試析房地產項目管理的風險控制

文/劉選中 沭陽縣住房和城鄉建設局 江蘇宿遷 223600

現階段我國房地產業已經邁入了全新的發展階段，尤其在社會經濟的快速發展下，房地產業在發展進程中面臨新的機遇與挑戰。不僅受到外界因素的影響，且同樣會受到業內風險因素的制約，尤其在整個房地產項目開發過程中風險因素頗多。為徹底解決這一問題，則需要加強對風險管理的認識，從根本上保證項目目標的實現，推動我國房地產業的有序發展與進步。

1、制定專業的開發與營銷團隊

在我國房地產行業的不斷發展下，大多數消費者對房地產行業所給出的產品，有著不同的要求。為進一步滿足大多數消費者的需求，則需要配備專門的開發與營銷團隊。在這一發展現狀下，團隊的專業素質往往關系到整個風險防控的效率，需要加強建設與維護。在當前市場競爭的不斷加劇下，在我國房地產項目中，人才十分重要。因此，在整個團隊建設中，需要從內部與外部兩個方面入手，將房地產項目建設中所存在的問題加以分析，探其原因，提出有效的解決措施。從外部角度分析，需要將房地產行業中具有潛力的人員進行挖掘，根據企業的實際情況制定有效的手段吸引人才；從內部角度分析，需要對有潛力的員工進行積極培養。通過培訓與教育的方式，提高員工的能力，做好人才儲備工作。

2、重視前期合同的制定，強調契約精神

在新形勢下，為從根本上避免我國房地產項目建設中出現資金鏈斷裂的現象，管理者需要加強對前期合同制定的認識與了解，充分發揮契約精神，采取法律手段保障自身的權益。其中在制定前期合同的時候需要依據相關的法律法規，避免無效合同的出現。因為房地產行業所涉及到的內容比較多，且投入的資金比較大，周期性比較長，所以在整個房地產項目的實施中經常會出現各種類型的問題。如果某一個環節出現差錯，那么會嚴重導致房地產項目營銷失敗，無法保證資金的回流，從而使企業出現虧損現象。另外，當前我國社會競爭演變的十分激烈，金融市場的不穩定性對房地產行業的發展有所制約，在整個房地產建設中因為資金斷流風險的增加。因此，在制定合同的時候，不能將內容停留在雙方權責之上，而是需要對不良后果進行預估。如果出現問題，那么則需要按照合同的內容，使相關負責人承擔相應的責任。

3、采用多樣化投資

房地產開發項目的風險管理工作，還可以嘗試采用多樣化投資的方法來實現，在減少經濟風險的同時，盡量保持投資的較高回報率，為將來的長久發展做好準備。建議把資金有選擇地投放到不同類型的房地產開發項目上。可投資建造不同收入層次居民所需的不同類型住宅、寫字樓、商店和娛樂場等，以減少未來收益的不確定性。因為各種不同類型房地產的開發風險大小不一，收益高低相應不同。一般而言，開發項目收益率相對較高的風險大，開發項目收益率相對較低的風險小。如果資金分別投入到不同的房地產開發項目，整體開發風險就會降低，其實質就是用個別房地產開發的高收益去彌補個別低收益的房地產損失，最終獲取一個較為平均的收益。房地產多樣化投資的關鍵是如何合理地確定投入不同類型的房地產的資金比例，使得即可降低開發風險又可獲取較高的收益率。

4、完善驗收制度

為了規避房屋質量問題，、對于房地產項目持續發展和價值實現的影響，應該重視完善驗收制度，在房地產建設的前期對于圖紙和施工進度施工規劃等進行周密的把控，對于施工過程當中項目質量的管控進行有效的防范和監督。 由于缺乏有效的制約監督機制，具有實際操作經驗和專業技能的項目管理人員對于這些工人的不規范操作，也持有睜一只眼閉一只眼的態度，不去進行過分的要求，這也是導致當前房地產項目質量出現問題的重要原因之一。 在實際實施的過程當中，應該重視制度的制定，要集結公司內部有經驗和專業知識的人員來進行相關制度的制定，力求保障相關制度，一方面具有專業性，另一方面還具有可實施性。 同時，為了使制度能夠行之有效，一定要在項目的實施階段派遣有責任心的工作人員，進行項目本身的監督和管理。 項目本身最終質量的呈現一定要與所有參與項目建設的人員的績效掛鉤，以利益驅動來保證項目建設的高質量。

5、采用多樣化投資

房地產開發項目的風險管理工作，還可以嘗試采用多樣化投資的方法來實現，在減少經濟風險的同時，盡量保持投資的較高回報率，為將來的長久發展做好準備。建議把資金有選擇地投放到不同類型的房地產開發項目上。可投資建造不同收入層次居民所需的不同類型住宅、寫字樓、商店和娛樂場等，以減少未來收益的不確定性。因為各種不同類型房地產的開發風險大小不一，收益高低相應不同。一般而言，開發項目收益率相對較高的風險大，開發項目收益率相對較低的風險小。如果資金分別投入到不同的房地產開發項目，整體開發風險就會降低，其實質就是用個別房地產開發的高收益去彌補個別低收益的房地產損失，最終獲取一個較為平均的收益。房地產多樣化投資的關鍵是如何合理地確定投入不同類型的房地產的資金比例，使得即可降低開發風險又可獲取較高的收益率。

6、風險自留

風險自留是指由項目直接承擔風險帶來的任何后果，當然并不表示風險自留處于完全的被動。一般來說，當房地產企業采用風險自留方式時會有預備資金，當風險發生，這筆資金由于解決風險帶來的不良后果；如果風險沒有發生，這筆資金可移作他用。風險自留分為主動型和被動型，主動型是指房地產企業在風險發生前制定相關應急措施。被動型是指當風險發生后，接受風險后悔。

7、風險減輕

風險減輕是指減輕風險發生時或發生后的不良影響，一般用于風險損失發生概率較高且無法有效避免和轉移的情況。例如在建筑中設施，消防報警和煙霧報警系統以及噴淋系統的目的就是，最大程度地控制火災對于建筑的不良影響。

結語：

總而言之，隨著我國實體經濟的持續發展以及城市化進程的逐漸加快，當前房地產行業作為我國的朝陽產業正在受到各界的廣泛重視，并且吸引了大量投資進入到房地產行業，由此房地產行業廣泛發展，以地產項目為依托的房地產建設正在受到更多人的關注，在這個過程當中，房地產項目的風險控制應該受到更多的職業經理人和投資人的重視。