不動產登記簿公信力和不動產善意取得制度的區分

許澤楊

(廣東君言律師事務所,廣東 深圳 518000)

一、不動產登記簿公信力與不動產善意取得制度概述

不動產登記是一種不動產物權的法定公示方式,這種方式下可以有效幫助權利狀態實現可視化,讓不動產所有權歸屬能夠明確展示到人們的眼前。當前在不動產登記薄的應用過程當中,能夠依托于我國的《物權法》以及《房屋登記辦法》來有效發揮出自身的作用。[1]我國《物權法》對于不動產登記薄的規定主要體現在:首先是第九條中,不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅,經依法登記,發生效力;未經登記,不發生效力,但法律另有規定的除外。依法屬于國家所有的自然資源,所有權可以不登記;其次在十四條中規定,不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅,依照法律規定應當登記的,自記載于不動產登記簿時發生效力;在十七條當中,不動產權屬證書是權利人享有該不動產物權的證明。[2]不動產權屬證書記載的事項,應當與不動產登記簿一致;記載不一致的,除有證據證明不動產登記簿確有錯誤外,以不動產登記簿為準。[3]在《房屋登記辦法》中則規定了不動產登記簿的具體內容以及發放、登記具體事宜。善意取得伴隨著經濟體制改革及社會主義市場經濟的發展不斷地完善,并且在商品交易更加廣泛的當代社會中,能夠有效維護第三人的合法權益,這項制度的運用也是我國《物權法》不斷完善發展的重要體現。{4]

二、不動產善意取得制度構成要件與法律效果

(一)不動產善意取得適用前提

現階段,不動產善意取得使用的前提規范,首先是能夠有效幫助不動產物權進行變動方式的規定,這樣一來能夠有效保證不動產登記薄具有權利正確性推定效力。在當前立法中,關于不動產登記薄上的不動產物權歸屬以及詳細的內容規范,都能成為后續不動產善意取得的重要使用前提。并且,還能夠幫助登記薄記載以及善意保護之間建立起一個較為緊密的聯系。[5]在不動產登記的具體制度影響下,登記簿當中針對物權歸屬的內容如果記錄存在錯誤,無權處分就會通過不動產登記的具體程序來進行登記,如果在物權歸屬以及內容記載方面沒有錯誤,無權處分就不能通過不動產登記程序來實現。

(二)不動產善意取得適用條件

不動產善意取得適用條件首先是在受讓時,不知道或者不應當知道轉讓人無處分權,其次還體現在以合理價格進行有償轉讓,以及轉讓的財產依照法律規定應當登記的已經進行了合理登記,并且取得了相關的證件,而一些不需要登記的財產則已經交付給了受讓人。最后的情形就是在轉讓合同有效的前提下,受讓人按照之前條款中的規定,能夠有效地依照法律相關的規定,原所有權人有權向無處分權人進行損失的賠償。[6]

(三)不動產善意取得的法律效果

不動產善意取得的法律效果主要體現在對善意第三人的保護以及限制方面。善意第三人能夠有效利用不動產登記薄推定轉讓人作為所有權人,并且享受正確的物權,針對不動產行使法律規定的相關權利。第三人雖然能夠按照法律規定的內容進行不動產所有權的獲得,但是在具體交易過程中,必須要保證交易進行的雙方分別為出讓人以及受讓人。如果在交易過程中,第三人沒有支付價金,那么就應該向出讓人承擔責任,負責后續的一系列工作。[7]

