荷蘭民法公寓權略論

梁仕華

(東莞理工學院城市學院 政法系， 廣東 東莞 523808)

一、荷蘭民法典的立法史考察

迄今為止，荷蘭已頒行了三部民法典。1809年，荷蘭第一部民法典頒發，它深受1804年《法國民法典》之影響，它的立法精神、大部分內容與法國民法如出一轍。1811年，荷蘭被法國殖民者徹底征服，《荷蘭民法典》被《法國民法典》完全取代。1813年，荷蘭光復后，政府隨即著手制定新的民法典。然而，荷蘭政府并沒有根據自身社會發展需求以及法學研究成果制定出適合荷蘭本土的民法典。第二部民法典于1838年頒布，它“除了人法和家庭法、繼承法、財產法等內容外，主要是根據法國民法典制定，而且經常是原文照搬”[1]1，這令人百思不得其解。

進入20世紀后，荷蘭社會普遍認為第二部民法典已經不合時宜。但是，立法機關只是對第二部民法典進行修補工作，這毫無創新之“修補式立法”觸動了當時荷蘭法學界的神經。其中以著名學者——萊頓大學民法學教授戴德華·M·麥恩斯(Eduard M.Meijers)為代表，他公開行文批評第二部民法典錯漏百出，修補式立法是無濟于事，制定全新的民法典才是明智之舉。然而，任何大刀闊斧的改革創新，總不乏反對者的聲音，反對理由千篇一律，如浪費公帑和時間、新法帶來的不確定性導致負面影響甚大等。經過麥恩斯教授等人的不懈努力，制定全新民法典的意見終成主流觀點。政府順應民意，任命麥恩斯教授為政府委員，授權其負責編寫一部全新的民法典。

這一雄心壯志的立法工程之進行，可謂舉步維艱。但麥恩斯教授等人無懼風雨，嚴謹地調查考證、分析研究，于1954年向政府提交了整個巨作的二分之一成果。然而，數月后，麥恩斯教授與世長辭。他的離開，對新民法典的編制工程而言，無疑是巨大的損失。盡管編制法典之后繼者亦相當杰出，并為此付出了辛勤汗水，新民法典的編制工程還是進入了緩慢時期。

經歷了漫長歲月后，荷蘭新民法典的第1編《人法與家庭法》于1970年生效，第2編《法人》于1976年生效。作為新民法最為矚目的成就，即財產法總則(第3編)、物權法(第5編)和債法總則(第6編)施行于1992年1月1日。這一事件標志著荷蘭民法再法典化基本達到了預定的目標，即“整合民法、商法、消費者權益保護法以及許多原法典以外的私法規范，并吸收判例和學說成果，形成統一的新法典，以取代施行了150年之久的民法典和商法典”。[1]1當然，荷蘭新民法的其他各編內容尚待進一步完成。但是，此法典被國內學者美譽為“二十世紀具有代表性的三大民法典之一”。[注]王衛國教授認為，意大利民法典、荷蘭民法典、加拿大魁北克省民法典，是二十世紀具有代表性的三大民法典。對我國制定面向未來、面向二十一世界的民法典，有著積極的借鑒意義。詳見中國政法大學民商經濟法學院舉行之《中國民法典論壇第九場：荷蘭民法典及其對中國民法的啟示》之會要記錄，載法大民商經濟法律網http://www.cupl.edu.cn/sites/msjjfxy_xsw/index.jsp。

二、荷蘭公寓權的立法發展

(一)荷蘭公寓權發展的受冷期

在一定程度上看，荷蘭的前兩部民法典是法國民法典的翻版。那么，荷蘭對于公寓權之立法，無疑也存在《法國民法典》第664條規定的影子。該法條內容為：“一座房屋的數層樓分屬于數個所有人時，如所有權契據中未規定修繕或重建的辦法，修繕或重建應依下列規定辦理：大墻及屋頂，由全體所有權人，各按照其所有某層樓價值的比率，分擔費用。每層樓的所有人各負責修建其在上面步行的地板。一層樓的所有人負責修建上升至一層樓的樓梯；二層樓的所有人，負責修建從一層樓上升至二層樓的樓梯，并依此類推。”[2]101

