房地產企業項目合同的風險管理

文/劉選中 沭陽縣住房和城鄉建設局 江蘇宿遷 223600

眾所周知，房地產開發企業涉及的業務流程和環節多，開發周期長，涉及交易金額大，對于專業要求和細節考量異常嚴格。在房地產項目施行的過程中，收入、成本的形成90%以上都是通過合同這種形式確認的，想要控制和降低開發成本，保證實現經營目標，必須正確簽訂合同，嚴格按照約定的事項執行合同，重視業務過程中的合同管控。特別是在目前營改增大背景情況下，企業必須審慎對待合同的招標、簽訂、執行、評估控制。

1、房地產企業合同管理中存在的主要風險問題

1.1 合同管理意識比較淡薄

房地產企業在開展合同管理工作的過程中，沒有注重對自身財務情況的思考，缺少完善的處理體系，同時建立的合同管理意識比較滯后，在某種程度上給房地產企業合同管理工作的落實帶來了阻礙。合同管理工作人員在主觀方面，合同管理態度不嚴謹，職責意識不高，部分企業在落實管理工作時，往往過于重視自身效益的提升，甚至在簽署相應的合同之后，合同管理意識不高，合同管理人員的監管效力沒有得到全面發揮，進而加劇了房地產企業合同風險的出現。

1.2 缺少完善的合同管理體系

當前，房地產企業整理管理水平差強人意，尤其是部分小規模房地產企業，通常把提升自身運營效力當作主體標準，沒有注重企業內部控制管理機制的構建，使得在開展管理工作時，頻頻出現問題，無法對合同實現科學管理，導致合同風險頻頻出現。這種現象的出現，將會給企業資金帶來大量流程，加劇了房地產企業財務風險的出現，進而讓企業失去諸多大規模項目。

1.3 合同管理信息化水平偏低

當前，房地產企業在開展合同管理工作時，往往不具備合理性、規范性和科學性。部分大規模房地產項目運作時，其中涉及了規劃合同、監管合同、工程合同、設備合同以及采購合同等。怎樣才能實現合同管理的簡便性，同時還能不會破壞其完整度，是當前諸多房地產企業首要處理的問題。部分房地產企業沒有構建迎合自身經濟活動需求的合同，在對合同相關內容加以確定的過程中，往往忽略了注意要求、處理方式以及職責權限。并且，沒有做好合同種類的合理分配，對已經建立的合同，沒有建立對應的編號，缺少科學的合同管理機制。在合同管理方面缺少規范性，合同進度無法全面掌控，進而給財務部門記錄相關數據增添難度，直接影響會計處理效率。

1.4 合同履行未跟蹤到位

當合同簽好后，未對其進行整理，將涉及到付款節點、收取發票節點、工程變更確認、質保金支付方式的確定、違約及違約責任條款等信息進行整理，制定合同執行情況的臺賬，致使合同執行過程中缺乏跟蹤，企業管理層不能及時掌握到合同執行動態情況，整個合同的實際執行情況將達不到最初設想。例如：應取得的專票未及時取得而影響當期進項稅抵扣，造成當期多繳增值稅；施工現場出現變更后，后續付款和取得發票脫離預計節點；超額支付工程款，資金流偏離預算等等。若發生此類事項，將影響房地產企業銷售實現期的增值稅稅負的平穩，進而影響企業的經濟利益。

2、完善房地產企業合同管理體系的有效途徑

2.1 完善合同管理體系

因為合同管理貫穿于房地產建筑項目各個環節中，所以，要想保證各個流程的規范性和嚴謹性，給后續管控工作的開展提供條件，這就需要在開展施工工作時，對各個環節都構建完善的管理體系，對介紹信出具、數據收集、合同擬定、合作協商、項目評估、職責分配、合同變更以及合同終止等內容加以全面監管，通過制定完善的管理體系對各個工作進行分工和確定，相互合作，從而保證建筑項目的全面落實。

2.2 加強合同管理信息系統構建

現階段，隨著科學技術的全面發展，這給房地產建設項目工作的開展提供了條件，特別在信息化技術方面，實現了快速發展，將其運用到房地產建筑合同管理以及信息公布等工作中，可以實現工作效率的全面提高。在開展合同管理工作時，需要構建完善的合同管理信息化系統，讓施工環節中各個資訊都能實現共享和傳遞，并且將合同變更、補充以及注意事項等內容及時傳遞給相關部門，利用互聯網手段，提升合同管理的科學化和信息化。

2.3 加強合同履行環節的有效控制

在房地產企業，一個項目全過程需要簽訂幾十或上百份合同，在執行過程中有變動萬千的可變因素，信息量如此之大，靠幾人的大腦是記不了的。合同履行過程中的任何變更、調整，都有可能影響到預算、現金流、稅額的變動，因此，必須建立完整的、全面的信息管理系統，使全部合同執行與管理的各種信息處于可控狀態，為管理者調整、修改、決策提供參考依據。由此可見，建立合同執行與管理臺賬是十分必要的，也是十分重要的。合同執行與管理臺賬的數據要與財務相關數據相吻合，并按月及時提報給相關領導，以便于相關部門能根據合同的執行情況制定相應的管理措施，促進合同的按時、順利執行。合同管理臺賬一般應包括簽約單位、合同內容、合同金額、變更金額、結算金額、付款條件、已付款金額、已開票金額等。

2.4 房地產合同人員素質得加強和培養

在合理的房地產合同管理制度完善的過程中，更需要專業的人員來進行合理的配合。可以通過在外界招聘人才也可以在合同管理內部工作人員中進行培訓，將培訓號的各個人員分布在分公司，總公司以及各個管理部門當中。分配在各個公司的工作人員，應該定時召回，檢查他們是否對合同進行了合理的管理，保證這些工作人員有足夠過硬的專業知識來從事管理合同這項工作。他們的培訓方面一定要更加的廣泛，希望不只停留于合同管理方面，更需要拓展他們的知識層面。

結語：

房地產企業日常經營管理中合同管理發揮著重要作用，導致合同管理過程中存在一定的風險。當前房地產企業為提高管理水平，增強自身的市場競爭力，需要重視企業合同管理，通過建立完善的合同管理體系，并做好風險防范工作。