“營改增”背景下房地產經濟效應前景展望

張麗娟

（太原市公房租賃管理中心，山西 太原 030002）

隨著我國市場經濟改革持續推進，對外開放不斷提升，經濟社會有序發展，國家稅務部門于2016年5月起全面推開“營改增”試點，將建筑業、房地產業、金融業、生活服務業納入試點范圍，以此激發企業發展活力，推動市場經濟體系不斷健全完善。2018年，國地稅合并成立國家稅務總局，國家持續推出減稅降費政策組合拳，稅收政策發生很大變革，增值稅稅率不斷調整。“營改增”政策推進過程中，對所有納稅人都產生了深遠影響，對房地產企業更是全新挑戰。房地產企業既要做好增值稅相關會計處理，按照稅務征管要求準確核算、及時足額申報增值稅，又要從企業管理角度做好增值稅的分析與籌劃，避免因政策變動應對不利而造成企業稅負增加。如何抓住稅制改革契機，采取切實有效的手段和方式，進一步規避風險、降低運行成本、減輕稅負壓力，實現更大的經濟效益，是擺在房地產企業面前的重要研究課題。加強“營改增”下我國房地產經濟效應前景分析，具有非常重要的現實意義。

一、“營改增”政策基本內涵及對行業發展的意義

“營改增”，是新形勢下國家財稅部門為了進一步規避重復納稅問題、減輕企業稅收壓力，而采取的以增值稅替代營業稅相關應稅項目的新政和方法。“營改增”面向全國范圍、全行業推開，有利于減少稅收干擾，保持稅收中性，提高經濟效率。營業稅向增值稅的轉變也是全額征稅向增值額征稅的轉變，是一個提高稅收效率的轉變。因此，“營改增”對行業的發展帶來了很大影響，起到了積極推動作用。房地產業的經營對象主要是土地和建筑物，經營房地產開發、物業管理、房地產中介以及房地產租賃等多種經濟活動為一體的綜合性產業。它是直接關系到國計民生以及經濟健康發展的重要產業，屬于第三產業。

那么，“營改增”政策會對房地產行業發展帶來怎樣的影響呢？

首先，“營改增”政策不斷完善和深入推廣，將所有征收營業稅行業改為繳納增值稅，打通了連接二、三產業的增值稅抵扣鏈條。第三產業不斷向前發展，和第一、二產業之間的發展差距進一步縮小，進一步改善和優化了我國的產業結構，提高傳統產業結構均衡發展水平。全面推開“營改增”，不僅有效降低了行業稅負，而且產生外溢效應，推動了經濟轉型升級。數據顯示，2016年，在經濟增速整體放緩的情況下，中國第三產業增加值增長7.8%，高技術制造業增加值同比增長10.8%，新納入試點的四大行業新辦企業月均增加8 萬多戶。2017年一季度，我國第三產業增加值占國內生產總值比重升至56.5%，服務業對經濟增長貢獻率達到61.7%。對此，“營改增”政策功不可沒。

其次，實施“營改增”會對財務指標產生較大影響。相對于營業稅的稅制設計，增值稅稅制更加復雜，對企業經營管理水平、財務核算水平均提出了較高要求。因此，“營改增”后房地產業實際稅負會因財務管理的不同而呈現出較大差異。稅收籌劃是企業在稅法允許的范圍內，通過前期安排進行合理避稅的行為，稅收籌劃的決策、方式及程度是納稅人對納稅遵從的具體方式理性選擇的結果。財務管理能力較強的納稅人會根據其對稅法理解的準確性以及操作運用的高效性，進行旨在實現企業利潤最大化的稅收籌劃。相比之下，規模較小、財務管理能力較差的企業則無力實現這方面的操作。可見，不同企業依據自身能力選擇不同納稅遵從方式，最終將導致實際稅負的差異性。這就要求企業進一步優化財務管理結構，提高風險應對能力，提高整體競爭水平，推動行業可持續發展，形成更加健康的良性競爭環境。

最后，實施“營改增”政策，財務制度健全的企業能夠憑借進項稅額抵扣，既避免重復計稅問題，又能夠對合作方的納稅情況進行了解和把關，推動行業體系重構，提高優勝劣汰進程，促進經濟效益實現。著名經濟學家宋清輝指出，“建筑業、房地產業、金融業以及生活服務業，關系著國計民生和盤活經濟的重任，也是減稅的大頭，可以說是國內最先受惠于降稅減負政策的領域。降稅新政涉及的政策體系并不復雜，只要監管者加速制訂實施方案，政策效果應該會在今年很快顯現出來，從而激發市場活力”。