可見，上述條文對全體所有權人在無約定的情況下如何分擔建筑費用以及房屋各部分的修繕費用作出了簡單的規定。然而，法國民法并未完全確認公寓權，而將其設置為“地役權”的一種。眾所周知，法國大革命之后，一直致力于防止封建勢力利用具有封建性質的行業團體或宗教團體進行復辟，1804年制定的法國民法并不承認團體的主體資格，對團體的所有權采取敵對態度，故對建筑物的團體性利用、管理予以限制。例如法國法院通過判例決定第664條規定不適用于《法國民法典》公布前已存在的區分建筑物。[3]19加之，當時的法國社會，人們極少對建筑物采用共有方式進行居住，故第664條規定在民法體系的地位就顯得十分卑微，其弊端亦尚未凸顯。有的人甚至認為，建筑物區分所有形態違背了個人主義精神的歷史潮流，它是一種很快就會消亡的暫時的法律現象。[4]14-15

總之，《法國民法典》第664條并不是真正意義上之公寓權立法，法國立法者對公寓權制度之構建采取的輕視態度可見一斑。荷蘭立法機關于此問題上的態度為何，不言而喻。

(二)荷蘭新民法新設權利——公寓權

荷蘭新民法典的財產法尤為引人關注，因其中一些權利來源于荷蘭的本土資源，公寓權就是其中一個典型例子。

荷蘭新民法典創設公寓權制度，是其經濟、社會、人口、法學研究等諸多因素共同發展的結果。荷蘭國小人多，是世界上人口密度最高的國家之一。隨著社會經濟的進一步發展、城市化進程不斷加快以及人口膨脹，具有稀缺性之土地資源尤顯珍貴，從而引發之居住問題日益突出。對此，立法者重視“公寓權”立法，既有利于促進公寓建筑物的管理，又保護了公寓權人的合法權益。另外，立法者注重法學研究以及借鑒外國的先進立法經驗，如摒棄了法國民法不承認法人、團體等主體資格的立法思想。荷蘭新民法典第2編設置了法人制度，不再對團體的所有權采取敵對態度，務求在法學理論研究成果、外國法經驗中尋找到適合荷蘭本土國情的解決現實難題的最佳可能方案。因此，“公寓權”應運而生。

荷蘭新民法之“公寓權”，設置于第5編物權法第9章中，共四節，即第一節一般規定、第二節公寓權人協會、第三節保險合同所生的權利、第四節區分契據的修改和區分的終止，條文多達42條，內容相當豐富。若僅從“公寓權”立法之結構編排以及條文數量而言，這在第5編物權法內，可謂是重頭戲，其他各章均無法與之媲美。

總之，荷蘭國內已然產生了保護公寓權之實踐需求，促使荷蘭立法者一改以往輕視公寓權制度構建的態度。

三、荷蘭新民法公寓權的基礎制度研究

荷蘭民法關于公寓權之規定，比較詳盡，頗具特色。下文僅分析若干富有荷蘭特色的基礎性問題。

(一)第一節一般規定

1.享有公寓權之主體

依第5編第106條第1款規定，公寓權主體包括了土地所有權人、永租權人和地上權人。但該條第6款又規定，永租權人和地上權人成立公寓權的，須征得土地所有權人的同意，在特殊情況下，如所有權人的拒絕理由明顯不合理或保持沉默，永租權人和地上權人也可請求法官代替土地所有權人行使同意權。由此可見，荷蘭民法上享有公寓權之主體主要是土地所有權人，而永租權人和地上權人須獲得土地所有權人同意，方能在該土地上建造公寓，成為公寓權人，這屬情理之中，自不待言。但為防止土地所有權人濫用權利，立法還賦予了永租權人和地上權人司法救濟權，即請求法官代行同意權。

2.公寓權之內涵

從第5編第106條第3款以及第107條規定上看，公寓權是一項復合性不動產物權，包括獨立單元之專有權和建筑物所占土地的特定部分(包括特定建筑物、附屬設施等)之共有權，此舉實為采二元論說。另外，立法著重強調了區分建筑物成立公寓權的，須訂立區分契約，并且依法進行登記，公寓權方可產生，即采取登記生效主義。

