投資性房地產(chǎn)出租風(fēng)險(xiǎn)防范與控制

歐陽(yáng)捷

摘 要：隨著我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和城市化進(jìn)程加快，投資性房地產(chǎn)有著巨大的發(fā)展?jié)摿Γ窃诟咚侔l(fā)展過(guò)程和中，投資性房地產(chǎn)出租也隱藏著巨大的風(fēng)險(xiǎn)。由于投資性房地產(chǎn)一般在投資過(guò)程中有著周期長(zhǎng)、金額大等特征，需要通過(guò)財(cái)務(wù)杠桿進(jìn)行融資操作，這也是導(dǎo)致出租工作風(fēng)險(xiǎn)出現(xiàn)的重要因素。本文將針對(duì)投資性房地產(chǎn)出租工作風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行分析，并結(jié)合筆者多年工作經(jīng)驗(yàn)談?wù)劮婪逗涂刂茖?duì)策。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn);出租工作;風(fēng)險(xiǎn)防范;控制對(duì)策

自改革開(kāi)放以來(lái)，我國(guó)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，眾多人口涌入城市，促使建筑行業(yè)工程數(shù)量和規(guī)模不斷擴(kuò)大，房地產(chǎn)也迎來(lái)了快速發(fā)展時(shí)期。國(guó)有企業(yè)如何在外部環(huán)境變化背景下，保持自身穩(wěn)定和諧，成為重要的研究問(wèn)題。當(dāng)前國(guó)有企業(yè)受到國(guó)家政策和經(jīng)濟(jì)全球化影響，很多企業(yè)在投資性房地產(chǎn)出租工作中面臨著較大的風(fēng)險(xiǎn)，缺乏有效的風(fēng)險(xiǎn)防范措施。因此，加強(qiáng)投資性房地產(chǎn)出租工作風(fēng)險(xiǎn)防范和控制研究有著現(xiàn)實(shí)意義。

一、目前我國(guó)投資性房地產(chǎn)出租工作中存在的問(wèn)題

（一）投資性房地產(chǎn)出租不當(dāng)，造成企業(yè)負(fù)債

如今我國(guó)的國(guó)有企業(yè)在發(fā)展過(guò)程中，固定資產(chǎn)出租現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生。尤其是在投資性房地產(chǎn)出租過(guò)程中，資金的來(lái)源主要是通過(guò)資金回收。而且由于投資性房地產(chǎn)所需資金龐大，導(dǎo)致企業(yè)的負(fù)債成本增加，一旦出現(xiàn)了資金鏈斷裂問(wèn)題，就很有可能導(dǎo)致企業(yè)負(fù)債壓力急劇上升，缺乏償還能力，從而出現(xiàn)破產(chǎn)問(wèn)題。并且，建筑工程項(xiàng)目的工程質(zhì)量對(duì)于投資性房地產(chǎn)出租風(fēng)險(xiǎn)也帶來(lái)了較大的影響。

（二）國(guó)有企業(yè)沒(méi)有制定科學(xué)借貸計(jì)劃

我國(guó)投資性房地產(chǎn)出租的起步較晚，但是發(fā)展迅猛，在國(guó)有企業(yè)的經(jīng)營(yíng)過(guò)程中，很多規(guī)章制度還不完善。不少企業(yè)由于急于求成，想快速將項(xiàng)目上項(xiàng)，但是投資性房地產(chǎn)出租過(guò)程中卻沒(méi)有制定科學(xué)合理的資金支配計(jì)劃，也沒(méi)有對(duì)企業(yè)資金潛力和負(fù)債償還能力進(jìn)行正確的評(píng)估。這種情況導(dǎo)致國(guó)有企業(yè)借貸中面臨極大風(fēng)險(xiǎn)，往往是在資金不足時(shí)，通過(guò)各種方法從銀行和事業(yè)單位中進(jìn)行資金借貸，盡最大可能維持企業(yè)的運(yùn)轉(zhuǎn)。這種模式嚴(yán)重脫離了實(shí)際情況，對(duì)企業(yè)帶來(lái)了很大的運(yùn)營(yíng)壓力。