二、“營改增”政策對房地產行業經濟效應的影響及前景分析

房地產業的行業特殊性決定了其成長發展的獨特性。房地產行業在開展業務過程中，需要繳納各類稅費，包括轉讓固定資產稅、出租房屋租賃服務、物業管理服務、房地產中介行業服務稅等。傳統稅務政策條件下，房地產行業在銷售、流通、分配、生產、開發等各環節都有重復征稅的情況存在，從而影響了行業經濟效益的實現。加之傳統稅務政策有不能以增值稅來抵扣營業稅要求，增加了房地產企業的稅負壓力，不利于長遠發展。“營改增”政策的出臺和深入推行，提高了稅收征管效率，有利于更好地優化房地產企業經營結構，在物資采購等稅收抵扣環節規避重復征稅問題，從而推動房地產行業實現更大的經濟效益和社會效益。當然在“營改增”政策實施過程中，對房地產企業經濟效應的影響是多方面的，具體分析如下：

（一）對房地產行業及上游行業影響

在市場環境中，任何行業都不是獨立運行的，房地產行業由于生產環節比較多，涉及內容和領域比較廣泛，涉及到和交通運輸、建筑、金融、廣告、物業管理、咨詢服務等多個行業之間的交流和融合。整個產業鏈條中，建筑、咨詢服務、設計、金融保險等行業屬于房地產行業的上游行業，建筑安裝、土地開發等成本以及產生的利息費用等占有很大的比重，建筑行業的增值稅稅率與房地產行業進項增值稅稅率直接相關。“營改增”政策實施后，房地產行業由于主要成本是建筑安裝成本，應根據自有項目具體開發情況，進行合理的稅務預測，選擇適合本企業的計稅方法，選定符合要求的上游合作單位，取得可抵扣的增值稅專用發票，從而有效降低企業的整體稅負。

（二）對房地產企業收入、成本、利潤等方面的影響

“營改增”政策的實施，對于房地產企業在收入、成本和利潤等方面都會產生很大的影響。

一是在成本方面。房地產行業經營業務范圍廣，涉及的行業領域較多，成本構成也比較復雜。房地產企業很大一部分成本是政府性收費，比如土地成本、城市建設以及人防建設等費用。另外建安成本占主要部分，建筑企業只有具備建筑安裝資質才能完成相應的工作，實施“營改增”政策后，建筑安裝過程中所使用的材料等，都是按照稅率標準進行核算并繳納增值稅的，房地產企業雖然可以直接運用增值稅專用發票來抵扣相應的成本，但由于上游建筑行業屬于勞動密集型行業，在勞務費進項稅抵扣方面稅率低、額度小，考慮到稅負轉嫁因素，會進一步提高房地產企業的建安成本，這樣也會對稅負負擔產生影響，不利于房地產企業更大經濟效益的實現。“預計‘營改增’全面實施后，對建筑業而言，因為勞動力成本、折舊不能抵扣增值稅，或會在較短時期內對建筑類行業公司的盈利水平產生不利影響，長期內對‘營改增’政策的修改將可能抵消不利影響。對房地產業而言，如果土地成本不可抵扣，最終行業利潤下降幅度可能會更大，反之則對企業經營業績有利”。

二是在利潤方面。“營改增”政策實施前期，由于價內稅調整為價外稅，含稅的銷售收入轉化為不含稅收入，同時由于受房價調控影響，房價不可能大幅上調，因此會導致房地產企業收入在短時間內有所下降。政策制度體系不健全，增值稅專用發票的合理取得存在很多的不確定性因素，所以房地產行業增值稅進項稅抵扣憑證有可能無法完全取得進行抵扣，凈利潤短期內不增長的可能性非常大。理論上來說，房地產企業繳納的稅款數額越多，所獲得的凈利潤就會越高，兩者之間是正相關關系。但是由于受到我國經濟體制影響，國內土地開發成本不斷增加，加之房產銷售周期比較長，進一步增加了投資成本。“營改增”政策實施后，房地產凈利潤還會受到上游行業以及競爭對手之間的競爭情況等影響，上游行業增值稅稅率以及行業本身增值稅稅率、取得的進項抵扣額比率等都是影響因素。隨著政策體系不斷完善，將會進一步推動房地產企業的積極性，從而尋求更好的辦法進行抵扣，提高凈利潤水平。

（三）對房地產企業現金流的影響

房地產企業開發建設涉及到多個環節，從拿到土地使用權后，需要經過多個環節才能實現銷售，周期較長，項目會計核算跨度非常大。實施“營改增”政策后，由于房地產企業前期很難有較高的收入，抵扣進項稅難度較大，房地產開發建設所用的材料、人工、機械設備等產生的費用導致的進項稅不能在當期進行抵扣，需先行墊付這部分進項稅資金，從而增加了現金流動的壓力。“營改增”政策的實施，會導致房地產企業需要繳納相應的增值稅，所以房地產企業現金流量會增加。