3.公寓權的善意取得、時效取得

依第5編第110條第1款規定，當登記名義人(實為無權處分人)對公寓權進行了有效轉讓或有效設立分項權利，此種區分為有效。換言之，善意者可取得相關物權。而該第2款則是公寓權可因時效取得之規定。此處規定之善意取得、時效取得相當簡潔，應視為原則性規定，僅為確認物權效力。至于具體適用，還須配合民法的其他編章有關善意取得、時效取得適用條件之規定。

4.區分契約的具體內容

依第5編第111條規定，區分契約的具體內容包括：(1)建筑物的具體位置說明；(2)獨立單元的準確描述，并要求根據建筑物設計圖進行詳細記載；(3)公寓權的地籍界定以及公寓權人的基本身份事項；(4)有關公寓之使用、管理的細則。

上述“細則”指代何意？第5編第112條規定作出了較為詳盡的規定，將細則內容分為法定內容以及任意約定內容。

法定內容包括：(1)全體公寓權人對公寓使用、管理所產生之債務和費用的承擔方式；(2)對于上一年度，有關公寓之收益或費用，必須擬定賬目以及公寓權人的分攤款；(3)關于對公寓使用、管理、維護的具體規則；(4)為全體公寓權人利益對公寓進行投保；(5)為全體公寓權人利益成立公寓權人協會并擬定協會章程。協會章程內容必須包括協會名稱、所在地址、協會成立目的、會費的繳納、召集大會方式、表決權行使規則、決議通過方式。

至于細則之任意約定內容，立法賦予公寓權人自治權，如可授權公寓權協會基于重大原因，對某個公寓權人或行使公寓權人權利之人予以權利限制。

由上可見，荷蘭立法者之所以煞費苦心地設計區分契約之具體內容，是因為物權法功能旨在“定分止爭”。在充分尊重當事人意思自治的基礎上，立法采取區分契約方式確認公寓權歸屬，最主要的意義就是在于確認區分建筑物的專有權，確保公寓權人能依法享有權利。另外，現代人的居住方式趨向社區化和群居化。面對千家萬戶的復雜共有關系，公寓權人之間的權利沖突是難以避免的。立法明確區分契約之具體內容，特別有關物之管理規則以及成立公寓權人協會等內容，必然促使權利人合法行使權利，尊重其他權利人的權利，避免濫用權利，共同遵守社區管理規則，最終促進權利主體之間的利益平衡，形成和諧住宅社區。特別值得贊許的是，荷蘭立法賦予公寓權人自治權的同時，也采取指導式建議，如只要(大多數或全體)公寓權人賦予公寓權人協會權力，就可以對重大違法違約的某權利主體予以權利限制。這里限制方式、程度完全由“細則”詳細規定。那么，“細則”能否規定在特殊條件下可剝奪公寓權人的公寓權？基于“法無明文規定即自由”的私法精神，亦未嘗不可。

5.公寓管理之負擔規則

依第5編第113條規定，全體公寓權人之間以及全體公寓權人和公寓權人協會之間，必須平均分攤因公寓權而產生的債務及費用負擔，而且共同對債權人承擔連帶責任。此處須說明的是，平分規則須以無特別約定為前提，即有約定，從約定；無約定，平分之。此舉與其他各國之做法略有不同，其他各國多以公寓權人之獨立單元之價值比例或面積比例分攤來承擔相關管理負擔，而荷蘭民法則遵循了私法自治原則，讓公寓權人自主約定之，無約者，即平分之。

另外，依第5編第114條規定，假如公寓存在抵押權、優先權的情況，此種債務負擔應當優先于公寓管理之負擔。公寓權人無法清償抵押權人、優先權人的債務，公寓即可被強制執行。

