如何提升公租房項目運營管理水平

文 / 張 臻

保障性住房建設的主要目的是相關部門為區域內中低收入者提供住房權利的一項公共政策措施，本質上關乎著民生工程建設成果的多與少。近些年來，為進一步擴大保障對象覆蓋面，主要通過新建方式快速增加公共租賃住房房源。此舉有效緩解了公租房供不應求的現實狀況，供需結構得到一定程度的調整優化，提升住房保障水平。從公租房的供給和分配情況而言，為形成科學合理的管理體系，要將需求方和供給方兩個方面進行綜合考慮，一方面從保障對象住房需求考慮，要明確承租人合理范圍類型及申請標準，另一方面是從供給能力方面考慮，要明晰當前經濟發展環境下可以提供公租房的類型和數量。只有將這兩方面互相結合起來加以考慮，才能滿足保障對象的多層次、差異化住房需求，并實現日常管理的便捷化與完善化。

就需求方面而言，當前公租房保障群體分布較為廣泛，并且不同保障群體由于年齡特征、就業特征等方面的顯著差異性，導致其住房需求偏好不盡相同。保障對象在進行住房決策時，往往會結合自身實際情況，將多方面因素納入考慮范圍，比如房屋面積、租金價格、周邊交通、教育、醫療等基礎設施等因素。這就需要管理方不斷提升公租房服務水平，不斷提升服務能級，不斷擴大服務范圍，并重點做好公租房分配管理工作。本文以上海公租房管理實踐為研究對象，結合筆者實際工作經驗，圍繞在目前有限公租房資源的供給條件下,如何更好滿足保障對象的住房需求同時又避免公共資源浪費這一問題，提出相關完善意見和建議，以求進一步提升公租房項目運營服務水平。

一、公租房分配及配套服務問題的重要性

隨著公租房的大量建設，居住資源相對充裕使得公租房供需不平衡問題得到有效緩解，承租者對住房的需求也開始趨于多樣化。在這樣的實際背景下，不應僅僅將住房進行簡單分配以及提供簡單配套服務，另一方面也需要考慮公租房的實際情況與保障對象的住房需求是否相匹配，因此有必要制定更加合理的分配模式及服務模式。過去僅依據收入條件和住房條件來制定保障標準，確定服務模式、劃分保障群體的“一刀切”方式，己經不能滿足保障群體的住房需求。在運營階段，由于公租房的稀缺性、特殊性和公益性，公租房分配的公平性以及配套服務的多元化受到社會各方面的廣泛關注。就本質而言，公租房作為一種政府機構準公共產品，其面臨的最大問題即由于監管制度的缺失而不能切實保證公租房分配的公正與公平，由于重視程度的不足不能充分保證相關服務的合理與完備，因而無法有效發揮公租房的保障服務作用，因此需要管理者不斷努力，采取有效方式對相關問題給予解決。

下面以本文作者實踐中參與管理公租房積累的工作經驗為依據，就如何做好相關工作來提升公租房分配及配套服務給出有益參考。

二、具體優化措施

（一）公平分配方面

公租房分配公平問題的解決首先應以收入水平作為主要指標。目前，上海的公租房配租以常住戶口和居住證作為前提條件，只有取得常住戶口或有兩年以上居住證才可以申請公租房，其中原因在于目前公租房呈現為“僧多粥少”的現狀，在未來公租房建設力度不斷加強的背景下.這一約束壁壘必將被打破此外。要注意到，人才是城市發展和進步的動力源泉，要想留住人才，住房問題是需要切實解決的現實問題。所以著眼未來，公租房的配租不應局限于戶口和居住證，而應更加關注人才及其家庭的實際情況，將新進滬工作人員和剛畢業但未取得常住戶口的大學生也納入其中。這是因為他們是上海城市未來發展的建設者，要使他們能夠享受同等權利，而不應因戶口和居住證將他們拒之門外。同時，公租房的建設和配租制度要更加注重公平、公正和公開。無論是在規劃建設，還是在投入使用，都應該向社會公開，以確保公租房的建設和分配能真正符合規劃需要，符合承租者需要。尤其是在分配的過程中，主管部門要加強監管，設計完善相應的流程規范，積極落實相關監督舉措，徹底杜絕各種虛假申報等情況的發生。需要特別提出的是，在目前的公租房分配過程中，承租者必須先有居住證，才能入住公租房，然而居住證的辦理又要求承租者提供租賃合同才能辦理，這就造成“先有雞還是先有蛋”的矛盾問題的出現，今后對著這類對公平分配帶來阻礙的問題要盡快給予消除。

