商品住宅抵押估價風險管理

張貴菊

[提要] 在房地產估價業務中，商品住宅抵押估價業務是執業人員的主要業務之一。本文從執業人員視角剖析商品住宅抵押估價中執業人員面臨的風險類型及其來源，并提出規避風險的建議。

關鍵詞：商品住宅抵押;風險管理;執業人員

中圖分類號：F83 文獻標識碼：A

收錄日期：2018年12月11日

在工作環境方面，隨著民眾文化素質水平的提高、法律意識的增強，房地產注冊估價師在抵押估價中承擔的法律責任日益增大、所面臨的職業風險逐漸增高;在監管部門方面，2006年3月1日開始執行《房地產抵押估價指導意見》也對房地產抵押估價提出了更高的要求。因此，房地產抵押估價的執業人員在勤懇工作，以估價原則為準則敬業執業的同時，應清楚認識自身的法律責任和執業風險，降低商品住宅抵押估價業務的風險，做好風險管理。

一、商品住宅抵押估價風險的含義

商品住宅抵押業務是以商品住宅為估價對象，以測算商品住宅抵押價值為估價目的的一種業務類型，是房地產估價人員經常面臨的業務之一。

執業人員面臨的商品住宅抵押估價風險是指執業人員在評估商品住宅的抵押價值過程中，由于存在某些客觀或主觀因素，致使商品住宅抵押估價報告結果與商品住宅的抵押價值存在偏差，而給執業人員帶來的不良影響的可能性。

二、執業人員面臨的風險來源

商品住宅抵押估價活動是一個復雜的商業活動，會受到各個方面的影響，而導致其估價結果偏離估價對象的實際價值。執業人員在進行商品住宅抵押估價的過程中，受到的影響主要為三個方面：

一是來源于商品住宅所處的市場環境，它包括系統性的市場波動、制度政策、行政隸屬等客觀環境因素，這些因素造成的風險，稱之為外部環境造成的風險。

二是《房地產估價師管理辦法》和《房地產估價師注冊管理辦法》中有明確規定，房地產估價師需在某家房地產評估機構注冊后方可執行估價業務。但估價機構資質等級差異、管理效率高低迥異及資金雄厚與否，都會對執業人員工作造成影響。由估價機構內部的資質等級、管理方式與資金造成的風險，稱之為估價機構造成的風險。

三是執業人員自身經驗是否充足、業務能力是否嫻熟、工作態度是否積極向上等造成的風險，稱之為執業人員自身因素造成的風險。

三、執業人員面臨風險的類型

（一）外部環境造成的風險

1、市場波動風險。商品住宅作為城市房地產的主要部分，具有保值增值的特性，能夠抵御通貨膨脹尤其是預期通貨膨脹;同時，投資商品住宅尤其是小面積的商品住宅，增值快、變現易、收益高;就我國目前的國情，住房剛性需求以及改善性住宅的需求仍有很大的空間，商品住宅將持續成為投資者們青睞的對象。上述優點致使商品住宅的價格易受到市場供求關系、房地產投機行為等影響，造成短時間內市場波動巨大現象，最終導致商品住宅抵押估價的結果在短時間內出現較大偏差，使抵押估價從業人員面臨較高估價風險。

2、政策風險。近年來，房地產價格過高、上升過快一直是社會各界關注的問題，十九大報告更是提出“房子是用來住的，不是用來炒的”，從2003年“國八條”開始，政府多次施行房地產價格調控政策，每一輪政策調控都對商品住宅的價格造成重大影響。此外，利率政策、信貸政策等直接政策原因，通過影響人口年齡結構、家庭規模的人口政策等間接原因，都會對商品住宅的市場需求和價格產生巨大影響。尤其是現階段，營改增的推行、房地產持有稅討論多年仍處于即將推行狀態、不同區域的房地產調控政策不同等，均會對房地產估價的最終結果造成影響。

3、房地產權利引發的風險。《城市房地產管理法》規定房地產抵押應當簽訂書面抵押合同并辦理抵押登記，《物權法》規定抵押權自登記時設立。在實際執行估價業務過程中，存在房地產抵押未登記導致抵押權未能生效現象;存在待估價房產尚未登記導致估價結果偏差現象。此外，商品住宅權利的不同，例如房屋設立地役權、有無租賃權等均會影響商品住宅的抵押價值。

4、業務風險。估價機構和房地產抵押估價執業人員雖然秉承獨立、客觀、公正的原則進行估價，但存在部分商品住宅所有權人所報法定優先受償款與實際不同、所報法定優先受償款的涉事雙方不一致等現象，而執業人員的核查難度大，致使估價結果偏離商品住宅抵押價值。