6.永租權人或地上權人作為公寓權人的特別規則

經過土地所有權人的同意，永租權人或地上權人可在土地所有權人的土地上建筑公寓，并獲得公寓權。當然，永租權人或地上權人必須依約向土地所有權人支付地租。但是，依第5編第116條規定，永租權人或地上權人連續拖欠地租滿2年的，土地所有權人可依法請求法院判決土地上的公寓權利歸其所有，并解除永租權或地上權。土地所有權人取代永租權人或地上權人成為公寓權人后，將產生以下法律效果：第一，公寓在終局判決之前所產生的相關負擔消滅，如公寓權的分項權利和對公寓的扣押；第二，土地所有權人須對原公寓權人進行補償，補償數額為公寓權在初始登記時的價值減去土地所有權人因永租權人或地上權人違約所產生的請求權數額。當然，在土地所有權人與永租權人或地上權人簽訂相關契約之初，可事先約定補償數額的確定方法，從而排除上述法定補償方法。除此之外，任何人均不得以任何形式約定排除第5編第116條規定之適用，否則，該約定為無效。

支付地租是永租權人或地上權人的應盡義務。若義務人不履行支付地租義務，權利人得解除契約并追求違約者的違約責任。但是，永租權人或地上權人退出土地，土地之公寓該如何處理？對此，按照傳統的一般處理規則是，債權人提起訴訟，請求法院判決債務人支付拖欠租金。公寓作為債務人之私有財產，成為執行標的，按照民事訴訟法關于強制執行規定處理。然而，荷蘭新民法對此采取了與眾不同的做法。羅馬法有關于“房隨地走”的法理，即土地上的建筑物附著在土地上，土地的所有人即是房屋的所有人。[5]195-196也許，荷蘭立法者秉承了這一立法精神，因而設計由土地所有權人取得公寓權。同時，立法者又考慮到公寓的現實價值遠超拖欠地租，故以“2年”“補償”作為土地所有權人取得公寓權的限制。毋庸置疑，荷蘭立法者根據本土國情，充分考慮了各種因素，尋找出土地所有權人與永租權人或地上權人之間利益沖突的平衡點。

(二)第二節公寓權人協會

第二節雖命名為公寓權人協會，但從其內容上看，實為管理團體之組織結構、權責之規定，而公寓權人協會僅為管理團體之執行機關而已，故此，該節之命名是為不妥。

1.公寓之管理團體

荷蘭公寓之管理團體，主要有三種主體，具體分述如下：

一是公寓權人大會，為公寓管理團體的最高意思機關、權力機關。大會擁有廣泛權利，但是依法律或章程規定屬于其他機關的權力除外。全體公寓權人均可出席大會并參與決議事項投票，除章程另有規定，決議通過之票數須為絕對多數。然而，此處“絕對多數”之底限是三分之二，或是四分之三，尚不明確。大會設有主席一職，除章程另有規定的外，主席從協會成員中任命。主席有權力召集大會。[注]詳見《荷蘭民法典》第5編第9章第125條第1款、第127條之規定。

二是公寓權人協會，該協會為法人，為常設機關，全體公寓權人都是協會的法定成員。協會擁有管理公寓共同部分之權利，對外對內代表全體公寓權人之權利，監督公寓權人履行管理義務之權利，協會為監督目的可代表全體公寓權人起訴某一違約公寓權人。協會還須承擔公寓管理之負擔，并與全體公寓權人共同對債權人承擔連帶責任。[注]詳見《荷蘭民法典》第5編第9章第113條、第124條、第125條第2款、第126條之規定。協會的連帶責任使得協會的財務管理尤為重要，這也成為設置協會內董事會的重要原因。

三是公寓權人協會董事會，該董事會設置于協會之內，但由大會所任命成立，一般由一名董事組成，章程對此另有規定者除外。該成員可以是或者不是公寓權人，任一董事均有代表協會之權利。在無董事會或董事會履行職責存在障礙的情形下，除章程或者大會另有安排的外，由大會主席代行董事會職責。董事會的主要職權為：除章程另有規定的外，董事會管理協會的資金并確保大會決議的執行；履行公寓權人大會的指令；召集公寓權人大會。[注]詳見《荷蘭民法典》第5編第9章第127條第2款、第131條、第133條之規定。

由上可知：(1)大會是公寓管理團體的最高權力機構，而協會和協會董事會是大會的兩個執行機構。但是，只有大會主席和協會董事會才有權召集公寓權人大會；(2)董事會本身雖設立在公寓權人協會內部，但基于管理業主協會財務資金的特殊性，而獨立于協會，僅對大會負責；(3)協會有對外和對內的代表權，而董事會僅有對外代表權；(4)大會主席在特別情況下可履行董事會職責。總之，除法律賦予上述主體之權利外，章程可對上述主體之權利作特別規定，從而形成各個機構之間的相互協作、相互監督之關系架構。

