子女離婚時，牽涉到老年人利益的房產分割八種特殊情況

文/律師 劉大杰

當今社會，離婚率相當高，尤其是年輕一代，許多人一言不合就離婚了。離婚就一定會牽扯到財產分割，特別是作為房產，更是夫妻離婚財產分割爭論的焦點，因為誰都清楚現在房產的價值。但是房子往往不是年輕人自己買的，而是作為父母的老年人用我們辛辛苦苦大半輩子的積蓄購得的，所以，年輕夫妻離婚必然牽扯到我們老年人的利益。基于這種情況，下面一些房產分割的法律情況你必須知道，這樣才能維護自己的合法權益，否則你可能就會損失巨額財產。

1.父母參與出資購買的房屋，子女離婚后，房屋如何分割？

根據最高人民法院關于《婚姻法》司法解釋（二）第二十二條規定，父母在雙方結婚前的出資，視為對自己子女的贈予，另有約定除外；父母在雙方結婚后的出資，視為對夫妻雙方的贈予，另有約定除外。

在實踐中，還有一種情況：在離婚時，一方突然提出，買房子的錢是向父母借的，不是父母贈予的，并拿出借據證實。對此，法院一般的做法是，首先看另一方的態度，如果另一方不承認，法院一般不對該債權債務是否成立進行實質性審查，因為債權人不能作為第三人參加訴訟。因此，法院在這類案件中，在對房屋進行分割的同時，會告訴主張是借錢的一方可以另案起訴。

2.夫妻一方婚前付了全部房款，并取得了房產證，離婚時房屋如何分割？

這種情況多是夫妻一方的父母為子女結婚所購，按最高人民法院關于《婚姻法》司法解釋（二）的規定，既然是夫妻一方婚前付了全部房款，并取得了房產證，那么該房屋就是婚前財產。因此，離婚時，另一方無權要求分割。

3.夫妻雙方婚后出資（包括貸款）取得房屋產權，離婚后房屋如何分割？

首先，明確產權，不論房產證上是一方的名字，還是雙方的名字，均為共同財產。其次，明確產值，即房屋價值，按市場價計算，不是按當初購房合同金額計算。再次，分清權益部分和債務部分。如果涉及貸款，先要將貸款部分減去，然后，由取得房子的一方付給未得房一方房屋價值的一半，得房方單獨償還剩余的本金及利息。

4.夫妻一方婚前付了部分房款，但婚后才取得房產證的，婚后雙方共同還貸的房屋，離婚后如何分割？

房產證雖然是物權憑證，是證明房屋權屬關系的法定憑證，但并不意味著婚后取得房產證的房屋就應當是婚后財產，還是要將財產來源細分為婚前、婚后兩部分進行分割。此條適用時參見“3”。

5.婚前雙方出資購房，但婚前取得的房產證上只有一方的名字，離婚后房屋如何分割？

在上述情況下離婚時，房產證上有名字一方，如果不承認另一方購房時出過資，只能認為房屋屬于其婚前個人財產，不作分割。在不能證實自己有出資且不是贈予給一方的前提下，另一方的權益法院是無力保護的，無法判決一方給予適當補償。

6.夫妻一方婚前通過按揭貸款購房，取得了房產證，婚后夫妻共同還貸的房屋，離婚后如何分割？

這是一種比較復雜的情況，需要細細算賬。房屋是一方婚前購得，所繳首付及其他費用是一方出資，這部分應歸購房一方所有。但婚后房屋增值部分以及共同償還貸款的部分，除夫妻雙方另有約定外，應當視為共同財產。

需要說明的是，共同還貸部分，不論是由一方用個人工資還貸，還是用雙方工資還貸，均應認定為夫妻共有財產。當然，如果一方確能證實，其還貸資金來源于個人婚前財產，那么該部分就不應認定為夫妻共有財產。

7.房產證上有第三人的名字，離婚后房屋如何分割？

比如，房產證上除了有夫妻雙方的名字外，還有父母的名字或有子女的名字。對此，法院一般不會將其主動追加第三人，而是采取如下措施：（1）根據當事人的申請，對房屋部分的財產分割不予審理，由當事人另案起訴；（2）根據當事人的申請，將案件中止審理，告訴當事人另行提起析產之訴，后根據析產的判決結果，對夫妻共有部分的房屋進行分割。

8.夫妻一方婚前付了部分房款，婚后共同還貸，或一方用個人財產還貸但房屋升值，離婚時，尚未取得房產證的房屋如何分割？

根據最高人民法院關于《婚姻法》司法解釋（二）的規定，離婚時，雙方對尚未取得所有權或者尚未完全取得所有權的房屋有爭議且協商不了的，人民法院不宜判決房屋的所有權歸屬，應當根據實際情況判決由當事人使用。房產的最終分割待取得房屋產權證后，再由任何一方另行向法院起訴。

另外，最高人民法院有關解釋明確指出，法院對于“購買福利性政策房屋、購買商品房、購買經濟適用房”這三種房屋，在離婚時，尚未取得房產證的，不宜就該房所有權直接判決。