三、不動產登記簿公信力和不動產善意取得制度的區分

(一)立法本意

不動產登記薄的公信力以及不動產善意取得制度之間存在實質性差異,在立法本意方面就有不同的規范,《物權法》第一百零六條針對具體的差異進行了一定的闡釋。《物權法》第一百零六條并不是要否定不動產登記薄的公信力以及善意取得制度之間的區分,而是想要借助相關法律規范幫助沒有登記的農村不動產也可以有效進行善意取得。我國是一個農村人口遠遠大于城市人口的國家,在我國農村地區,存在很多的不動產,這些不動產登記工作,會直接受到不動產持有者的個人能力素質與文化水平影響。在農村地區,不動產的登記工作,需要相關法律知識不斷普及,才能夠有效保證農村相關人員可以有效了解到不動產登記薄的公信力,同時能夠借助不動產登記薄公信力有效保護自身的合法權益。同時,不動產善意取得制度也是保護個人權益的重點手段,在實際的案件審理與判決過程中,不動產善意取得制度是保護第三人權益的重要法律制度。

(二)政策考慮

不動產的善意取得主要是保證第三人在受讓所有權或者是取得他物權時為善意,就可以按照法律獲得不動產的所有權或者他物權。這和我國的相關政策是密不可分的,我國的《物權法》以及《房屋登記法》中,針對不動產登記薄公信力以及不動產善意取得制度都有明確的規定,將二者進行合理區分,能夠有效幫助建立具有較高權威性的登記薄公信力,并且在不動產登記薄已有的公信力基礎上,還能夠幫助當事人對登記薄產生依賴,這樣也十分有利于我國不動產登記制度不斷進行完善。在針對不動產登記的公信力進行法律上的確定以及完善時,應該有效考慮到政策生效之后的具體應用情況,這樣才能夠幫助各項法律有效解決常見的不動產權糾紛問題,并且還能夠促進我國在不動產權方面的法律進一步得到更正,更加貼合社會的需求。

(三)我國國情

在我國當前實行的相關不動產登記薄登記工作以及善意取得制度的應用過程中,也應將不動產登記薄公信力及不動產善意取得制度實質應用區分作為重要參考條件。我國的實際國情是,經濟發展迅速,但是由于法律事業發展初期較為艱難,我國相關的法律法規制度在一些方面并不是十分健全?，F實情況要求相關的登記薄公信力以及不動產善意取得應該區分開來,這樣能夠建立起交易活動當中,交易當事人自身對于登記薄的一種有效認可,并且使各種法律糾紛解決以及民事訴訟判決有更加明確的法律依據。實際應用過程當中,我國的現實情況也要求在制定相關的不動產善意取得制度時,必須參考一些西方國家的先進立法經驗，同時進行本土化的完善。

(四)判斷標準

針對不動產登記薄公信力以及不動產善意取得制度進行有效地區分,需要了解二者判斷標準方面存在的差異。一般情況下登記薄公信力與不動產的善意取得制度,主要的差別體現在判斷的標準方面,例如不動產善意取得的過程當中應該考慮到受讓人自身是否存在有善意,并且是否存在有重大的過失。如果對于不動產的取得人來說,不知道登記薄記載當中存在的錯誤,那么就可以說明其本質上是善意的,并不是有意進行不動產非善意取得的。

四、案例分析

(一)案情

A縣某村的村民李某,于1999年3月在本村申請一塊宅基地,并且決定在宅基地上建造一棟樓房,樓房的規格為二層12間,同年7月份,李某由于手中的資金不足,找到鄰居王某借款,并且簽訂書面協議,協議中約定共借款金額為8萬元,在一年之后進行歸還,如果不能夠如期歸還借款,就連帶本金與利息,一共歸還八萬八千元。房屋屬于李某以及王某兩人共同所有,兩人每人可以獲得一半的房屋,在建成之后,李某需要將其中的幾間房屋閑置出來用于王某堆放雜物。該合同當中,對借款的具體金額及利息、后續的各項處置方式都進行了一定的約束。第二年3月份,房屋建成,李某將房屋當中的三間轉交給了王某,用于王某的正常使用。但是李某去登記房產的產權時,將產權登記成了自己的單獨所有。7月底,由于王某沒有收到李某的還款,王某提出,按照之前約定的進行房屋產權的分割,要求賠償。李某表示同意并且將一層的三間房屋又撥給王某,但是產權登記卻遲遲沒有辦理,因此王某也并沒有對這幾間房屋行使使用權。到了2000年10月份,李某找到同村的于某,展示了自己的房產證,并且想要以22萬元的價格出售這個房屋,于某同意以這個價格購買。

