房地產開發企業融資和現金流管理的優化研究

肖璋

摘要：近年來，中國經濟的高速發展帶動了房地產行業的整體進步，國家也相應的出臺了各種政策來保障房地產行業的發展，這使得房地產行業已經步入了一個黃金時期。由于房地產行業的整體特殊性，工程需要的資金量巨大，如何有效的進行融資，調控好企業的現金流已經是很多企業面臨的一個重要課題，對于相關問題研究有著積極的現實意義。

關鍵詞：房地產開發；企業融資；現金流管理

現金流是企業進行財務風險把控的重要內容，合理的現金流能夠保證房地產企業有充足的資金進行建筑材料的采購，債務的償還，支付相關人員工資以及投資等活動，是企業經營投資情況有序發展的重要基礎。企業的現金流一旦出現問題，企業的整體目標難以實現，很多爛尾的工程也都是由于企業的現金流出現問題導致的。

一、房地產企業融資的基本情況

（一）房地產企業的主要資金來源

房地產企業一般情況都會通過多種渠道進行資金的籌集。首先來說，房地產企業都會擁有一定數量的自有資金，這些自有資金基本上是通過之前的房地產項目獲得的利潤，還包括發行股票獲得的利潤等等收入來源。自有資金是企業基本實力的體現，房地產企業只有擁有一定數量的自有資金才能吸引到更多的投資。其次，房地產企業主要的融資方式是通過銀行進行貸款。這種融資方式的大量使用使得銀行和房地產企業成為了利益共同體，共享利益，共擔風險。更多有一定實力的房地產公司采用上市融資的方法，發行債券，股票等等進行融資，這種方式在大型房地產企業采用的比較多，可以緩解資金壓力，降低風險。其他的融資方式還有合伙經營等方式也可以進行一定數量的融資。

（二）房地產企業的杠桿融資方式

由于房地產行業的特殊性，房地產企業對于融資的依賴性普遍比較大。目前，一些企業普遍采用杠桿融資的方式進行融資。這種方式主要是房地產企業之間進行資源整合重組，通過對于相關企業的收購工作，把收購的企業作為擔保，這種方式投入不大，但取得的效果明顯，大大降低了房地產企業與銀行雙方的風險。

（三）房地產企業融資的主要作用

房地產企業的融資可以幫助企業有效的實現戰略目標。當前房地產市場競爭激烈，資金的需求量巨大，企業進行投資和規模的擴展都需要大量的資金支持，沒有充足的融資，房地產企業無法有效的進行設備的購買，建筑的設計等工作，企業的發展就無法順利進行。企業想要不斷壯大，雄厚的資金實力是基礎，不斷擴大投資規模，合理利用資源，這些都需要通過融資來進行保障。當前，房地產行業的形勢還比較復雜，企業往往會出現資金數額變化幅度大，資金回籠速度慢，這些因素都會造成企業暫時性的資金緊張，通過融資的方式可以有效解決企業的資金壓力問題。

二、房地產企業現金流的基本情況

（一）房地產企業現金流的特點

房地產企業相比于其他行業，資金的需求量巨大。房地產工程往往涉及到大型工程的建設，土地的買賣等環節，資金的籌集非常重要。很多房地產企業會同時有多個工程進行開工建設，這就對現金流的情況提出了更高的要求。如果現金流出現斷裂，會使很多工程無法繼續進行建設，出現爛尾的情況，甚至很多公司出現了破產的情況。

房地產企業現金流周轉所需的時間一般比較長，很多建筑工程的跨度都在一年以上，在房屋的出售工程之中經常采用貸款購買的方式，這些因素都導致資金的整個回籠速度慢。房地產企業保證現金流的工作難度非常大，在建和在售的多個工程情況各有不同，維持產銷的平衡是很多企業面臨的主要問題。

房地產企業內部關系相對復雜，主要包括債務人，投資者，企業員工等等，還有企業與政府各個監管部門的相互關系，各種應收應付和預收預付款項之間錯綜復雜，這對于企業在進行現金流管控中提出了更高的要求。

