房地產項目投資風險管理研究

文/吳敏 沭陽縣住房和城鄉建設局 江蘇宿遷 223600

隨著我國經濟建設步伐的加快，房地產投資逐漸成為我國經濟建設的一項重要內容。但是房地產投資卻有著比較大的風險，為了盡量避免或者是減小房地產投資的損失，我們有必要對房地產投資采取比較科學合理的方法對房地產進行有效地控制和管理，從而為開發商進行科學合理的決策提供一個合理的依據。

1、風險管理的意義

由于風險存在于項目建設全過程之中的各個環節，因此風險管理貫穿于項目建設過程的始終。通過風險管理，一方面，預防和減少意外損失，以較低的費用投入將潛在的重大損失轉移給其他組織，或通過精算，決定自留風險，提留最合理的自保基金，可以降低工程成本，從而直接增加項目投資的經濟效益。

另一方面，風險管理對于提高項目經濟效益有間接的貢獻，有效的風險管理會使企業領導和員工獲得安全感，提高勞動積極性和勞動效率，增強擴展業務的信心 ：風險管理有助于決策者全面了解經營管理決策的風險、收益，增加決策的正確性 ; 風險管理有助于減弱項目流動資金的波動，避免風險事故突發所引起的巨大財務沖擊。

最后，有助于提高項目開發的經濟效益 風險管理有助于提高房地產投資企業應對投資風險的能力，提高企業的投資管理水平，同時也能在遭遇風險事件時快速反應，防止風險影響進一步擴大，達到保障和提高企業投資的經濟效益目的。通過風險管理，房地產投資企業能夠最大程度上保障安全開發目標，并減少或控制在各個環節的損耗，有效減少費用支出及成本，增加企業經濟效益。

2、加強房地產項目投資風險管理的措施

2.1 把握政策導向，選擇投資時機

把握政策導向對房地產市場的供求狀況和趨勢進行全面的調查分析。房地產市場需求基本上是一種引致需求，相對投資項目的銷售來說，這種需求是一種有支付能力的需求，包括現實需求和潛在需求兩部分。要從宏觀上分析經濟發展水平，從微觀上分析影響房地產市場的相關因素，合理預測房地產市場的需求類型和需求量。把握房地產周期波動，合理選擇投資時期。根據馬斯洛“需求層次理論”了解消費者對住房的需求，不斷開拓市場，對項目開發方案進行評價和風險分析，選擇可靠性強、風險小的開發方案，保證項目收益。

2.2 科學評估、準確預測

投資企業應該調用所掌握的關于競爭對手以及與項目有關的所有資料，通過計算分析來預測項目在建過程中的所有風險因素，提前制定防范措施，以提高項目風險的應對能力。就目前來看，層次分析法（ AHP 法）就是一個用于風險評估以及投資決策的好方法。該方法首先通過分層歸類的形式對工程在建過程中的風險因素進行整體分析，據此構建層次結構模型進行矩陣計算，按照各風險因素的權重，對其影響程度進行分層排序，再基于分層排序結果科學地制定風險防范措施。

2.3 充分利用房地產開發的投資組合來降低投資風險

一般來說，房地產投資的各個方面相關性越大，這種組合就越不能降低風險；如果它的各方面的相關性較小，那么這種組合就越能降低風險。從風險分散的角度上來看，如果處在同一個投資項目中，就要盡量避免替代物業之間的緊密性和配套性的物業組合在一起。而對那些非要結合在一起的配套的物業應當只按照物業的容量來進行配套開發，條件是不能夠超越容量配置。

2.4 強化工程監管

投資項目主要在工程建設方面消耗資金，因為房地產項目投資和建設主體是分開的，想要節約資金是非常困難的，反而很有可能增加投資。因此，在對項目進行建設時要加強風險管理，確保項目可以保質、保量、按期完成。對投資項目的監管體制進行完善可以選擇經濟實力和技術實力強，具備管理經驗，工作效率高，信譽良好的施工隊伍。還要簽訂施工合同，通過法律文件確保投資方和建設方的利益，投資商要及時支付賬款，建設方要按時、按量、按質交工 ；此外也要在合同中注明如果施工發生變化，合同雙方的責任和義務。最好，還要具備專業知識以及豐富經驗的工程監理全面監督和管理項目施工，嚴格監督施工隊伍合格完成建設項目，如果投資方和建設方發生矛盾，工程監理也要承擔調解責任。

2.5 了解市場進行理性投資

房地產市場實現收益的前提是市場需求。投資于房地產資金用于建設人們需要的房屋，知道房地產市場中需求方物，才能將見到的房屋售出，開發商才能透過投資獲得利益。因此啊，在投資房地產市場之前，要對市場的情況進行充分了解，對市場前景進行準確預測，進而進行更加準確的投資。全面了解市場情況就要進行市場調研，并對市場進行細分，了解其他外部變量可能對房地產市場的影響。首先，市場調研就是對當前市場的需求進行充分了解。例如，市場缺少的房地產項目類型、市場對此項目類型的需求量、市場是否可以支付、市場將來的發展等。其次，市場細分就是在市場調研的基礎上明確房地產項目的目標人群，接著分析人群的消費特點、心理、收入情況、變化情況等，進而制定合理的營銷策略和價格標準，促使房地產項目更符合目標人群的喜好。最后，對外部變量可能造成的影響進行分析，例如我國偏好的主要方式、行業內的最新設計、行業發展的最新理念等。企業預測風險、理性投資、降低成本的基礎是全面了解市場，根據市場情況，進行準確的投資。

2.6 對于新技術要準確預測，避免由于技術因素造成的風險

必須要加強設備的安全性。避免因為設備的損壞而造成的各種事故的處理費用和相關補償費用，所以，一定要加強對相關設備的定期檢查和保養，在使用的過程中，也要對施工人員灌輸安全意識，特別是對某些精密儀器的定期檢查，避免因計算失誤造成損失。企業中一定要留住高技術人才，這樣就能防止建筑生產力的短缺和減少建筑材料的浪費，進而就能夠實現在一定程度上來保證投資項目保質保量完成，防止工期浪費。

結語：

綜上所述，房地產項目投資的風險是客觀存在的，也是隨機變化的，企業可以根據現實的市場狀況管理投資風險，全面了解市場情況，進而做出科學合理的決策，通過強化工程監管、全面了解市場以做出正確決策，確保最大限度地獲得經濟利益。