壽險資金參與養老產業的路徑、困境和求解
——基于合眾人壽保險公司布局養老產業實踐的調查

郭 丹 湖北工程學院經濟與管理學院

鄢豐明 合眾優年養老投資公司

在政策支持下，保險公司扮演了養老服務供給側改革生力軍的角色。本文以保險公司養老投資實踐的先行者之一合眾人壽保險公司為調查研究對象，總結其在養老產業布局、養老投資和運營上的經驗教訓，對政府、保險監管部門、保險公司如何多措并舉，推動壽險資金參與養老投資的進程，提高行業投資養老產業的積極性和可持續性提出建議。

一、引言

人口老齡化是我國突出的社會問題之一。根據《2017年中國居民消費發展報告》，截至 2017年12月31日，我國60歲及以上老年人口高達2.41億，占全國總人口17.3%，遠高于聯合國10%的老齡化統計標準。龐大的老年群體對養老服務提出更高的要求，然而，當前養老服務供給與需求結構之間存在明顯缺口。為緩解養老服務供需矛盾，我國政府多次發文鼓勵民間資本參與養老服務產業，民政部將“全面放開養老服務市場”列為2018年重點工作任務之一。在此背景下，推進養老產業協調健康發展，成為改善民生、促進社會和諧發展的一項緊迫任務。

在養老產業發展過程中，保險公司扮演了生力軍的角色。一方面，保險公司在養老服務供給方面具備充足的優勢，保險公司資金實力雄厚、商業養老保險產品齊全、長期資金管理經驗豐富、保險精算技術和風險控制能力強；另一方面，參與養老產業可拓寬保險公司的投資領域，延伸保險產業鏈并創新保險產品。因此，保險公司有意愿且有能力介入并推動我國養老產業的發展。

我國對保險資金介入養老產業給予了充分的政策支持（見表1）。在政策支持下，保險公司積極規劃和布局養老產業（見表2）。目前，商業保險公司的養老產業投資實踐如火如荼，但對保險公司參與養老產業的相關研究還較缺乏。保險公司提供的養老服務是否匹配老年人的需求？保險公司養老社區運營過程中有哪些好的經驗，又存在那些問題？對這些問題進行探究和分析，對促進保險公司和養老產業的發展具有重要的意義。

公開數據顯示，截至2017年末，國內共有8家保險公司在18個省區投資了30個養老社區項目，實際投資金額299億元。在這些保險公司中，泰康人壽和合眾人壽率先布局養老產業，其中，泰康人壽是原中國保監會批準的第一家養老社區開發和建設試點單位，而合眾人壽則是我國第一家投資興建并建成養老社區（武漢合眾優年社區）的保險公司。就目前而言，較少文獻對保險公司的養老產業投資實踐進行總結和推廣，基于此，筆者選取我國首家嘗試養老社區且養老社區運營時間最長的保險公司——合眾人壽作為案例研究對象，對合眾人壽布局養老產業的策略、運營模式進行調查，總結合眾人壽投資養老產業的初步經驗和存在的困難，希望對促進我國養老服務供給側改革提供借鑒和參考。和華北設立養老社區，然后拓展至華東和西南地區，以實現養老產業全國布局的目的。然而，養老社區投入大、投資回報周期長的特點制約了合眾人壽的全國布局速度。

?表2我國保險公司投資養老產業概況

?表1保險資金介入養老產業的相關政策支持

二、合眾人壽對養老產業的布局路徑

（一）合眾人壽對養老產業的布局策略

合眾人壽是一家全國綜合性人壽保險公司。2017年上半年，該公司保費收入175.96億元，排名全國第24名；2017年營業收入為238億元，比2016年增長了26%，資產規模高達832億元。目前，該公司除壽險業務外，亦涉足財產保險、資產管理、投資理財等多領域的綜合服務，并在國內保險公司中較早介入養老產業。

為布局養老產業，合眾人壽全資成立合眾優年養老投資公司，由該公司負責養老社區的建設。合眾人壽最初計劃10年內投資1000億元在全國范圍內建設26個養老社區，擬引用國外養老社區經驗，率先在華中、華南

