商住房將何去何從？

在北京，很多商住房業主頗為無奈，手中的商住房目前面臨著賣不掉的尷尬。

游走在灰色地帶，商住房將何去何從？

“當初覺得打擦邊球撿了便宜，現在賣不掉才知道是吃了虧。”在北京市通州區臺湖鎮買了商住房的陸鳴辰對筆者說，他手里持有的一套商住房是2014年底因有居住需求買入的，2017年商住房政策出臺后，他未能脫手，一直持有至今。

北京限購政策出臺之后，這類房地產交易幾乎停滯。很多商住房的業主頗為無奈，手中的商住房目前面臨著賣不掉的尷尬。

商業住戶混雜，物業維護少

“當初為了先滿足住房需求購入的，想著先過渡再賣出。”在北京北五環附近購買了一套商住房的牛磊對筆者說，他是2013年從外地來北京工作的，因商住房購房限制少，他又拖家帶口租房不方便，于是先買商住房用來過渡。

當初買入這套房的時候價格要比附近商品房單位面積每平方米低3000元～7000元。因為戶型是loft，所以折算到單位面積價格就更低，只是首付價格略高。

筆者在該商住房小區走訪時發現，小區于2011年建成，商業住戶和個人住戶混雜，物業管理混亂。

“之前來看房的人很多，最近除了租房的，基本上沒有人來了。”在該小區底層開超市的陳姓經營者告訴筆者，隨著北京對于商住房的政策限制，去年商住房限購之后，幾乎沒有來這里看房的個人業主。“來這邊看房的商戶業主也基本是來開超市的，開公司是民水民電，加上附近都是居民區，也適合。”

隨后，筆者又走訪了位于朝陽草房、大興亦莊、通州臺湖的幾個商住房小區。發現這些小區多數建成時間均不超過10年，但多數小區由于缺乏相應的物業維護和管理普遍出現商業和個人居住不分、人員雜亂等問題，居住環境并不好。“由于有人開辦公司，人車分流管理不好，有孩子的業主特別擔心安全問題。”在朝陽區草房附近商住小區居住的柳鳴說。

限購加碼，成交幾乎絕跡

“在房地產市場火熱那會兒，買商住房的人特別多。買的業主都想著入手之后大賺一筆，哪想著突然出了政策。”在北京一地產公司負責住宅類房屋銷售的戴曉告訴筆者，她曾經負責臺湖鎮一家商住房小區的銷售工作。她至今還清楚地記得2017年3月26日出臺嚴格的商住房限購政策的那幾天，“當時，我已經跟幾個業主約好了交押金簽約，政策出臺之后，那幾單生意都泡湯了。”

“商住房政策限購后，很多人都在擔心未來商住房是否會面臨無人接盤的窘境。”戴曉說，事實上也確實如此，那之后我當時負責的樓盤就冷淡下來了，負責代理我們業務的幾家中介也結束了合作。“沒人買，沒有成交，我也跳槽了。”

為穩定房地產市場，北京明確規定商業、辦公類項目“不得擅自改變為居住等用途”，同時規定個人購買存量商住房時，要求名下無房、5年社保或繳稅，并且只能全款購買。與此同時，上海、廣州、深圳、成都、天津等地也緊隨其后，出臺措施加強對商住房的限制，商住房隨之降溫。

“實際上，無論從供應端還是需求端來看，北京商辦類住房市場處在冰凍狀態。自商辦限購政策出臺后，監管部門嚴查市場違規行為，多個樓盤涉嫌‘商改住’被查。”北京市通州區一家住宅銷售經理告訴筆者，“北京商住樓盤樣板間全部關閉，樓盤的推廣也都銷聲匿跡，網簽也被暫停。很多剛需及投資客戶都因為商住房未來市場堪憂而放棄了購買計劃。”

商住房是存活于政策夾縫中的產物

“實際上，商住房就是存活于政策夾縫中的產物，本身就違規。目前的政策都在給原來政策管理方面補漏洞。”易居研究院副院長楊紅旭說，我國土地用地性質中沒有“商住”這個種類。一些開發商做出了違規的建筑規劃，致使商住房游走在灰色地帶。開發商做商業、辦公用地利用率和需求沒有住宅高，他們寧愿違規也要改成住宅。

“住宅和辦公的土地差價大約是一倍多，如果改成商住房賣的單價可以拉高一點，這樣開發商可以拿走大部分利潤。”一位不愿具名的住宅開放項目負責人告訴筆者，“利益的驅動勢必會觸動更多人進行‘商改住’的嘗試。”

筆者查閱相關統計數據發現，從北京2016年以來的市場情況看，普通住宅平均單套總價467萬元，商住公寓平均202萬元。也就是說，商住房的價格大約是同地段普通住宅的一半。在2017年3月26日出臺相關政策的一年時間內，商住房的成交量占了北京房地產交易市場的一半以上。

為改變這一情況，2007年，北京市住建委就曾針對“商住房”項目發出風險提示。2011年，北京市下發相關通知，要求商業、辦公類項目不得設計成住宅的格局，不能設立單獨的衛生間，開發商自己打隔斷出售的商鋪無法辦理房產證。然而，這些警告都被開發商和購房者選擇性忽視了。

“實際上，已經購入的業主也有好消息。限購政策出臺后，政府部門又出臺了關于商辦限購政策的補充說明。”北京通州區一家房地產中介銷售人員告訴筆者，“已購買的商辦類房屋，購房者可保持現有；已購買的商辦類房屋可出租，且不限定出租對象；可以銷售，但購房人應符合政策要求。”

有數據顯示，近10年時間里，北京市大約成交商辦類物業40萬套以上，其中包括25萬套左右的商住類物業，這部分物業中有90%為個人購買。以此計算，北京市約有22.5萬套商住房為存量房。這部分房屋在出售時，只能賣給滿足購房條件的個人或者企業，這一限制條件無疑會成為商住房流通上的一大阻礙。（文章來源：工人日報）