（二）估價機構造成的風險

1、估價機構管理機制。房地產估價機構的管理方式是否嚴格按照《房地產抵押估價辦法》、《房地產估價機構管理辦法》等執行，房地產估價機構是否嚴格要求執業人員執業等都會影響商品住宅抵押估價的風險。第一，在業務估價流程管理方面，商品住宅抵押估價業務通常貸款數額較少，但依然要走估價程序，這就導致成本較高，而評估收費較低。部分房地產估價機構為了縮減成本增加收益，存在僅走部分關鍵程序的現象，從而導致編寫估價報告的商品住宅價值與真實價值有一定偏差;第二，在房地產估價報告歸檔前的流程方面，房地產估價報告編寫完成后，需經過三級審簽，最終形成報告歸檔。但是，部分房地產機構存在審簽不嚴、審簽不符合規定現象，此現象會導致估價報告的準確性受到影響，且相關估價師專業技能存在被質疑的風險。

2、實地勘察相關風險。每一宗房地產評估業務，執業人員都應該到實地查勘，以便調查房地產相關資料的真實性，直觀感受估價對象的區位條件，同時應該拍攝估價對象的相關圖片留底存檔。

房地產實地勘察評估工作中，估價師會因為客觀因素難以實施實地勘察的工作。例如，部分商品住宅抵押估價委托人為獲得估價價值高于實際價值的結果，存在有意隱瞞甚至遮掩評估對象缺點的現象。此現象會導致執業人員實地勘察評估價格偏離評估對象真實價值。

3、工作量大。房地產估價規范中規定，房地產估價報告需由兩名注冊房地產估價師簽署估價報告，且估價程序中明確要求估價師必須實地查勘。而據目前中國估價師與房地產經紀人學會的統計數據顯示，房地產估價相關從業人員已經超過25萬人，只有3.5萬人取得了房地產估價師執業資格，僅有3萬人注冊執業。《房地產估價規范》中對估價程序有明確要求，可增不可減。執業人員估價過程中面臨商品住房抵押估價業務工作量大且瑣碎繁多等問題，這無形中給執業人員帶來壓力。

（三）執業人員自身因素帶來的風險

1、專業技能不足的風險。房地產估價業是知識密集型行業，估價作業技術性強。雖然經過多年發展，房地產估價業有了系統估價理論指導，執業人員也實行資格準入政策。但是，我國的估價行業起步較晚，經驗不足，估價技術理論、技術參數的確定仍然需要進一步研究。

商品住宅作為市場上經常進行交易的房地產類型，理論上適用比較法和收益法，運用比較法進行估價時，可比實例的選擇、商品住宅的狀況調整及折舊均要求執業人員具備較高的專業技能。收益法中，選擇報酬資本化法還是直接資本化法，凈收益與收益年限的確定，折現率及資本化率的求取，收益風險的預估等抉擇，客觀要求執業人員不僅要有扎實的理論基礎，更要求豐富的執業經驗。通過上述論證可知專業技能不足是執業人員自身因素中最重要的風險之一。

2、職業道德缺乏的風險。雖然在房地產估價的相關規范中已經存在執業人員的職業道德標準，對行為也有明確的要求，但是在實際業務中，還是存在委托人妄圖達到高估資產目的而賄賂估價師的現象。估價師的收入包括基本工資和業務提成，業務提成是與商品住宅抵押估價對象的評估價值相關的，專業素養不高、缺乏職業道德的估價師將面臨更高的執業風險。

四、執業風險管理

（一）關注市場、政策動態及其變化趨勢，并在估價報告“注意”項中突出現狀提醒使用人。對于外部環境帶來的風險，如市場需求、政策的變化可以通過了解市場信息、時政新聞預測大致趨勢，執業人員在估價報告中應給予分析并提醒報告使用人注意，合理規避風險。

（二）多方考察估價機構的管理制度，慎重選擇估價機構注冊、并從業。嚴格遵守估價程序是檢驗估價報告是否合理的標準之一，估價機構是否嚴格履行估價程序是選擇估價機構的標準之一。不同水平的估價機構管理章程、業務要求等都不同，就業時應理性對待，選擇實行報告多級審查、質量要求較高、資質較高的估價機構，減少執業風險。

（三）加強專業學習，提升專業技能。隨著房地產估價的規范及其理論不斷深化，執業人員應在專業方向加大深度，并通過實踐結合理論加深對評估理論的理解，以便在日后業務中能快速、精準、保質地確定涉及參數。

（四）嚴守估價原則，增強職業道德意識。客觀、公平、公正是執業人員最基本的估價原則，職業道德是執業人員心中的紅線。執業人員應嚴守職業道德紅線，堅持按估價原則執行估價工作，同時通過提升法律意識、增加心理建設等方式來提高自身修養，降低執業風險。

主要參考文獻：

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