工程造價在房地產評估中的運用探索

周大芳

摘 要：本文主要針對工程造價在房地產業綜合評價中的應用進行了全面的分析。對評估結果的影響這一重要因素中，探討了工程造價在房地產業綜合評價中的應用策略。

關鍵詞：工程造價;房地產評估

一、房地產評估結果影響因素

（一）評估方法

1、成本法

是指扣除支出的費用，損耗的部分的基礎上，根據現有的情況，對房地產的進行評估。與其他估值方法相比，成本法具有特殊作用，適合房地產市場發展不完善、成交比較少、市場信息欠缺等條件。但是，由于此種方法，在進行評估時，無法充分考慮市場的競爭等因素，在實際運用時，受到很大制約，因為其所獲得的結果，和其他評估方法有很大的出入。

2、市場比較方法

是指將要交易的房產與已在市場上近期交易過的類似房產進行比較，并根據類似房產的市場價格進行適當的修改?；谔娲瓌t，對交易價格進行合理糾正，更加現實和令人信服，并且可以適用于房地產市場相對成熟且有代表性的地區。

3、收益法

是指要評估的房地產未來的正常收入還原率的折現，可以應用于某些具有經濟和潛在經濟收益的地產。例如辦公樓、住房和店鋪。是對其收益能力的折現，不限于房產的當前市場價格以及是否有當前利潤。

得到的結果，會因為模擬過程和模擬方法的不同，存在一定差異。在對平時工作的應用中，我們至少選擇兩種及以上的評估辦法來相互進行比較，如果選擇的參數和計算使用方法都處于正確狀態，其他的評價方法得出的結果也應表現一致。

（二）材料價格

1、材料價格時效性

由于材料價格，受到市場因素的影響，經常有波動，而數據的同級，旺旺落后于市場的價格波動。所以在估值期間，需要相應地調整價格指數，但指數來源的可靠性不太準確。因此，一般的房地產估價，很難獲得某一時間點的建筑成本，而估價又需要根據當時的建筑成本來進行。假設估價時，某一段時間內的建筑成本沒有變化，但是這個時間不能太長，否則會導致材料價格出現波動。但這時間不能太短，否則將沒有足夠的時間來收集指標進行補充。

2、材料價格可得性

材料的價格隨時間波動。相對于比較特殊的單體建筑，最好選擇分部分項供料測量法，根據項目成本對目標建設成本進行評價。但是一般的評估師不會選擇這種方法，主要是因為重要信息太多，不好收集，需要造價師的幫助。如果，評估的目標，是高度標準化的，可以選擇該方法，從而體現出，評價結果的準確性和物料價格之間，相互影響的關系。

二、工程造價在房地產評估中的運用

項目造價是由一般的社會化條件決定的，可以對評估中的物料，進行適當的價格調整，獲得的項目造價，在成本法評估可以作為重要依據。而且，特定的項目合同價格在實際工作中，不能直接用于評估。

（一）開發成本評估規范

在房地產開發成本評估中，成本評估方法和市場比較方法通常使用得更多。但是，在實際開發中，如果要對成本記性重置計算，在進行成本評估工作時，通常使用單元比較，分部分項目方法，工程測量法或指標調整法。對于工程評估工作，可以使用工程估價的計算方法來計算，但這不是最佳的計算方法。

（1）當使用單位比較法和指標調整法時，通常由評估公司和工程造價站將數據進行發布。還有將從評估師那里收集的數據，按結構和時間分類。在估算開發成本時，這些數據將用作分析成本的主要數據。

（2）使用成本估算方法時，評估人員通常會使用單位比較和指數調整，因為這兩種方法，相對而言都比較簡單。然而，在采用分部分項法和工程測量法時，需要將詳細的工程圖紙和精確的結構參數與工程造價法相結合，并且，在評估過程中需要造價工程師的密切配合。由于成本評估方法的應用涉及很多人和因素，因此通常不被評估者采用。

（二）工程造價代替成本法

在房地產估價中，成本法的內容與工程造價內容相似，共同之處有許多。在評估房地產時，成本法，需要基于社會化的客觀成本來進行應用，而項目成本，是在特定條件下，為某一具體工程計算的工程造價，為特定項目計算的建筑成本。

兩者在設計原則上，差異也很大。但工程造價的應用方法是根據社會條件而定的，物料價格可以同時調整，因此可以通過房地產成本法獲得最終工程成本。

（三）提高房地產評估數據準確性

由于市場競爭，會造成實際的施工合同的市場價格，比項目預算預期的價格低。對于民用建筑來說，普通的建筑施工工藝，很容易掌握，施技術不難，施工周期比較明確，可以平均投入施工資源，材料價格不會造成波動。而市場投標的價格，也會因為激烈的市場競爭，比預算的管理價格要低。在房地產評估中，必須充分考慮市場競爭的影響，企業的造價利潤和管理成本應積極參考實際的市場情況，而不僅僅是依靠市場價格。

（1）部分高科技要求的項目對企業具有較高的資格要求，并且在施工期間還會采取額外的技術措施，在評估的時候也應考慮到。

（2）項目費用中可能存在墊付款和財務費用，評估中不用考慮這些費用。

（3）如果在技術壟斷和資格標準上的競爭不夠充分的情況下，在評估時，要剔除額外的技術措施費、壟斷因素等。這樣才可以將建筑成本用于評估。

三、結語

項目成本造價更接近市場實際情況、更完善，實際應用更容易被社會所接受。然而，項目成本身只是對建筑造價的一種模擬，會有一定的誤差。房地產評估需要對項目成本進行估計，但即使采用了項目成本法，最終的結果也可能只接近項目的實體成本，但最終的結果仍然比其他方法更接近實際，比其他評估方法更有價值。

參考文獻：

[1]鄒勤.淺議房地產企業在房地產開發全過程中的工程造價管理[J].硅谷，2008，（1）：35+37.