“營改增”政策的實施還會對房地產企業償債能力相關指標產生一定的影響。一方面一些進項稅額不能夠進行抵扣，需要房地產企業自身負擔，進一步提高了企業的流動資金比率；另一方面如果房地產企業經營發展中流動負債能夠在相關行業中得到抵扣，就會導致被抵扣的進項稅影響流動資金，從而也增加了流動資金比例。

（四）對企業稅負方面的影響

實施“營改增”政策之前，房地產企業的營業稅計算公式是總銷售額和稅率的乘積，采購的材料以及發生的勞務費用等不能夠在稅前抵扣，所以導致重復計稅問題。實施“營改增”政策之后，房地產企業可以將這一部分費用作為進項稅進行抵扣，從而避免了重復納稅的情況，對減輕企業稅負從理論上分析是可行的。但是在具體操作運行中，卻導致了房地產企業稅負的增加。一方面主要是由于房地產企業的土地成本占有比重加大，土地成本不能進行稅收抵扣，所以新政的實施對企業稅負產生的影響不大。另一方面房地產企業項目建設所使用的材料、人工等成本，往往很難獲得增值稅專用發票，從而導致很多抵扣項目不能進行相應抵扣，增加了稅負負擔。只有房地產企業取得合理的增值稅專用發票，才能實現進項稅抵扣，進而實現更大的經濟效益。

（五）對房地產企業會計核算的影響

“營改增”政策實施后，房地產企業還面臨著會計核算方面的問題。

首先，增值稅專用發票可以作為企業的進項稅額抵扣，因而需要房地產企業加大對增值稅發票的管理力度，對不可抵扣的或抵扣額度小的項目要充分的學習和掌握。

其次，“營改增”政策對房地產企業的會計核算提出了更高的要求，營業稅的會計科目設置相對簡單，而“營改增”后由于稅費核算票據發生了變化，新項目和老項目并存，增加了會計核算的難度和工作量。新項目的計稅方法進行了調整，增值稅核算項目中，分別在一級和二級核算科目中增加了“應交稅費——應交增值稅”“進項稅額”“銷項稅額”“進項稅額轉出”“已交稅金”“減免稅款”“增值稅留抵稅額”等相應科目，對會計核算人員和會計核算工作本身也提出了更高的要求，企業需要根據不同的業務增加會計核算科目，對不同的涉稅業務進行區別核算。因而，房地產企業需要對財務管理人員進行系統的培訓，對房地產企業使用的財務核算系統也要進行相應的升級處理。

再次，“營改增”政策的實施，對房地產企業納稅申報和發票管理等方面也產生了很大影響。一方面由于稅政不斷調整，金三系統功能日益完善，納稅申報專業要求愈來愈高，企業納稅申報工作難度大幅增加；另一方面企業必須加強發票管理，將能否開具增值稅專用發票的情況統籌考慮在內，權衡利弊，才能更好地進行進項抵扣，降低稅負負擔。

三、“營改增”背景下提高房地產經濟效應的應對措施

隨著市場經濟體系不斷健全，房地產企業數量不斷增多，發展規模不斷擴大，受到地區發展不平衡等影響，加上“營改增”政策的推行，再由于房地產行業多元化經營模式的影響，對企業融資結構和資本管理方式等產生了一定的影響，只有主動把握政策，并結合房地產企業實際針對性研究合理避稅和抵稅的相關對策，才能實現長遠可持續發展。隨著行業監管機制不斷健全，房地產行業必須進一步提高政策應對水平，更好地激發競爭活力，提高經營成效。建議從以下幾個方面進行積極探索。

（一）轉變觀念，增強房地產企業合理合法納稅意識

第一，要充分認識到“營改增”政策帶來的影響和變化，對行業發展形勢進行科學判斷和分析，并結合實際提高納稅意識，在建筑材料、設備等采購等方面要加強資質管理，對供應企業進行嚴格把關和審核，盡量獲得增值稅專用發票，從而更好地進行稅費抵扣，不斷提高經營效益。還要加強內部監督管理，對每一筆資金的流出都要嚴格審核。加強發票規范化管理，能開具正規發票的盡量開具，從而合理地進行抵扣，減輕企業的稅費負擔。

第二，加強對國家行業政策和財稅政策的了解和認識。“營改增”對于企業的影響是多方面的，其中的利與弊是相對的、相輔相成的。企業應當緊抓這一歷史機遇，積極研究最新的政策變化，對增值稅相關流程進行全面了解，密切關注政策導向，加強對納稅人員增值稅專業知識培訓。通過做好企業的發展，將不利因素轉化為積極因素。

