物業管理中公共維修工程成本控制策略

武麗娜

摘要：隨著我國城市化的逐步推進，居民住宅的數量也在逐年增加，而物業管理就是對居民住宅共有建筑及設施進行管理的經營活動。公共維修是物業管理中一項十分重要的工作，必須要加強重視。在現階段的物業管理成本中，公共維修成本占比很高。本文就針對物業管理中控制公共維修工程成本的必要性進行了研究，提出了物業管理加強公共維修工程成本控制的策略，主要有做好事前事中事后控制、制定好成本計劃、做好維修成本控制、建立對應的考核制度。

關鍵詞：物業管理;公共維修;成本控制;策略

市場經濟改革的深入推進，各行各業在發展過程中都面臨著新的機遇與挑戰，伴隨著城市住宅建設的大面積推進，物業管理行業也應運而生。但是在物業管理工作中，之所以管理成本居高不下，一個十分重要的原因就是公共維修工程的成本難以降低。本文就針對物業管理中公共維修工程成本控制的相關問題進行了分析。

1 物業管理和公共維修工程的內涵

1.1 物業管理的內涵

19世紀60年代的英國，城市化進程加快，大量居民開始涌入到城市中生活，物業管理就在這樣的社會大環境下應運而生。但是相對于西方國家來說，我國的物業行業發展較晚，國內首家物業公司成立于20世紀80年代，最早屬于香港企業[1]。對于我國城市居民來說，物業管理還是一個十分新鮮的事物，其主要是物業企業在小區業主的委托下，代為承擔小區管理相關方面的工作，及時對小區居民共有的基礎設施、建筑區域等進行維護。在我國，《物權法》中有明確規定，在小區物業的管理方面，可以是小區業主共同協商解決，也可以是在小區業主的共同授權下，由物業服務機構代為統一管理。通常而言，物業公司提供給小區業主的服務主要可以分為三種，即委托性服務、針對性服務、常規性服務三種。現階段，物業公司在向業主提供服務的過程中，其收取的報酬有國家指導價和市場價，其主要依據就是當地的平均消費水平以及物業服務的項目。同時，企業在向小區居民提供物業管理服務的過程中，要始終堅持職權統一、公平競爭、業主主導、依法行事、統一管理、專業高效、服務第一、合理收費的原則。最近幾年，隨著國家對于房地產行業發展的管理力度逐年增加，住宅型物業的發展速度有放緩的趨勢，工業型的物業以及商用型物業的發展速度卻在逐年增加。但是從整體的角度來講，在我國物業行業的發展中，住宅型的物業依然占比較大。

1.2 公共維修工程的內涵

在很多人的印象里面，公共維修的主要內涵就是對小區內的一些基礎設施以及建筑進行小修小補，工作開展過程中，并不需要有較大的資金投入，其實這種認識是存在嚴重問題的[2]。在小區內公共設施的維護和維修工作中，其主要的目的就是使建筑的各方面性能能夠滿足居民日常的生產和生活需要。在工程維修過程中，要想保證維修的質量，延長相關設施的使用壽命，增進設施的功能及外觀效果，就需要投入大量的資金。因此在實際維修工作開展的過程中，必須要對工程的維修成本以及計劃投入的資金有充分的規劃，如此，才能在保證維修質量的同時，最大限度地保證物業企業的經濟利益。

2 加強物業管理中公共維修工程成本控制的必要性

在我國，物業管理工作中，最主要的內容就是對小區范圍內的基礎設施以及建筑等進行維護、改造、管理，對于因老舊而存在危險性的設施，要及時進行拆除，所以在物業管理成本中，占比最大的項目就是公共維修項目。現階段，小區管理過程中，維修基金主要包括兩個部分，一是業主在物業費中繳納的專項維修儲備基金，二是根據實際維修需要向業主收取的專項維修基金。通常而言，業主在購買房產的時候，購房款的2%～3%即為公共維修基金，當業主初次繳納的維修基金無法滿足維修的要求時，就需要在當地房管部門的配合下，由業主大會發起，向全體業主收取房屋維修基金，收取的金額根據國家的標準和業主住房面積的大小來確定。專項基金必須要用于小區公共設施的維修、改造和更新，物業管理部門要避免將專項資金挪作他用[3]。現階段，城市中還有很多使用年限較長的建筑，這些小區由于受歷史原因影響，很多都沒有專項的維修基金，小區的公共維修費用很多都是由小區所屬單位撥款或是業主協商集體出資的形式來進行籌集的，但是由于一些小區的公共設施維護不到位，很難滿足業主的需求，導致物業公司工作開展的難度大幅度增加，同時，作為商業性質的企業，長期無法獲得較高的利潤，也會影響企業自身的健康發展。因此，在開展物業維修工作的過程中，需要加強對資源配置的優化，在保證維修質量的基礎上，控制好成本，進而有效地提升居民對于物業服務的滿意度。

