從司法大數據角度探析承租人的優先承租權問題

趙 冰

(湖南師范大學 法學院， 湖南 長沙 410081)

一、問題的提出

作為一項承租人利益保護制度，優先承租權一直是學理上的探討熱點，2018年8月27日《民法典各分編(草案)》的公布，代表著承租人的優先承租權在其發展史上實現了質的飛躍。此次承租人優先承租權的立法確定，規定于草案合同編的第十四章“租賃合同”中[注]《民法典各分編(草案)》第525條第2款規定：“租賃期間屆滿，房屋承租人享有以同等條件優先承租的權利”。。

一直以來，雖然法律上并未明確規定優先承租權，但是在部門規章、地方性法規和地方規章以及其他法律文件中，優先承租權并不是一個新鮮名詞。例如《上海市居住房屋租賃管理辦法》《北京市人民政府辦公廳關于進一步規范房屋租賃市場穩定房屋租金工作的意見》以及《湖南省商品房屋租賃管理實施辦法》[注]《上海市居住房屋租賃管理辦法》第18條第1款規定：“居住房屋在租賃期間屆滿后繼續出租的，承租人在同等條件下享有優先承租權。”《北京市人民政府辦公廳關于進一步規范房屋租賃市場穩定房屋租金工作的意見》規定：“房屋租賃期限屆滿后，出租人繼續出租的，原承租人在同等條件下有優先承租權。”《湖南省商品房屋租賃管理實施辦法》第15條第1款規定：“房屋租賃期屆滿后繼續出租的，承租人在同等條件下享有優先承租權。”等地方性文件中，均存在關于承租人優先承租權的規定，多表述為“房屋租賃期屆滿后出租人繼續出租的，承租人在同等條件下享有優先承租權”。但是此類關于承租人優先承租權的規定均集中于房屋租賃領域，對于其他領域的租賃，承租人是否享有優先承租權則無一提及，司法實踐中對此的判斷依據主要在于當事人之間的合同約定。

當然，一項制度的探討與研究終究無法脫離實踐，司法實踐中大量涉及優先承租權的案例，便是驅動研究乃至確定該項法律制度的實踐基礎。

二、涉及優先承租權問題的司法大數據現狀

(一)司法大數據統計

截至2018年8月，以“優先承租權”為關鍵詞在Alpha案例數據庫中進行全文檢索，所得裁判文書12132份。為了貼合主題“承租人的優先承租權”，在前述檢索條件下，進一步將案由限定為“租賃合同糾紛”，檢索所得相關裁判文書8771份，其中判決書8417份、裁定書328份、調解書24份。[注]本文數據均來源于Alpha案例數據庫。。

(1)時間分布

從檢索數據的時間分布可以看出，涉及優先承租權問題的案例在司法實踐中長期且普遍存在，并非偶發事件，有關優先承租權的處理亦非特殊問題。2009年至2015年間，相關案例一直持續增長，尤其在2013年至2014年之間，增加了接近兩倍，由630例升至1605例。2014年至2017年，每年的案件量均保持在1300例以上(基于相關數據僅統計至2018年8月份，此處不包括2018年的數據)，該數據說明司法實踐中優先承租權問題突出，亟須出臺相應的法律規定進行調整。

(2)地域分布

在地域分布上，截至2018年8月份，除了港澳臺未統計外，全國其他省份均發生過涉及優先承租權問題的案例，其中以廣東、江蘇、湖北、浙江和河南五個省份為典型，其他省份發生類案幾十至幾百件不等。由此可看出，優先承租權問題具有全國性，相關案例覆蓋全國范圍，僅依靠各地地方性法規或者政府規章進行規制已經不合時宜。

(3)案由分布

檢索的相關數據在案由分布上，也頗具特色。8417份涉及優先承租權的判決文書中，5839份文書系房屋租賃合同糾紛，占比高達69.4%，這說明涉及承租人優先承租權的糾紛多發生于房屋租賃領域。不僅如此，在2306份其他租賃合同糾紛判決書中，也包括部分房屋租賃合同糾紛案件，換言之，涉及優先承租權的案件中超過七成為房屋租賃糾紛。這一點也恰好說明為什么現有關于優先承租權的地方性規定僅針對房屋租賃領域。

