基于成本優化控制下的景觀品質提升的探討

文/金鑫、朱利波 山東高速地產集團有限公司 山東濟南 250098 金利善 青島市技師學院 山東青島 266229

對于房地產開發項目而言，無論是環境的改善還是產品的溢價，都離不開高品質的景觀工程。另一方面，房地產微利時代的來臨很大程度上促進了各大房地產商對成本管理的關注和重視[1，2]。因此，如何在對景觀品質提升的同時，采取措施加強對景觀成本的優化控制，既節約成本，又產生溢價，進而實現經濟效益和社會效益的最大化便顯得極為重要[3]。

1、標桿房企景觀品質概述

高品質景觀通常意味著圖畫般的設計構圖感、大面積的景觀綠化、氣氛濃郁的主題景觀、無處不在的細節景觀裝飾、高覆蓋的立體綠化、嚴謹的細節處理、細心的景觀維護等（見圖1）以萬科、綠城、龍湖等標桿房企景觀工程為例。（見表1）

2、景觀成本優化控制的原則

景觀設計及施工成本在整個建安成本中所占比重高，且后期養護費用大。因此房地產開發項目在對景觀進行設計及施工過程中必須時刻注重景觀成本的優化控制，盡可能的在滿足景觀實用性、觀賞性、品質性的基礎上降低景觀成本[4，5]。筆者通過對萬科、綠城、龍湖等標桿房企多個項目景觀工程成本優化控制的調研、對標，總結景觀工程成本優化控制原則主要有以下三點：

（1）控制軟硬景比，硬景：軟景=3：7（面積比）

（2）低造價的景觀面積，草坪、灌木、硬景非石材面積＞53%

（3）控制大喬木，控制大喬木數量及景觀單方造價

3、景觀成本優化控制的措施

3.1 明確景觀顯性成本與隱性成本的比重

顯性成本是景觀工程中顯露在外所產生的成本，這部分直接影響景觀的品質感，相應的景觀工程中也會產生一定的隱性成本。要合理分配二者關系，首先要詳細分析基地情況，對景觀工程的隱性成本進行初步測算，如果這部分成本占總成本比重不大，則適當微調景觀的單方造價，以滿足需要；如隱性成本占比例較大，則成本需要單獨立項，進行這部分建設；其次，針對部分項目的特殊情況，將豎向景觀面積計入總的景觀面積計算景觀成本，以免出現因實施面積與計算成本面積相差較大而出現的成本不足，影響景觀品質。

3.2 調整軟硬景的比例，平衡效果與造價

軟硬景面積比例一般為7：3，軟景的成本投入一般不低于景觀總投入的60%，以確保綠化景觀的質感。硬質景觀是整個景觀中的點睛之筆，但需要減少硬景的發力面積，對面積有限的硬景集中發力，在有限的成本條件下將重點區域的硬景盡量做到精致。

3.3 軟景中增加草皮的比例，調整空間感受，降低景觀成本

軟景內部比例需要確定相應的控制原則，進一步對成本細化，增加綠化景觀中的草坪比例，營造一種開闊的景觀空間，給客戶不同的景觀感受，這對高層樓盤尤為重要。

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3.4 硬景中大面積復制的構筑物進行材料上的優化

硬質景觀的優化對象是那些反復重復且不是作為視覺焦點的重要景觀處，在保證效果的基礎上對用料進行適當的精簡和替換，省下來的成本可以用于提升重點硬質景觀的品質。

總結：

成本的優化控制是有效的提升景觀工程品質的最重要因素之一，主要從成本的優化控制原則、軟景工程的成本優化和硬景工程的成本優化三個方面來提升景觀工程品質，將有限的成本最大限度的發揮其作用，從而既滿足人民對美好居住環境的追求，又使得房地產行業實現多贏與共榮。