（二）合眾人壽對養老產業的投資和運營情況

合眾人壽目前在全國五個城市開始投資建設養老社區，總占地近173.3萬平方米，已完成建筑面積近35萬平方米，總投資30多億元。其中武漢社區、南寧社區、沈陽社區已建成并正式運營，其他社區正在設計建設中；已經正式運營的三個社區中，武漢社區2013年10月投入運營，沈陽社區2017年6月投入運營，南寧社區2018年1月投入運營。截至2018年第二季度，武漢社區已入住老人600余人，沈陽社區已入住200余人，南寧社區已入住60多戶。

已開業的養老機構，由于運營良好，經過3到5年的發展，基本能實現當年盈虧平衡，武漢社區的核心專護區，入住率達到95%以上。但是由于項目前期投入資金較大，而收費相對較低，靠運營收益難以收回建設成本。

?表3合眾人壽養老社區建設和運營情況

（三）合眾人壽養老投資的商業模式

合眾人壽的養老投資模式為“中高端+專業”。合眾人壽將養老機構投資定位于“建設人民群眾住得起的養老機構”，因此，相較于泰康人壽、新華保險、中國人壽和恒大人壽，合眾人壽收費相對較低，針對的是中高端老年群體。養老社區在裝修檔次、設備配置、服務保障上結合當地實際，滿足當地中等偏上客戶養老需求，所以在價格上略高于當地公辦養老機構，但是遠遠低于當地純高端型養老機構。

另一方面，合眾人壽秉持“專業”理念，項目投資和項目運營分開，即由養老投資公司建設養老社區，并享有養老社區的所有權，同時與社會專業公司成立運營管理公司，由運營管理公司負責養老社區的運營管理工作。投資公司和運營公司各司其職，分工合作，確保養老機構持續、健康、穩定運行。此外，合眾人壽在滿足自身客戶養老需求的同時，可以適當向社會開放床位，為政府減輕養老壓力，滿足人民群眾對美好養老生活的需要。

三、壽險資金投資養老產業的初步經驗和教訓

（一）投資經驗

1.養老投資需滿足不同老人的個性化需求

一般而言，傳統的養老院建筑和房屋格局整齊劃一，缺乏人性化的規劃和設計，因而入住老人缺乏安全感和舒適感。另一方面，隨著我國經濟發展水平的提高和社會不斷進步，部分老年人的需求由生存不斷向高品質的物質和精神需求轉變。針對我國養老產業的發展現狀和老年人的需求升級，合眾人壽提供個性化、多元化的養老服務，滿足不同老人的個性化需求，比如不能自理的老人對護理型床位的需求，“生活自理型”老人對社區活動場地的需求、對社區娛樂活動的需求等。此外，合眾人壽將互聯網融入養老社區的建設和運營中，提供“智慧”養老服務，老人只要按下房間里的按鍵就可以向服務平臺發送求助，也可享受送餐、維修、娛樂等一系列的智慧服務。

2.養老社區需與養老保險產品有效對接

保險產品更多的是保障未來的風險，包括養老所面對的各種風險，而養老社區正是契合這種風險的一種嘗試，兩者緊密相連。合眾人壽設計了購買保險就可以入住養老社區這種靈活的方式，實現了養老社區和養老保險產品的無縫銜接。合眾人壽推出“優年實物養老保障計劃”保險產品，該產品每年返還一定數量的養老年金、保單分紅、持續保險金、長期護理保險金，此外，還將保險的貨幣收益轉換為房屋租金這種實物收益，實現了保險和實物的雙重保障，顯然，該產品充分考慮了老年人的現金流需求，加大了對老年人的保障力度。對合眾人壽而言，這種“買保險就入住養老社區”的養老投資模式也為養老社區帶來穩定的現金流，這為其他保險公司養老投資未來發展提供了一種可借鑒模式。