(二)關于優先承租權問題的司法現狀簡析

檢索數據表明，法院在處理案件中的優先承租權問題時，主要考量因素為當事人關于優先承租權的約定。若雙方之間存在優先承租權的明確約定，一般情況下法院會尊重當事人意思自治，直接按照合同約定進行判定，否則對于優先承租權的主張難以得到法院的認可，也即法院的主流觀點認為承租人的優先承租權是一項約定權利。如在惠宗浩與張建雷、靖遠縣水務局租賃合同糾紛一案中，再審法院甘肅省高級人民法院認為：“關于惠宗浩主張的優先承租權問題，因優先承租權在我國沒有立法規定，靖遠縣水務局與惠宗浩在達成房屋租賃協議時亦未對合同到期后承租人是否享有優先承租權作出約定，故惠宗浩要求對承租房屋享有優先承租權的理由無法律依據。”[注]詳見(2017)甘民申787號民事判決書。

但是，即使當事人對優先承租權有明確約定，法院也未必支持其對于優先承租權的主張。首先，優先承租權的行使應該符合“同等條件”的要求，如審理黃巖百合家園業主委員會與胡利兵房屋租賃合同糾紛一案的浙江省臺州市中院認為：“上訴人已知曉租賃房屋即將到期和要重新出租一事，上訴人因競價明顯低于他人而未能競價成功，也未及時向被上訴人承諾愿意按照第一競價人所出價格繼續承租房屋。上訴人在競價后要求繼續租賃房屋的條件與他人不同，不存在合同約定的同等條件。因此，上訴人已放棄在雙方約定的同等條件下優先租賃的權利。”[注]詳見(2014)浙臺民終字第553號民事判決書。其次，承租人應在合同約定的期限內主張優先承租權，如黃文彬與劉國慶房屋租賃合同糾紛案中，一審法院認為：“依據《房屋租賃合同》，劉國慶需在合同到期前一個月與黃文彬簽訂新的租賃合同，否則視為放棄優先承租權，但劉國慶至今未與黃文彬簽訂新的租賃合同，其優先承租權已經喪失。”[注]詳見(2015)渝一中法民終字第03416號民事判決書。再次，當事人須有續租租賃物的合意，如廈門永升實業發展有限公司與李藝為房屋租賃合同糾紛一案的判決書載明：“《租賃合同》約定，租賃期限屆滿后被告如需續租該場所，應在租賃期屆滿前三個月與原告協商，經原告同意后，雙方重新簽訂租賃合同；在同等條件下，被告享有優先承租權。但被告已明確不同意原告的租金要求，應視為放棄優先承租權。”[注]詳見(2015)思民初字第18297號民事判決書。最后，行使優先承租權需滿足其他前提條件，如承租人不得違法轉租、次承租人不能向出租人主張優先承租權等。[1]

由此可見，實踐中承租人優先承租權的實現障礙重重，其主要原因在于立法上的缺失。在民事領域尤其是合同領域，在無法律依據情形下，一旦出現相關糾紛，法院只能依據當事人之間的約定進行判斷。在無約定或者約定不明的情況下，法院面臨著諸多困擾。第一，行權期限無法確定。若當事人之間并未明確約定主張續租權利的期限，根據合同其他條款和法律規定也無法判斷的，則承租人行使優先承租權的期限只得認定為租期屆滿后的合理期限，但合理期限存在操作上的不便；第二，同等條件難以把握。對于同等條件的認定，優先購買權中的相關規定更為成熟，值得借鑒，然而將作為法定權利的優先購買權中的有關規定，適用于作為約定權利的優先承租權中，盡管有其合理性，但不免讓人難以信服。第三，優先承租權的適用范圍存在爭議。實踐中，正如前述統計的數據，大部分有關優先承租權的問題，集中于房屋租賃領域，各地方法規和規章規定的優先承租權亦圍繞著房屋租賃，學界對此的探討也多針對房屋租賃，但實際中其他領域中也存在優先承租權的問題。實踐的需求與立法的缺失，形成明顯的沖突，種種實踐困擾表明，優先承租權的法定化對我國來說是必要且必然的。