房源信息方面要加強透明化建設，公租房運營機構通過門戶網站等網上平臺，實時發布本機構管理的各公租房項目坐落位置、可供應房源數量、戶型面積、租賃價格、輪候情況、申請政策等信息，并做到動態調整、及時更新。為此要盡快實現各區域公租房信息化平臺建設工作，完善數據實時共享機制，并做到平臺之間數據信息的充分對接，對信息平臺數據進行定期維護和完善，杜絕暗箱操作問題的發生。

（二）技術服務方面

公租房租金繳費方式原先為現金和轉賬為主，造成繳費方式過于單一，承租者排隊繳費費時費力。隨著信息技術的不斷發展，承租者對于運用互聯網方式繳費接受度較高，所以要盡快增加租金收繳渠道，即在保留原先渠道收繳租金方式的基礎上，增加支付寶、微信繳費等移動支付的租金收繳方式，方便承租者繳納租金。

運用互聯網技術提供優質服務，充分利用門戶網站、短信平臺、微信等有效工具與承租者進行溝通互動。比如可以借助微信公眾號信息化平臺，在實現租金繳納費“微支付”的同時，及時發布房源信息、業務指南等信息。同時，建立客服服務平臺，方便廣大承租人通過微信直接與客服實時咨詢和反饋租房中遇到的各類問題。

實現租賃管理智能化，充分利用技術管理手段，提升運營管理水平，提高運營管理效率。建立統一身份識別管理系統，通過采用智能門禁、人臉識別技術等，達到加強流動管理、限制轉租、按期結算房租和嚴格準入、退出目的。

（三）社區服務方面

完善的社區服務設施是高效開展社區服務的基本條件，隨著公租房社區規模擴大，社區服務需求也與日俱增，單靠政府力量是遠遠不夠的，應該通過政府主導，引領發展方向、提供資金支持，同時充分調動其他社會組織等現有力量，以政府購買社區服務的方式，讓更多的社會組織參與到公租房社區服務工作中來。公租房是政府保障公民居住權利的民生工程，政府可抓住公租房保障性特點，加強宣傳引導，動員更多的非營利組織、志愿團體等社會組織志愿為公租房社區提供社區服務。在社區服務設施配套方面，由于部分設施規劃建設滯后等原因，公租房社區服務設施還存在不足。因此要加大配套設施建設力度，比如社區服務辦公用房、老年人活動場所、幼兒園、學校、其他便民利民服務設施等，有效滿足公租房社區居民對社區服務的需求，同時也要考慮到公租房社區人群結構，更有針對性地根據他們的需求合理適量配置社區設施資源。比如在以中青年為主的公租房社區服務應聚焦青年群體生活需求，完善社區公建及商業配套設施的建設和利用，為保障對象提供家政、餐飲、健身等基本配套服務，并定期舉辦社區文化活動，為青年群體提供社交公共空間，打造“有溫度”的公租房社區。

三、結論

作為重要民生工程的公租房建設不僅直接關系特定人群安身立命的權利，而且還與社會穩定與和諧、社會公平等密切相關。大量公租房建成、大批租戶迅速入住，公租房管理問題由此開始形成。圍繞公租房的服務與管理問題的解決好壞，直接決定住房保障制度能否有效落實、民生事業是否成功、居民生活質量能否切實改善等各個重要問題，這就需要社會各方積極協作，為完善公租房項目管理繼續加大工作力度。