押信息分散的情況，房產(chǎn)與地產(chǎn)登記信息之間也存在著隔離，最終導(dǎo)致出現(xiàn)了不相同的不動(dòng)產(chǎn)登記信息。而在當(dāng)事人需要對(duì)房地產(chǎn)基本信息查詢時(shí)，不但要前往房產(chǎn)登記機(jī)關(guān)，同時(shí)還要前往土地登記機(jī)關(guān)，并且查詢費(fèi)用也要重復(fù)繳納，這樣一來查詢難度與成本也就相應(yīng)的提高，信息透明度嚴(yán)重缺乏。同時(shí)，不動(dòng)產(chǎn)抵押登記期間，也有登記機(jī)關(guān)錯(cuò)誤登記不動(dòng)產(chǎn)信息的情況存在，如不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記之前，土地、房產(chǎn)信息登記分別由土地登記及房管局負(fù)責(zé)，部門之間登記信息與數(shù)據(jù)不統(tǒng)一，加之尚未共享登記信息與數(shù)據(jù)平臺(tái)的緣故，會(huì)有一部分登記于土地登記部門的信息不同于房管部門登記的房產(chǎn)信息。

1.3 抵押登記法律依據(jù)混亂，頻發(fā)法律糾紛

不動(dòng)產(chǎn)抵押登記存在的問題中，最為頻發(fā)的便是登記機(jī)關(guān)法律依據(jù)混亂，尤其是在實(shí)施不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度前，地產(chǎn)、房產(chǎn)登記由兩個(gè)存在交叉重復(fù)權(quán)利的不同機(jī)關(guān)負(fù)責(zé)，以至于出現(xiàn)了混亂的法律秩序。如相關(guān)規(guī)定中明確指出，房屋登記需前往房產(chǎn)管理部門，土地登記需前往土地管理部門，個(gè)別當(dāng)事人向銀行或金融公司分別抵押或貸款土地、房屋，當(dāng)糾紛發(fā)生之后，“房隨地走”亦或是“地隨房走”難以分清，如此也就無法完整的實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)、債權(quán)人合法權(quán)益。而盡管《物權(quán)法》中提出了“以建筑物抵押的，一并抵押其占用范圍內(nèi)建設(shè)用地使用權(quán)。”然而實(shí)際中，地方法院在處置抵押財(cái)產(chǎn)時(shí)卻很少將“一并抵押”作為法律依據(jù)使用。

2、政府完善不動(dòng)產(chǎn)抵押登記的對(duì)策建議

2.1 積極建設(shè)不動(dòng)產(chǎn)信息平臺(tái)

政府應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)不動(dòng)產(chǎn)抵押登記中信息平臺(tái)的建設(shè)力度，嚴(yán)格管理、定期維護(hù)不動(dòng)產(chǎn)登記信息，通過相關(guān)政策與方案的制定，強(qiáng)化組織領(lǐng)導(dǎo)，為不動(dòng)產(chǎn)登記信息管理平臺(tái)建設(shè)的落實(shí)提供動(dòng)力，并以此為基礎(chǔ)實(shí)現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)登記制度的進(jìn)一步落實(shí)，并且在登記信息共享機(jī)制的不斷優(yōu)化下，賦予查詢服務(wù)便捷化的優(yōu)勢(shì)[2]。同時(shí)，通過各部門間信息共享的增強(qiáng)，透明化、公開化交易與登記信息，在不動(dòng)產(chǎn)審批環(huán)節(jié)完善的基礎(chǔ)上，賦予不動(dòng)產(chǎn)登記信息公開化服務(wù)常態(tài)化功能，確保登記數(shù)據(jù)得以精確、完整且真實(shí)的構(gòu)建。此外，也應(yīng)當(dāng)積極構(gòu)建社會(huì)征信平臺(tái)，通過社會(huì)征信體系的進(jìn)一步健全，為不動(dòng)產(chǎn)交易提供安全保障，以此確保群眾得以享受到相應(yīng)的權(quán)益。需要注意的是，還需促進(jìn)不動(dòng)產(chǎn)登記信息共享數(shù)據(jù)平臺(tái)普遍化、全面化的實(shí)現(xiàn)，通過信息共享交流的增強(qiáng)，積極交換溝通數(shù)據(jù)，合法化信息查詢服務(wù)，優(yōu)化服務(wù)對(duì)象篩選，將更好的業(yè)務(wù)技術(shù)服務(wù)提供給群眾。依托統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，增強(qiáng)內(nèi)容覆蓋成效，積極聯(lián)合信息，有效連通信息更新和數(shù)據(jù)貢獻(xiàn)，加快不動(dòng)產(chǎn)登記信息數(shù)據(jù)體系平臺(tái)建設(shè)進(jìn)程。

2.2 提高登記機(jī)構(gòu)、登記規(guī)范監(jiān)管力度

不動(dòng)產(chǎn)登記主管部門應(yīng)當(dāng)圍繞登記機(jī)構(gòu)、過程及人員加大監(jiān)督管理力度，確保不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)工作開展能夠與流程、法律規(guī)定相適應(yīng)。針對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記內(nèi)容及標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)當(dāng)予以更為嚴(yán)格的規(guī)范性監(jiān)管，確保不動(dòng)產(chǎn)登記具有一致的內(nèi)容、統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)。依據(jù)檢查、指導(dǎo)等方式，保障不動(dòng)產(chǎn)登記簿證得以實(shí)現(xiàn)規(guī)范化的使用。在與有關(guān)部門積極協(xié)同之下，嚴(yán)格審查證書及證明變?cè)臁卧旎蜻`法制售等違法行為，一經(jīng)查出應(yīng)當(dāng)予以嚴(yán)厲懲處。針對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記簿證使用、保存及管理與要求不符合的，應(yīng)當(dāng)限令調(diào)整。

2.3 完善不動(dòng)產(chǎn)登記相關(guān)法律政策

首先，需積極完善不動(dòng)產(chǎn)登記相關(guān)法律政策，通過不動(dòng)產(chǎn)登記法律的建設(shè)、政策性指導(dǎo)文件的發(fā)布，將重要的法律指導(dǎo)依據(jù)供于不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記使用[3]。其次，應(yīng)以不動(dòng)產(chǎn)登記規(guī)范統(tǒng)一制度為對(duì)象，積極頒布指導(dǎo)性政策法規(guī)文件，同時(shí)對(duì)各類與不動(dòng)產(chǎn)登記有關(guān)的法律規(guī)定及政策文件中存在的不統(tǒng)一、不協(xié)調(diào)的內(nèi)容應(yīng)當(dāng)酌情進(jìn)行修改，確保一致性。此外，結(jié)合現(xiàn)有情況合理制定配套法律規(guī)定文件，確保法律法規(guī)能夠與現(xiàn)有經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展要求相適應(yīng)。

結(jié)語(yǔ)：

不動(dòng)產(chǎn)抵押登記中各類問題的解決，與社會(huì)經(jīng)濟(jì)秩序運(yùn)轉(zhuǎn)的正常與否存在密切關(guān)系。該過程中，相關(guān)學(xué)者及政府部門人員必須積極展開深入的研究與探索。通過不動(dòng)產(chǎn)抵押登記工作的順利、穩(wěn)定開展，能將等級(jí)混亂的問題逐漸解決，為群眾提供更好的服務(wù)，有助于社會(huì)進(jìn)一步發(fā)展的實(shí)現(xiàn)。