3 物業管理加強公共維修工程成本控制的策略

3.1 做好事前、事中、事后控制

物業企業在實際的經營過程中，要想實現對公共維修成本的控制，就需要從整體的角度出發，針對公共設施維修的各個環節做好規劃。物業公司在開展公共維修工程的過程中，需要對施工的各個環節進行控制，大致可以分為三個環節，即我們常說的事前控制、事中控制和事后控制等方面的工作。

首先，從事前控制的角度來講，也就是物業公司在制定本年度公共維修工程成本預算的過程中，需要充分分析上年度公共設施在使用過程中的損壞情況，以此為依據，確定本年度公共維修工程項目及成本[4]。在制定工程計劃的過程中，公司的工程部需要對本年度需要維修的項目進行統計，形成維修項目清單，項目維修清單的主要內容包括需要維修的項目、規模、項目的內容、維修工作需要的資金等，此項工作完成之后，需要及時將項目維修清單交由財務部門審核。財務部門需要綜合分析現階段市場上維修材料的價格、歷年的維修項目成本數據等各方面內容，對本年度公共維修工作開展過程中需要的資金投入進行預估。總的來說，事前控制的主要目的是確定維修工程項目并預估資金投入額，以便于全面掌握物業管理工作實施后所需要的各項資金，并嚴格控制各項資金，進而提升成本控制的有效性。

其次，從事中控制的角度來講，物業公司在開展公共維修工作的過程中，一方面要做好項目的事前控制準確把控資金投入額，另外還需要做好事中匯報以及按照合同付款等方面的工作。在進行項目事前控制工作的過程中，對于維修合同的簽訂，物業公司的財務部門需要全程參與。第一，財務部門要在充分分析預算材料的基礎上，加強對各個維修環節成本的控制，同時根據需要維修的項目，制定維修預算表格，財務部門的主要領導要重視對維修項目的金額、合同的內容以及整體維修工程的預算進行分析，只有財務管理部門通過了項目的維修方案，負責相關工作的部門才能進行合同簽訂。在維修合作企業的選擇上，物業公司還需要對選定公司的信譽以及資質進行審核，使維修工程的質量得以保證。而在項目的事中環節，物業公司的管理人員要依據項目的維修工程款預付的相關規定、工程資金的相關使用規定以及維修工程開展的各項規定，將工程預付款付給維修企業;同時，在維修工程的實際施工過程中，對于工程施工各個環節的實際支出以及工程的進度，物業公司財務部門都要給予必要的關注。而在工程進行中的合同付款環節，財務部門要重視審核工程負責人員的驗收簽字情況、工程款的發票回收情況。除此之外，在實際的施工過程中，遇到具有較好信譽度的維修單位，物業公司也可以考慮與其建立長期合作關系，一方面可以獲取維修企業的一些優惠政策，一方面可以有效地降低公共維修工程的成本。同時，也可以通過競標的方式來選擇維修企業，在對維修企業的資質、信譽度、報價等方面的信息進行綜合分析的基礎上，選擇合適的維修企業。另外，在日常的管理工作中，發現損壞或是老化的設施以及建筑，要及時采取有效的手段進行維護和修補，針對出現的小問題，要做到隨時發現隨時處理。同時對于維修企業的信息，物業公司要注意搜集與分析，尤其是對于維修材料的價格等方面的信息，物業公司的工程負責人員必須要有充分的認識，進而有效地實現對工程的維修成本進行控制的目標。

最后，從事后控制的角度來講，在一個自然年度結束之后，要對小區內公共設施以及建筑的維修情況進行統計，對本年度公共維修資金以及獲取的收益進行綜合分析，為下一年度維修計劃的制定、維修成本的預估等提供完善的參考依據，使公共維修工程的成本能夠得到合理的控制。

3.2 制定好成本計劃

所謂的成本計劃，主要指企業生產經營總預算以貨幣形式規定企業在計劃期內產品生產耗費和各種產品的成本水平以及相應的成本降低水平和為此采取的主要措施的書面方案[5]。成本計劃制定的一個最主要的目的就是在保證維修質量的基礎上，充分調動工作人員的積極性，實現對各個維修環節管理有效性的提升，在實現成本控制目標的同時，提升維修企業的收益。從整體的角度來講，企業管理中，成本管理具有非常重要的地位，能夠有效地提升企業的利潤率。因此，在開展公共維修工作的過程中相關人員必須要對成本控制方面的工作加強重視，在提升維修質量的同時，控制好維修工程的成本。除此之外，相關管理人員還需要提前制定計劃，加強對維修過程中投入的資金的管理，實現預先制定的成本控制目標。

維修人員在正式開始施工之前，需要對施工現場的情況有充分的了解，這樣才能保證維修工程的施工符合實際需要，同時對施工的設施要及時進行登記，要注意記錄維修的情況，包括維修的地點、時間、設施的損壞程度和其他的干擾因素等，維修人員必須要對設施的情況有充分的了解，這些都是在進行成本規劃工作的過程中，相關人員必須要掌握的信息。維修人員正式開始維修工作之前，要提前進行實地考察，對設備的相關參數進行測量，進而對需要的費用進行預估。在此基礎上，對所有需要維修的公共設施和建筑的情況進行統計。在實際的施工過程中，如果在沒有特殊情況的前提下，要避免實際支出超出預算的情況，實現成本控制工作的目標。