三、優先承租權的制度分析

(一)優先承租權的概念界定

盡管我國法律并無明文規定優先承租權，但相當一部分地區的地方性法規和政府規章對其進行了明確，雖個別表述存在差異，但總體上與《民法典各分編(草案)》中關于優先承租權的規定無異，即優先承租權是指租賃期屆滿，房屋承租人享有以同等條件優先承租的權利。我國學界與司法實踐雖然均認可“優先承租權”，但是對這一制度的概念理解以及適用卻觀點不一。

何為優先承租權，可謂見仁見智。有人認為對于優先承租權的權利范圍不應加以限制；亦有觀點認為應將優先承租權的適用限定為房屋租賃領域，該觀點主要是考慮我國目前的實際情況；在第二種觀點的基礎上，還有人認為優先承租權是根據雙方約定，在承租期滿或房屋在翻修、改建后出租人繼續出租時，原承租人在同等條件下享有優先于他人承租的權利。[2]無法否認的是，將優先承租權拘泥于房屋租賃領域是不妥的，由于優先承租權正面臨著法定化，結合實踐可以將其理解為：承租人依法或者依約享有的，在租賃期屆滿后的同等條件下優先承租原租賃物的權利。

對于優先承租權的性質，學界觀點可劃分為兩派：一部分人持“法定權利說”，認為法律應當直接規定承租人享有優先承租權，而不以當事人的約定為存在前提；另一部分人堅持“立法留白說”，認為優先承租權并非承租人的法定權利，承租人對優先承租權的享有及其行使，取決于出租人與承租人之間的約定，立法無須進行干涉。[3]

(二)優先承租權與優先購買權的比較

雖然目前我國法律尚未明確規定優先承租權，但存在與之相似的法定優先購買權制度，所以實踐中不論當事人主張權利還是法院判決說理亦或是學界的討論，都不免涉及優先購買權，因此，對優先承租權的探討需要結合承租人的優先購買權。承租人優先購買權的設定目的在于保護承租人的合法權益，對出租人的所有權中的處分權能進行限制，所以有人提出按照舉重以明輕，承認承租人的優先承租權并非不可。[4]94

此處的優先購買權，僅指我國立法和司法解釋中規定的房屋租賃中承租人的優先購買權。所謂房屋承租人的優先購買權，是指當出租人出賣作為租賃物的房屋時，在同等條件下，承租人依法享有的優先于其他人購買房屋的權利。[5]7與優先承租權一樣，優先購買權也反映出租賃權物權化的傾向。[6]優先承租權與優先購買權，兩者均以合法有效的租賃關系為權利基礎[7]，權利主體均為房屋承租人，權利對象均為租賃標的物，權利相對人均為出租人，權利的行使均建立在同等條件前提下，等等，諸如此類。

雖然兩者存在諸多相似，但是優先承租權和優先購買權仍存在本質區別。[2]首先，權利性質不同：前者存在法定權和約定權之爭，而優先購買權為房屋承租人的法定權利。其次，兩者適用范圍存在明顯的差異。優先承租權不一定局限于房屋租賃領域，而法定的優先購買權只限于房屋租賃范圍，前者適用范圍更廣。再次，行權期限不一致。優先承租權需要在租賃合同期滿后行使，而優先購買權的行權期間為租賃期內。最后，權利的行使后果不同。承租人行使優先承租權后，租賃物的物權人不發生變化，而承租人行使優先購買權后租賃物的物權人將由出租人轉變為承租人。

(三)優先承租權的制度優勢

通常而言，一項民事制度的確立和設計，或多或少地反映了社會生活對法律規則的需求，優先承租權制度也不例外，同樣體現出一定的優勢和價值。

1.保障承租人的合法權益

任何一項制度，背后均存在利益平衡的博弈。在民事領域，所有的交易活動本應尊重當事人的意思自治，但是有時為了平衡當事人的合法權益，法律會進行一定的干預，優先權制度體現的即是立法者直接對社會資源分配的干預，以保護弱勢群體的權益。在租賃關系中，承租人處于相對弱勢的地位，承租人的利益很容易受到出租人對租賃房屋任意處分行為的影響，從而影響其生產生活和社會經濟秩序的穩定。優先承租權以同等條件為行使條件，所以并未對出租人利益造成損害，但對于承租人而言，優先承租權的存在使其獲得更大的選擇權，其合法權益也將得到更大限度的保護。