（三）企業(yè)資產(chǎn)結(jié)構(gòu)不完善

我國(guó)目前有不少企業(yè)在資產(chǎn)結(jié)構(gòu)上還處于不完善階段，比如說(shuō)儲(chǔ)備資金和借貸資金的比例不合理，導(dǎo)致企業(yè)在收益上受到了一定影響。國(guó)有企業(yè)應(yīng)當(dāng)以足夠的資金儲(chǔ)備作為基礎(chǔ)，這樣才能夠降低投資性房地產(chǎn)出租風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)前建筑行業(yè)和投資性房地產(chǎn)的競(jìng)爭(zhēng)都十分激烈，企業(yè)能否在社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)改革中站穩(wěn)腳，是否能夠按時(shí)按質(zhì)的完成建筑項(xiàng)目開(kāi)發(fā)活動(dòng)，與企業(yè)的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)有著緊密聯(lián)系。不少國(guó)有企業(yè)在“出租時(shí)使用儲(chǔ)備資金，然后將土地作為抵押進(jìn)行銀行貸款，這些環(huán)節(jié)中，很容易出現(xiàn)各種問(wèn)題，導(dǎo)致企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)增加。

二、國(guó)有企業(yè)投資性房地產(chǎn)出租風(fēng)險(xiǎn)防范和控制對(duì)策

（一）改善資金管理模式

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)效益受到地區(qū)經(jīng)濟(jì)環(huán)境的影響，地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展穩(wěn)定，才使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目有一定的潛力。但是由于房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的周期較長(zhǎng)，很多開(kāi)發(fā)項(xiàng)目在進(jìn)行過(guò)程中發(fā)現(xiàn)當(dāng)前城市經(jīng)濟(jì)水平無(wú)法達(dá)到項(xiàng)目的收入預(yù)算，就會(huì)導(dǎo)致項(xiàng)目中斷。這對(duì)于國(guó)有企業(yè)來(lái)說(shuō)是一項(xiàng)十分嚴(yán)重的風(fēng)險(xiǎn)。因此，在風(fēng)險(xiǎn)防范和控制工作中，首先就需要改善資金管理模式，科學(xué)合理分配國(guó)有企業(yè)資金，將企業(yè)負(fù)債控制在一定程度內(nèi)，加強(qiáng)企業(yè)薪資預(yù)算，使企業(yè)在運(yùn)轉(zhuǎn)過(guò)程中能夠有更多的資金能夠使用，環(huán)節(jié)銀行資金盡所導(dǎo)致的壓力。

（二）提升財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)變能力

激烈的行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)使得不少地區(qū)銷售情況堪憂，再加上國(guó)家政策影響，使得企業(yè)面臨風(fēng)險(xiǎn)增加。與此同時(shí)，國(guó)有企業(yè)在獲取項(xiàng)目的最初階段，沒(méi)有針對(duì)項(xiàng)目需求和實(shí)際情況進(jìn)行科學(xué)合理的調(diào)研和分析，盲目上項(xiàng)，在資金使用和調(diào)配過(guò)程中沒(méi)有整體把控方案，導(dǎo)致財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)不斷提升。因此，在投資性房地產(chǎn)出租中應(yīng)當(dāng)根據(jù)出租現(xiàn)狀趨勢(shì)制定合理的應(yīng)變方案，促進(jìn)企業(yè)穩(wěn)定發(fā)展。

（三）加強(qiáng)市場(chǎng)環(huán)境調(diào)查

投資性房地產(chǎn)的市場(chǎng)變動(dòng)，使得不同地區(qū)的市場(chǎng)環(huán)境出現(xiàn)了較大不同，因此加強(qiáng)市場(chǎng)環(huán)境調(diào)查工作，是提升投資性房地產(chǎn)出租抗風(fēng)險(xiǎn)能力的重要方法。企業(yè)應(yīng)當(dāng)在熟知市場(chǎng)情況的基礎(chǔ)上開(kāi)展房地產(chǎn)項(xiàng)目，及時(shí)掌握市場(chǎng)動(dòng)態(tài)，了解市場(chǎng)潛在容量，清楚社會(huì)設(shè)計(jì)需求，采用合適的方法面對(duì)風(fēng)險(xiǎn)。