房地產企業在現金流轉的方式上各有不同，通過土地，產權，商品房預售等多種方式進行，這也使得各個企業現金流的具體情況大有不同。

（二）房地產企業在現金流管控的主要不足之處

首先是現金流管控的意識比較薄弱。很多企業的負責人并沒有意識到現金流管理工作的重要性，沒有及時了解市場的情況和國家政策，盲目的進行項目建設，對項目的具體利潤和經營情況掌控不足，不懂得如何進行有效的財務管理工作，對于財務風險的把控能力不強，不能夠對整個企業資金進行統籌的運作，這也導致了企業的資金管控能力不足。房地產工程建設資金投入量大，建設周期長，資金回籠速度慢，這就要求房地產企業整體現金流管控能力強，對每一筆資金的投入仔細分析，合理配置，保證現金流不會發生斷裂。

其次，很多企業對于資金流沒有進行有效的管理，企業沒有現金流管理的相關制度，即使有相關制度也沒能有效的執行，管理責任不夠明晰，資金管理情況混亂。如果只是把財務管理看成簡單的記賬工作，把資金的流動情況只是用作數字上簡單的描述，被動的進行財務管理的話，就無法從整體上對房地產企業的財務狀況進行動態整體全面管控，財務管理也無法起到相應的作用。財務信息的主要作用是為了企業的長期發展提供數據支持，幫助企業管理者進行正確的決策，而不準確不完整的財務信息不能為企業提供應有的幫助指導，也不能真實的反映出企業實際的經營情況，對于有可能發生的財務問題不能夠準確預警，無法實現有效的調控現金流，降低企業經營風險的作用。

與此同時，企業財務相關人員的能力也嚴重不足。各個房地產企業的財務人員水平參差不齊，財務人員的具體水平直接決定了企業的現金流管理水平。許多房地產企業任人唯親，讓一些不具備財務能力的人員從事財務工作，這些人員在工作過程中經常出現錯誤，相關領導也沒有意識到問題的嚴重性，導致企業現金流管理問題不斷。

（三）加強現金流管理的具體辦法

首先，房地產企業需要把現金流管理工作放在公司戰略發展的高度進行控制，公司在制定相關發展戰略時需要充分考慮公司的實際情況，仔細分析公司的經營財務等狀況，明確公司的理財所處環境以及公司自身的優勢和劣勢，制定符合企業發展的現金流管理計劃。在制定現金流管理規劃時，企業需要協調好可能存在的財務風險與經營風險，考慮現金流十分順暢，避免由于現金流的問題引發的企業經營受阻，影響最終的戰略規劃。

其次，近年來國家加大了對房地產企業的宏觀調控力度，這也使得很多房地產企業的經營狀況和企業利潤大不如前，企業的經營情況短期內難以得到改善，這就需要相關企業制定切實可行的策略，提高公司抗風險的能力。企業需要不斷開拓市場，找到企業發展新的利潤增長點。目前，很多房地產企業已經逐漸擴大了經營范圍，不只局限于房地產行業，通過投資和參股等方式與其他企業進行合作，一方面可以降低風險，另一方面也可以增加企業的市場占有率。

同時，企業需要把控好自身的資產負債率，及時回收應收賬款，對于一些經營狀況不良的投資項目，企業需要及時出售，妥善的處理銀行的貸款。企業對現金流要加強動態管理，從預算到籌資過程以及資金回籠都需要嚴格控制，保證公司現金的調度和使用及時準確，縮短資金周轉期，加快資金回籠。

三、結語

當前經濟形勢復雜多變，房地產企業一直處在時代發展的前列，為了不斷適應時代的變化，房地產企業需要切實加強融資工作，采用多種方式進行有效的融資，同時對于現金流的有效調控也是企業的一項非常重要的工作，多種措施并舉，切實保證房地產行業的健康發展。

參考文獻：

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（作者單位：浙江碧桂園投資管理有限公司）