2.維護社會秩序

認可承租人的優先承租權，盡可能維護原已建立且安穩的法律關系，有利于維護經濟生活秩序。[8]租賃關系終止之前，承租人處于事實占有、使用租賃物的狀態，并在生產生活上對該租賃物形成了依賴，基于此承租人與其他人相比對租賃標的物負擔著更多的權利義務，租賃關系的變動對承租人的利益將造成一定的影響。優先承租權的確立，對承租人的權益進行了一定程度的保護，防止出租人隨意變更租賃關系從而影響承租人的生活經營，有效防范糾紛的產生。長遠來看，對于社會市場秩序的穩定發展，優先承租權制度具有一定積極意義。

3.促進交易效率

租賃期限屆滿后，出租人需要另尋下家承租，承租人也需租賃新的租賃物。由于對租賃標的物產生了生產生活依賴，承租人繼續承租租賃物的意愿會更為強烈，在承租人續租意愿強烈的情況下，依據約定或者法律規定直接主張優先承租租賃物，既可節約出租人另尋新承租方的時間，也可節省承租人尋找新租賃物的成本。此外，優先承租權制度還有利于充分發揮租賃標的物的社會經濟效益，做到物盡其用。一方面優先承租權制度雖然對出租人行使租賃房屋所有權設置了限制，但這種限制并不影響其收益。另一方面可避免承租人為生產生活所需投入更多的成本，從而降低交易成本，促進資源的有效使用，增進交易效率。[2]

四、關于我國優先承租權制度設計的法律思考

基于對優先承租權的現實需求，結合優先承租權制度本身的優勢，給予承租人優先承租權的法律保護十分必要[9]，《民法典各分編(草案)》將該制度納入即為一個很好的開端。但是，一項新制度的確定并非片語只言之易事，開啟優先承租權法定化之路已是一項重大舉措，剩下的配套措施以及具體規定也需要逐步進行完善。

首先，立法上繼續堅持承租人的優先承租權法定化方向。《民法典分則(草案)》的發布已經啟動了優先承租權的法定化，但是在該項立法審議通過之前，優先承租權還不是完全的法定化權利。在現有司法裁判規則下，各地方性規范和政府規章中有關優先承租權的規定，在司法實踐中無法作為定案裁決的依據，所以優先承租權還遠不能稱作為一項法定權利。但是，優先承租權的法定化已經勢不可擋，盡管仍有部分學者不支持法定化的觀點，但是實務界和學術界的強烈呼聲以及《民法典(草案)》的發布表明優先承租權法定化已然是大勢所趨，當前我們仍需繼續堅持優先承租權法定化。

其次，司法中完善承租人優先承租權的適用條件。此前，所有關于承租人優先承租權糾紛的案例，法院據以裁判的依據均以當事人的約定為主，但是在具體適用條件上，法院還是會進行嚴格的審核，如本文第二部分提及的部分案例。然而，由于此前實務中多將優先承租權作為約定權利處理，所以在具體適用上，存在著同案不同判的情形。因此，在優先承租權法定化后，若當事人之間沒有關于優先承租權的約定，司法中應確定統一的適用條件與規則，例如：權利主體僅限于合法承租關系中的承租人，期限可規定為租賃關系到期后的一個月或者兩個月，同等條件既包括價格條款也包括時間、地點、承租面積、對建筑物的改造限制等內容，以及其他排除適用范圍的確定等。這樣，一方面能維護司法的權威性與統一性，另一方面又可確切保障承租人的合法權益。

最后，實踐中堅持以法定的優先承租權為原則，允許當事人根據意思自治以約定方式排除優先承租權的適用。意思自治即私法自治，作為民法基本原則之一，其核心是尊重當事人之間的約定，除了極少數效力性民事強制規定會排除意思自治原則的適用外，如合同無效條款、責任承擔條款等，對于其他規范，法律允許當事人以意思自治的方式排除法律的適用。承租人的優先承租權在法定化后，作為一項法定權利的優先承租權，相關法律規定不應當理解為強制性規定，即出租人與承租人可以明確約定期限屆滿后承租人享有或者不享有優先承租權，在無相關約定時，則依據法律規定承租人租期屆滿后享有相應的優先承租權。當然，優先承租權制度既要尊重當事人的意思自治，同時也應當尊重誠實信用原則對合同自由之限制。[10]