（四）持有時(shí)期中的風(fēng)險(xiǎn)控制措施

投資者持有的物業(yè)期間，應(yīng)當(dāng)從宏觀的角度上去對(duì)房地產(chǎn)發(fā)展形勢(shì)及其周期進(jìn)行分析，切實(shí)依據(jù)市場(chǎng)所處環(huán)境對(duì)自身的經(jīng)營(yíng)決策進(jìn)行優(yōu)化調(diào)整;從微觀的角度上來(lái)說(shuō)，應(yīng)當(dāng)切實(shí)依據(jù)財(cái)務(wù)預(yù)警指標(biāo)測(cè)度系統(tǒng)當(dāng)中提出的要求，實(shí)時(shí)動(dòng)態(tài)的去對(duì)風(fēng)險(xiǎn)源進(jìn)行定位。在此詳細(xì)分析怎樣依據(jù)財(cái)務(wù)預(yù)警指標(biāo)測(cè)度系統(tǒng)指明的方向施行科學(xué)合理的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制措施。假如系統(tǒng)實(shí)際運(yùn)行的過(guò)程中沒(méi)有預(yù)警，投資者就可以繼續(xù)持有物業(yè)并施行科學(xué)合理的防范措施;假如系統(tǒng)實(shí)際運(yùn)行的過(guò)程中預(yù)警，投資者就應(yīng)當(dāng)對(duì)財(cái)務(wù)指標(biāo)進(jìn)行細(xì)化分解處理，將核心問(wèn)題找尋出來(lái)，并施行適應(yīng)性比較強(qiáng)的措施解決問(wèn)題。經(jīng)營(yíng)預(yù)警指標(biāo)監(jiān)測(cè)指標(biāo)中包含四項(xiàng)內(nèi)容，租金營(yíng)業(yè)凈收入比、租金回報(bào)率、營(yíng)業(yè)凈收入以及應(yīng)收賬款等等，其中租金營(yíng)業(yè)凈收入比需要依據(jù)營(yíng)業(yè)凈收入和租金才可以確定下來(lái)，決定營(yíng)業(yè)凈收入水平的是租金和營(yíng)業(yè)費(fèi)用;租金回報(bào)率是由租金及房產(chǎn)價(jià)值確定下來(lái)的，房產(chǎn)價(jià)值是由客觀環(huán)境確定下來(lái)的，和物業(yè)經(jīng)營(yíng)之間實(shí)際上是沒(méi)有直接關(guān)系的;應(yīng)收賬款直接和欠租損失相互聯(lián)系起來(lái)，非常有可能成為租金的沖減項(xiàng)目，經(jīng)過(guò)分解之后，經(jīng)營(yíng)預(yù)警指標(biāo)的決定因素實(shí)際上是租金和營(yíng)業(yè)費(fèi)用，提升租金收入及有效控制營(yíng)業(yè)費(fèi)用，是控制出租風(fēng)險(xiǎn)的過(guò)程中，應(yīng)施行的一項(xiàng)重要措施。

三、結(jié)束語(yǔ)

總而言之，在國(guó)有企業(yè)投資性房地產(chǎn)出租中，應(yīng)當(dāng)從加強(qiáng)資金管理、降低風(fēng)險(xiǎn)投資、調(diào)查市場(chǎng)環(huán)境等多個(gè)方面入手，不斷促進(jìn)企業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

[1]吳秀娟.淺談房地產(chǎn)出租工作風(fēng)險(xiǎn)防范與控制[J].納稅，2018，12（26）：75+78.

[2]曾子龍.淺談房地產(chǎn)出租工作風(fēng)險(xiǎn)防范與控制[J].經(jīng)貿(mào)實(shí)踐，2018（14）：162-163.