在付款之后,李某將二層12間的房屋都交付給了于某,并且到了王某的家中，想要交付借款及利息,要求王某將房屋空出來,為于某騰出空間。但是王某認為,按照最初的借款協議,該樓房的產權歸王某和李某共同所有,所以并沒有答應李某的要求。王某認為,房屋產權一半歸自己所有,李某并沒有出售房屋的權利,并且應該按照最初的協議進行公平的產權分配,雙方無法達成和解,王某遂向法院提起了訴訟,要求法院對李某以及于某之間簽訂的房屋轉讓協議進行無效審判,并且收回自己一半房屋的所有權。

(二)判決結果

法院在2001年初做出了審判,駁回了王某的訴訟請求,并且認定于某以及李某之間的房屋轉讓協議存在著法律效力,可以生效,房屋的所有權歸于某所有。但是同時,法院判決李某向王某支付售房所得的22萬元的50%,也就是11萬元。

(三)判決結果分析

針對這起案件進行了解和調查的過程中,首先必須要對王某與李某最初的借款協議進行有效的了解,該借款協議是真實有效的,并且可以成為后續判決工作的重要借鑒內容。一般情況下,針對善意取得的認知都和不動產占有的公信力之間有著嚴密的聯系,不動產在當時并不適用善意取得制度,在實踐的審判、應用當中,存在著一定的阻礙。但是針對這起案件進行分析以及判決,可以了解到,登記文件以及產權證上的名字都是李某,按照最初的借款協議來講,該房屋的產權并不是歸李某一人所有,王某對于其中一半的房屋擁有被法律保護的權利。

當李某進行房屋產權變動的協議簽署時,實質上侵犯了王某的合法利益,變更產權登記活動由李某與于某進行,但是本質上李某并沒有處理王某合法權益的權利,這個登記活動本身是存在一定錯誤的。法律判定王某擁有該二層樓房一半的產權,按照善意取得制度,如果在不動產的具體交易過程當中出現了第三人,那么出于保護善意第三人的目的,就應該允許第三人獲得不動產的所有權。因此在具體判決當中,于某最終支付22萬元獲得了房屋的產權,這22萬元則由李某以及王某平分。

(四)實踐反思

對案件當中的不動產登記薄公信力內容以及不動產善意取得制度的內涵進行判決,案件涉及到的三人,李某、王某以及于某,于某作為善意第三人,自身支付房屋價款獲得了房屋,其合法權益受到了不動產善意取得制度的保護,并且能夠在判決結束之后完全獲得該房屋的所有權。在實際的不動產登記制度踐行過程當中,由于社會環境的變化以及法律條文的滯后性,導致案件處理必須要結合實際情況進行判斷。現階段我國不動產登記制度還存在一定欠缺,需要不斷進行完善。

綜上所述,我國當前的不動產善意取得制度的確立以及應用,都對已有體制進行了一定意義的創新,與此同時還能夠成為《物權法》應用的重要內容。在不動產善意取得以及登記公信力的實踐應用當中,學術界針對善意取得進行的爭論也主要包含了善意取得以及登記公信力之間的具體聯系。從實質上來說,這兩個概念都是保護第三人交易的一種重要方式與手段,并且能夠互相配合、互相促進,為不動產相關案件審判帶來了較為科學合理的標準與參考依據。不動產善意取得以及登記公信力之間還存在著不可替代的適用范圍,二者能夠發揮出自身的特點,保證促進《物權法》的進一步貫徹應用。在傳統理論當中,不動產的善意取得或者是不動產登記薄的公信力都是具有直接相關性的。