3.養老社區的運營需依靠專業化的運營服務團隊

養老社區的健康運營是保險公司養老產業持續發展的關鍵。合眾人壽基于美國CCRC（Continuing Care Retirement Community）和AAC（Active Adult Community）理念推出了復合型養老社區，將養老社區分成核心專護區和“優年小鎮”兩個區域，核心專護區為全自理、協助自理（含阿爾茨海默癥）、專業護理（含康復護理）提供系統養老服務，“優年小鎮”則為70歲以下活躍老人提供獨立生活區。養老社區聘請美國CCRC管理人員成立專業的運營管理團隊，組建高標準的專業醫療護理團隊，并配有餐飲、社區服務、物業管理團隊，為退休老人提供專業的、持續的照料和人文關懷。

（二）投資教訓

1.要處理好輕重資產的配比關系

由于養老社區建設投入大，而回報周期長，一旦在規劃初期沒有處理好輕重資產的關系，可能會給后期運營帶來很大的資金壓力。合眾人壽保險公司在介入養老投資的初期策略是采用重資產投資模式，思路是在武漢、沈陽、南寧、合肥等二線城市獲取大面積土地，建設大體量的養老社區。在這個過程中，合眾人壽投入了巨量資金。然而，后續運營中的現金流入與建設期的現金流出規模無法匹配，從而限制了合眾人壽在養老產業的布局速度。為解決這一困境，合眾人壽采用收購或控股國外優質養老院的輕資產模式，讓國外輕資產模式和國內重資產模式互相連通和融合，從而達到聯動發展、良性運營的目的。

2.養老社區建設進度要與當地市場相匹配

養老社區建設，要循序漸進，合理規劃、有機控制建設規模，其建設規模、進度要與當地市場相匹配。如果不考慮市場的需求，初期進行大規模一次性投資建設，則會面臨入住率不足、投資回報率低的現實。我國政府多次出臺政策，擬促進在養老投資方面具有優勢的保險機構布局和投資養老產業，促進我國養老服務業的發展。在政策利好下，合眾人壽對養老產業的發展前景充滿希冀，率先在全國選址，走在全國保險公司養老產業投資的前列。以武漢養老社區為例，在大面積建成中高端的養老社區并完善配套設施之后，在相當長的一段時間內，面臨著低入住率的現實困難，項目運營前期甚至都無法維持收支平衡，核心專護區床位和“優年小鎮”的空置率非常高。武漢社區現已運營5年之久，核心專護區床位入住率逐漸提高，但“優年小鎮”的入住率與設計目標差距仍然很大。

3.養老社區運營能力要和不同層級老人需求相適應

由于國內沒有現成的養老社區投資模式可供參考，合眾人壽在進行養老項目開發時，在使用者（老人）需求“缺席”的狀態下進行規劃和設計，直接借鑒國外的養老社區模式進行國內養老社區的建設，引用國外的運營經驗運營國內建成的養老社區。結果發現，當老人入住時，現有的養老社區設計、建設和運營與真實需求存在一定程度的差距。因此，養老社區設計時，要讓需求主體（老人）參與進來，讓“使用者導向”來引導養老社區的設計；養老社區建設時，要處理好自理老人、半自理老人、失能失智老人區域的配比，滿足不同身體狀況老人的入住需求，養老社區運營時，要有彈性，避免當老人身體變化時，社區缺乏服務能力、缺乏持續運營能力。

四、保險資金投資養老產業的困境

（一）政府優惠政策落地難，民間資金投資養老產業仍存在“玻璃門”

目前，國家相關部委及省市區各級政府都加大了對養老產業的支持力度，但在具體政策制定中，對營利性和非營利性機構做出嚴格區分，對兩類機構的扶持力度差別顯著，影響了民間資本投資養老產業的熱情，其初期養老社區建設資金回收壓力倍增，民營養老機構陷入進退兩難的境地。

具體而言，根據國務院2013年發布的35號文件《關于加快發展養老服務業的若干意見》，國家對養老機構的養護服務免征營業稅，即營利性和非營利性養老機構共同享受該優惠政策，然而，在其他稅費上，非營利性機構的優待力度顯著高于營利性機構。在現有稅收體系下，非營利性養老機構可享受免征自用房房產稅、城鎮土地使用稅、有關行政事業性收費，達到國家規定條件的還可免征企業所得稅。但營利性養老機構除了行政事業性收費減半征收外，其他各項稅負均按一般企業標準繳費，例如，房產稅和土地使用稅并沒有減免的優惠。按照保險資金投資的相關要求，保險資金投資的養老機構定性為營利性養老機構，因此，保險公司投資的養老機構被覆蓋到的優惠政策極為有限。