要想提升預算的準確性，就需要加大對計劃成本的管理力度。相關人員在制定成本計劃的過程中，對于收集到的相關材料要及時進行整理和分析，進而對施工的工作量做好預估，同時參考前一年的成本控制數據，確定成本控制的方向，提升施工過程中的維修材料費、人工成本費等數據預估的科學性[6]。同時，技術人員要提前確定施工過程中需要的設備，在公司現有的資源條件下，創新施工方式。在維修計劃工作的審查中，施工人員要積極配合上級領導的工作，認真對待領導交代的各項工作任務，積極聽取上級領導的意見和建議，實現成本控制的目標。

在制定成本計劃的過程中，要想提升成本計劃的精確性，就要重視維修成本核算，同時，根據實際情況，確定成本計劃。制定成本計劃的主要目的就是力求創新技術措施，做好各種資源投入的控制，實現節約維修成本的工作目標。

3.3 做好維修成本控制

在實際的維修施工過程中，定額管理是一項十分重要的工作，工作人員必須要加強重視。對于施工過程中的原始記錄，施工人員需要不斷進行完善;進入施工現場的維修原材料，需要提前對其質量進行審核;不斷地針對施工方案中存在問題的地方進行改進，通過對每一個環節的施工成本進行控制來實現整體的成本控制[6]。如果實際的施工成本超過了預期，就要依據需要維修項目的情況，重新對項目的計劃進行審核，但是必須找到超支的原因。在實際的維修過程中，如果沒有出現特殊情況，就要最大限度地避免超支的發生。

在維修的過程中，技術人員要采取多種方式對維修過程進行記錄，同時，維修工作結束之后，要妥善地保管這些記錄，為以后出現問題提供必要的調查依據。在維修材料方面，首先在保證材料質量符合施工需要的基礎上，方可使維修材料進入維修現場，對于不合格的維修材料，要做到早發現早處理，在保證維修質量的同時，實現成本控制的目標;除此之外，新技術的使用也是控制維修成本的一個十分重要的手段。對于施工過程中產生的直接費用，要定期進行核算，將計劃施工成本和實際的施工成本進行對比，進而對于施工過程中出現的各種問題，要做到早發現，早解決，避免后期問題擴大導致施工成本超支的情況。

此外，在維修工作開展的過程中，還需要對安全問題給予高度的重視，避免因安全問題給企業帶來意外成本。關注安全，一方面是維修工作開展過程中的安全措施是否落實到位，一方面是要保證設施在使用過程中的安全，也就是要保證維修的質量。物業公司負責安全問題的人員需要定期對施工的過程進行檢查，同時，加強對施工人員的安全教育力度，在保證維修人員在施工過程中自身安全的同時，也要保證設施使用人員的安全[7]。同時，物業企業還需要經常對維修人員進行交通安全和防火安全相關知識的培訓 ，避免施工過程中發生安全事故，給維修人員的家庭生活帶來不利的影響，增加物業企業的成本。

3.4 建立對應的考核制度

公共維修工程中，施工成本的控制和成本計劃的執行情況需要定期進行考核，保證工程成本控制的目標能夠順利達成。定期考核參與維修工作的員工，可以有效地調動員工工作的積極性和主動性。要將員工各項福利待遇的發放和設施建筑維修效果的質量、維修材料的質量、執行安全維修規定的情況有機地結合到一起，這樣的考核方式一方面能夠使維修人員在工作的過程中具有更強的責任感，還能有效地激發員工鉆研技術的積極性，提升維修人員專業素養的同時，實現公共維修成本控制的目標。

在考核制度的建立上，要保證相關的制度能夠充分調動相關人員的工作積極性，提升對安全問題的重視力度，避免維修人員在工作過程中發生危險的可能性，在安全的前提下，實現成本控制的目標。

4 結語

綜上所述，物業管理工作中，公共維修是一個十分重要的組成部分，在對小區的建筑、公共設施等進行維護的過程中，由于項目繁多，分工復雜，不同崗位的工作人員在實際的工作過程中經常需要進行密切的配合;在實際的維修過程中，非常容易出現實際支出超過預算的情況，正是因為這樣，做好成本控制工作十分有必要。在開展物業維修工作的過程中，需要加強對資源配置的優化，在保證維修質量的基礎上，控制好成本，進而有效地提升居民對于物業服務的滿意度。要保證物業企業的利潤率，相關人員就要對公共維修的成本控制工作給予高度的重視，提升項目維修的質量，從而提高物業公司的經濟效益和社會效益，推動整個物業企業更為長遠的發展和進步。

參考文獻：

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