當然，荷蘭新民法關于公寓之管理團體的規定，也有美中不足之處。例如管理章程高頻率地出現在該節法條之中，可見立法者重視管理章程的積極作用。但是，對于章程的具體內容為何，只是簡單提及在特定情況下，區分契約被視同章程。[注]詳見《荷蘭民法典》第5編第9章第129條第1款之規定。此外，章程之編制程序、效力、更改及廢止，甚至有關違反章程之法律責任及救濟方式，立法均未明確，由公寓權人進行私法自治。然而，上述問題涉及的法理艱深，公寓權人并非都是法律專家，將無所適從。立法不作出若干指導意見，勢必增加公寓權人制定管理規章的成本。

2.公寓權人協會決議無效之司法救濟

公寓權人協會決議是調整區分建筑物法律關系的重要法律行為，關乎全體公寓權人的切身利益。盡管管理團體系以維護全體公寓權人共同利益為宗旨，但在各國或地區之司法實踐中，已經出現了大量的管理團體決議無效訴訟之案例。因此，為了從根本上維護全體公寓權人的合法利益，充分貫徹公寓權人自治原則及物權民主原則，必須建立健全的公寓權人協會決議無效的司法救濟制度。荷蘭新民法關于公寓權人協會決議無效的救濟制度之規定，主要見于該法第5編第130條之規定。

(1)訴訟之主體

第一，關于原告的資格。立法并未明確有權提起公寓權人協會決議無效訴訟之主體資格，只提及“提出請求的人”。據此，只要認為公寓權人協會決議侵害了其合法權益者，均可提起訴訟，如就該決議投了反對票的公寓權人、其他因決議遭受權益損害之人。當然，若決議違反公共秩序、善良風俗，或違反旨在保護公共利益之法律規定時，特定公權力機關也能提出決議無效之訴。

第二，決議無效之訴的被告。前文已明述，公寓權人協會擁有對外對內代表全體公寓權人之權利，故由公寓權人協會作為決議無效之訴的被告。

(2)救濟之特別規定

第一，訴訟時效。宣告無效的請求人必須在知道或可能知道該決議之日1個月內提出訴訟。對于上訴，必須在判決作出之日起1個月內提出。

第二，參與主體。除了原告、被告均應出庭應訴之外，立法還要求“有表決權的所有其他人”進行聽審。

第三，決議的中止執行。在作出判決之前，原告可以請求法官作出中止決議執行的命令。法官根據具體情況作出是否準予的命令。

(三)第三節保險合同所生的權利

該節只有三個條文，即第5編第136條至第138條。內容相對簡單，主要涉及對公寓的投保、保險金的使用規則、因修理建筑物所引發糾紛的解決方法等問題。

依第5編第136條之規定，公寓權人必須依法對建筑物進行投保。倘若公寓發生了險情，投保人在享有保險合同權利時，代表全體公寓權人，并負責管理保險金，但該筆保險金僅作修理公寓之用。僅在三種情況下，才對每一公寓權人發放保險金：一是建筑物已經修理完畢，保險金尚有余額；二是公寓權人協會決議放棄修理或放棄進一步修理后經過3個月；三是區分終止。值得注意的是，立法又規定細則可以排除第136條規定的適用，故公寓權人可以另行約定保險金的使用規則。另外，依第5編第138條之規定，倘若某利害關系人就修理或完成修理的方式發生爭議的，可請求法院作出裁決。

這里尚須特別說明的是，立法只提及保險標的為“建筑物”，其應有之義當為公寓權人既有對其獨立單元投保義務，也要履行對公寓共同部分投保義務。至于投保之險種為何，法律無限制規定，公寓權人可自由選擇。