（二）養老社區產權模式固化，投資盈虧平衡難以實現

現有關于保險公司對養老社區的建設和投資的規定（保監發〔2012〕59號《保險資金投資股權和不動產有關問題的通知》）中，明確指出保險公司只能長期持有、不能出售養老地產項目，該項規定一方面給保險公司帶來很大的成本壓力，另一方面，養老社區產權的固化也降低了對部分老人的吸引力，使保險公司面臨著僅憑運營收入難以回籠巨額養老社區建設資金的困境。

國發〔2013〕35號文件第三條規定，營利性養老機構的建設用地須依法履行有償用地手續，因此，合眾人壽前期投資的養老項目，均以“招拍掛”方式取得建設用地，土地價格與同期房地產開發土地價格持平，建成的養老社區物業全部以養老公司的名義自行持有，不得銷售。從目前的實際運營來看，合眾人壽的核心專護區床位入住率雖有所提高，但針對活躍型老人設計的“優年小鎮”入住率非常低，原因之一就是“優年小鎮”的產權全部由養老投資公司自持，在我國“只在自己的房子里養老”的傳統觀念下，現有養老社區的產權模式難以吸引活躍型老人單獨入住養老社區。在這種情形下，多年的養老社區運營收入也難以回收養老社區投資成本。

（三）醫養對接不暢，養老運營壓力倍增

國發〔2013〕35號文鼓勵醫療機構和養老機構共同構建“醫養結合”的合作新模式，因此，合眾人壽在實踐中，將醫療機構和養老社區有效對接，設立養老社區醫療機構、創建健康管理系統對社區老人進行全方位的護理，對“醫養結合”模式進行了創新型探索。然而，在養老社區的運營過程中，因與地方相關衛生、社保等部門銜接不暢，導致社區養老服務中心面臨較大的壓力。

養老社區的醫療是老人最看重的服務，“醫養結合”的落實需要地方衛生、社保部門的大力支持，然而，合眾人壽已正式運營的養老社區就主要面臨著以下難題：一方面，受地方政府名額限制及醫療主管部門的條件限制，目前養老社區的醫療機構申請納入國家社會保障醫療系統困難重重；另一方面，養老機構雖同樣有醫護人員，但沒有相應的職稱評選管理辦法和培訓學習體系，這大大降低了養老社區醫護人員的工作積極性和穩定性，在這樣的現實情況下，合眾人壽養老社區的醫護人員流動性比較大，這不僅不利于社區老人的健康，也給運營中心的正常運轉帶來麻煩。此外，國務院雖然在35號文中提出建立健全高齡、失能老人的補貼制度，并以運營補貼、購買服務等方式對社會資本開辦養老機構進行補貼，然而在執行過程中，該補貼并不能落到實處。

（四）養老資產存量大且流動性不足，限制了險資養老投資的速度

保監發〔2012〕59號文對保險資金投資不動產的比例進行了嚴格的限制，即保險公司可投資于非自用型不動產、與不動產相關的金融產品和針對基礎設施的債權投資計劃，但非自用不動產的賬面余額，不得超過保險公司上季度末總資產的15%，三項賬面余額的總和不能超過該保險公司上季末總資產的20%。該項規定成為了限制保險公司養老投資的一道屏障。

合眾人壽保險公司剛進行養老社區投資時，采用重資產投資模式，投入了大量的養老社區開發資金，形成了大規模的存量物業資產。在當前養老社區物業只能全部以養老公司的名義自行持有、不能出售的現實下，只有用老人入住的護理費和少量的保險產品產生的現金流來支持日常運營，前期形成的存量物業資產沒有流動的渠道，而建設養老社區形成的負債有待償還，保險資金的資產負債極度不匹配。大量缺乏流動性的存量物業資產賬面余額隨時可能觸及15%的不動產報備上限，不僅公司財務報表狀況惡化，也限制了保險公司進一步布局養老產業的速度和空間。