第三，雖然“營改增”政策的實施在短時間內對房地產企業產生的不利影響較多，增加了工作難度，但是從長遠角度看，對房地產企業發展具有積極的影響，所以要做好內部宣傳，充分把握政策，提高工作能力，積累更多的實踐經驗，為房地產企業可持續發展提供強大的人力支持。在提高依法納稅意識的同時，積極探索合理避稅措施，充分利用政策優惠幫助企業合理避稅和減輕稅負，實現更大的經濟效益，促進企業健康、穩定發展。

（二）優化經營模式，提高綜合經營水平

一是要采取有效的措施，盡量縮短建設項目的開發建設周期，保證資金盡快結算和回轉。二是要積極探索新技術、新方法，提高房地產開發、建設質量和效率，借助現代信息技術，提高房地產企業智能化管理水平。三是要積極探索有效的合作模式，科學制定避稅方案，從而實現更大的經濟效益。

（三）健全完善成本費用類項目購置體系

房地產企業只有取得增值稅專用發票，才能進行進項稅抵扣，所以要結合政策變化和自身實際，制定合理科學的購置方案，引入現代化企業管理理念，加強全面預算管理，嚴格過程監督，對費用進行全面控制，對發票的取得、使用和報銷管理等流程嚴格按照制度辦事，避免出現違規操作行為。

（四）積極進行企業發展戰略調整，優化產品結構

在目前的宏觀調控大背景下，房地產開發企業的稅負將很難通過單純的提高售價來轉嫁給消費者，因而房地產開發企業有必要增加多元化的產品組合策略來有效地降低整體稅負，如商業地產的定價權較靈活，可以實現稅負轉嫁。“營改增”政策對新老房地產項目不同征收稅率的規定，需要企業根據自身項目的實際開發進度選擇適當的計稅方法，對同一地塊的不同產品，需要進行成本費用的合理分攤，使得收入與成本費用相匹配。房地產企業可以考慮自身的戰略轉型，調整目標客戶群體及產品定位，優化企業的產品種類和結構，根據市場需求向多業態發展，實現企業戰略轉型，從而降低企業稅負。

（五）提高會計核算、財務管理和內部控制管理水平

第一，稅收新政對一般納稅人在過渡期存在兩種計稅方法，如選擇了簡易征收方式，在36 個月內不能更改。因而房地產企業應根據項目自身的實際情況，進行準確的測算，比較實行不同計稅方法給企業帶來的稅負變化，確定合理的計稅方法。對于開發周期較長有可能更改為一般計稅方式的項目，在簡易征收階段需要做好變更計稅方式的相關準備工作，對于后續可以抵扣的成本費用支出，特別是使用周期較長的權益性資產購入，應盡可能取得增值稅專用發票，及時認證并計入進項稅額可抵扣金額，便于更改計稅方法后可以抵扣進項稅額。

第二，房地產企業應在內部會計核算、財務管理等方面積極探索，加強對每一個環節的規范化管理，確保每個環節增值稅發票能夠盡量獲得，對于建設規模大、投資額度大的項目，完善市場采購方案，提高規模經營水平，引入市場競爭機制，積極參與投標競價等，從而合理規避分散供貨帶來的問題。

第三，增值稅專用發票在2017年7月1日起認證期限規定為360 天，即企業需要在取得專票后360 天內進行認證才能進行抵扣，因而企業必須指定專人負責建立詳盡的發票臺賬，及時對取得的可抵扣進項增值稅專用發票進行認證，確保取得的專用發票能夠按期抵扣，同時也要避免企業由于發票管理不善和籌劃不到位，出現滯留發票和留抵發票。如果取得的專用發票企業無法進行抵扣，財務人員必須及時進行進項稅額轉出，規避企業因不了解熟悉新稅政而產生涉稅風險。

第四，不斷提高財務管理人員會計電算化水平，積極學習會計核算方面的新知識、新方法，積極落實內部進項稅額合理抵扣相關政策，提高財務分析水平，為房地產企業經營效益不斷提升提供更多的參考或者借鑒。加強內部管控，完善內部各項管理制度，積極探索和上游行業的合作共贏機制，合理籌劃費用管理，從而提高稅務科學化管理水平。

綜上所述，增值稅的實行在總體上可以對房地產企業起到減稅的作用，但由于房地產企業項目建設自身的特點，且無法確保可抵扣進項稅額的取得，因而房地產企業必須積極應對“營改增”政策帶來的財務管理及稅務方面的變化，提高企業財務核算水平，加強增值稅發票的管理，科學測算企業的整體稅負，合理選擇適合本企業的計稅方法。努力做到既滿足稅務征管要求，準確核算、及時足額申報增值稅，也能做好增值稅的分析與籌劃，避免政策變動及管理不利對企業造成稅負增加。只有主動規避風險，積極探索有效的應對措施，不斷提高經營水平，才能開創美好前景，實現長遠可持續發展，實現更大的經營目標。