(四)第四節區分契據的修改和區分的終止

1.區分契據的修改

(1)享有修改權的主體

對于承載力檢測的實驗，其結果分析應根據相關檢測的技術規范要求，結合實際方法進行操作。以本次地基單樁承載力實驗來看：

立法明言，區分契據之修改權，歸全體公寓權人所有。但是，假如存在著公寓權上的分項權利的持有人、公寓的扣押人，須征得他們的同意；假如該修改將影響到地役權人的權利，也應征得地役權人的同意。另外，如果區分契約的修改僅僅涉及“細則”，則無須征得公寓的扣押人的同意。[注]詳見《荷蘭民法典》第5編第9章第139條第1款、第2款之規定。

(2)法官的代替同意權

區分契據之修改權，依法須征得某些權利人的同意，但是，倘若某些權利人對修改決議采取了消極應對的方法，如無正當理由之沉默、拒絕合作或拒絕同意，擁有公寓權人大會半數以上表決權之公寓權人可依法提請本區法院的法官行使代替同意權。[注]詳見《荷蘭民法典》第5編第9章第140條之規定。

倘若公寓權人大會無視反對修改區分契據者之意見，并強行修改區分契據的，上述反對者可依法請求法官宣告修改決議無效。但是，因修改區分契據，反對者并未遭受損失或已獲得合理補償的，法官可以駁回其訴訟請求。[注]詳見《荷蘭民法典》第5編第9章第141條之規定。

(3)修改區分契據的特別注意事項

第一，區分契約修改后，應當依法將新契約進行登記。

第二，區分契約修改后，除新契約另有約定外，原公寓上的公寓權分項權利、扣押權、優先權，繼續存在修改區分契約后的公寓上。

第三，當事人請求法院宣告修改決議無效的訴訟時效為1年，從當事人知道區分契約修改或已經被書面通知該修改之日起算。

(1)區分終止的法定情形

區分的終止，即公寓權的消滅，立法列舉了若干法定情形，一是區分所涉及的永租權或地上權終止，另一是公寓建筑物所涉及的土地被依法征收。上述情況下之終止，須依法進行終止登記。[注]詳見《荷蘭民法典》第5編第9章第143條之規定。當然，公寓權人在特定情況下，可依第5編第9章第144條之規定請求法院命令終止區分契約。裁決一旦終局，全體公寓權人必須遵守。

(2)區分終止的法律效果

依第5編第9章第146條、第147條之規定區分終止后，產生如下效果：第一，對公寓權的分項權利、對公寓權的扣押和該公寓權上的優先權附屬于前公寓權人在區分所涉及的財產上的份額；第二，公寓權人協會依法解散，并且清算其財產，對債權人履行清償義務。

3.小結

區分契據之修改、終止涉及公寓權人的最核心利益，故荷蘭新民法持著較為謹慎的態度，并充分考慮到各利益主體的需求，設置了相應的司法救濟途徑，從而形成了一個既保護權利又防止權利濫用之二元制約體系，體現出立法者之用心良苦，值得贊許。

四、簡評及結語

荷蘭新民法典經歷了一段漫長而艱難曲折的立法過程，方才取得矚目成就。對此，荷蘭立法者嘔心瀝血，以嚴謹、實證的立法態度來改革創新，在注重本土資源的同時，也吸收了他國的先進立法經驗。因而，新民法典符合荷蘭人民對合法財產保護的根本需求，也順應了時代發展潮流。

公寓權是荷蘭新民法第5編之重要組成部分，在民法體系中，有著顯赫之地位。民法對公寓權之基礎性規定，多作了指導性規范，堅持了公寓權人自治原則、物權民主原則。但在某些涉及公寓權人核心利益之問題，民法堅持法定主義，設置了強制性規定，如關于公寓管理細則的內容，民法規定了法定內容，任何人均不得任意更改細則的法定內容。另外，為保護公寓權人之合法權益，確立了相應的司法救濟途徑，促使法官不只是“成文法的喉舌”，他在法律適用中扮演了關鍵角色，如“法官享有代替同意權”。這種立法者與法官相互合作模式，成了荷蘭新民法的特色之處。

當然，“金無足赤，人無完人”。荷蘭公寓權制度，尚有不足之處，如民法未明確章程之編制程序、效力、更改及廢止、違反章程之法律責任及救濟方式等。故此，荷蘭新民法仍待進一步完善。