五、推動我國保險業投資養老產業的政策建議

（一）讓政府優惠政策落到實處，切實減輕保險機構養老投資的負擔

盡管國家相關部委及省市區各級政府都加大了對養老產業的支持力度，但這些政策在落實上仍存在障礙，建議政府和相關部門從以下方面進行改進和完善，以提高民間資本投資養老產業的積極性。首先，建議修改現行相關養老政策規定，取消營利性養老機構與非營利性養老機構的區分；其次，建議統籌降低養老機構的相關稅負。建議營利性和非營利性養老機構所交各種稅負如房產稅、土地使用稅、增值稅以及其他相關稅種均按中西部上市公司繳稅比例的30%繳納，以減輕養老機構的經營困難；第三，建議對民間資本投資的養老項目建設過程中的基礎設施配套費用進行減免。在選擇參照物上，希望政府對養老項目建設不要比照房地產開發企業，而建議參照工業項目對城市基礎設施配套費、人防易地建設費、建管費等費用予以減免，取消車位配建比、裝配式建筑、綠色建筑等隱形障礙，切實減輕投資養老項目建設期間的額外負擔。

（二）探索養老社區產權新模式，提高保險機構養老投資的可持續性

現有關于保險公司對養老社區的建設和投資的規定導致了實際操作中的一刀切，大大限制了保險資金的流動回收，建議在保持“養老整體項目不能搞成房地產開發”的前提下，制定支持發展養老服務業的產權政策。具體而言，建議在土地供給階段，對于新建養老項目，堅持市場化導向、用商業平衡自持物業，在供地時鎖定一定的養老持有型物業的面積、其他按住宅養老正常供地、總體地價參考產業用地，并規定持有年限。養老項目捆綁定向掛牌一塊市場化的開發用地，用開發收益來平衡和覆蓋自持的投資成本，允許部分物業進行銷售，以便用銷售型物業產生的回報反哺持有型物業的投資。同時建議政府在保證養老用地性質不變的情況下，是否可以研究共有產權，讓老人和社區對房屋都有一定的產權，或者賦予老人超過20年或者更長期限的租賃權，讓老人更愿意接受養老社區這個新產品。這樣一方面可以減輕政府養老壓力，另一方面也可以保證社會資本參與養老投資的積極性和可持續性。

（三）加快醫養對接，提高養老運營中心效率

目前，合眾人壽養老社區已搭建“臨床診斷+康復醫院+阿爾茨海默癥專業護理”醫療服務體系，然而該體系尚面臨與當地衛生、社保部門銜接不暢等問題，使養老社區醫療資源供給與日益擴大的養老需求之間存在缺口。為加快醫養對接，促進養老產業的健康發展，提出以下建議：一是全社會要充分認識養老產業中醫養一體化模式的緊迫性；二是政府要盡快建立“醫養對接”的政策體系和管理規范，在養老機構醫療和社會基本醫療對接、醫療配套和醫療技術方面給予實質性支持；三是呼吁相關部門對養老機構的醫護人員制定培訓和職稱認定工作，以便養老機構留住醫護專業人才；四是對養老機構的運營補貼落到實處，比如可以從養老社區床位方面給予高齡和失能老人補貼。

（四）鼓勵支持養老物業資產證券化，盤活養老社區物業資產

保險公司養老社區物業資產存量大且流動性欠缺的問題，顯然已成為限制保險公司發展的瓶頸，而突破的有效措施就是讓養老物業資產流動起來。就保險資金投資的養老產業而言，其龐大的市場需求使其未來的現金流可期，因此，可以考慮采用資產證券化手段，通過資產證券化產品（ABS）和房地產抵押貸款證券化（CMBS）產品來實現盤活養老社區物業資產的目的。具體而言，和國內外知名證券公司合作，設立養老社區物業資產證券化專項項目，以項目房地產資產為支持，對這些資產的未來現金流量重新組合并增信，請專業機構對其評級，以此為基礎在資本市場上發行證券來籌集資金。該措施不僅能加快保險公司的資金周轉，還可以改善保險公司資產負債結構，推動保險公司布局養老產業投資的進程。