中介費說高不高，說低不低

江大橋

鏈家的老大左暉在最近的一次采訪中為中介行業叫屈，說：中國的中介費普遍費率大概在2.5%左右，在全世界看來，也不算高。美國是6%，日本是6%，臺灣是5%，南非是8%，香港雖然是2%，但是還有1%的預支的費用。

言下之意，目前國內房產中介的中介費太低了。

數字是沒錯，但是就像比較同類型商品，你只比較價格，卻不提質量、做工，就一點意義都沒有。就拿左暉舉例的美國來說，美國確實是6個點的中介費，但這6個點，是要買賣雙方的經紀人兩個人分的。而且雙方各自的公司還要再分走10-50%。按6個點平分算下來，成交價格百萬美元的一套房子，扣除各項稅費，美國的房屋中介人員預計能拿到1萬美元的提成。

在國內，鏈家平均2.7%的中介費算是行業比較高的，如果成交一套500萬元的房子，中介費是13.5萬元。單純從中介費的多少看，鏈家沒有比美國的同行少，不同的是，成交一套房子，美國是經紀人個人拿大頭，國內，比如鏈家，13.5萬元的中介費，最后分到帶你看房的那個中介手里，可能只有1萬元左右。

這首先跟國內外中介行業的操作模式有關。簡單說，美國的房屋經紀人，可以等同于一個鏈家門店，一個人從找客戶，到信息錄入，到砍價成交，資料審核，跟銀行打交道，一條龍全做了。而鏈家門店，帶人看房，跟后期幫你簽合同的，幫你錄入資料的，可能都是不同的人，只能是最后大家一起分2.7%的中介費。

所以國內外房屋中介的形象特別迥異，我們這邊房屋中介人員最常見的形象是白襯衫，黑西褲，黑皮鞋，一輛小電驢，而國外房產經紀，則出手闊綽，開豪車，住豪宅完全不在話下。

兩邊中介人員的工作狀態也不一樣，美國的房屋經紀人可以掛靠在大公司，也可以三五個人組成一個小工作室，個人跟公司的關系比較“清淡”，我們這邊中介人員開展工作大多靠的是公司口碑，不少門店都要在晨會上喊雞血口號，個人跟公司是捆綁發展的。

但兩邊最大的不同，還是賺錢模式的差別：美國的房屋經紀人直接代表客戶的利益，靠給客戶爭取利益賺錢，國內中介大多賺的還是“信息不對稱”的錢，比如中介費兩頭收，花言巧語模糊雙方的要求和條件，什么都好說，只要合同一簽，中介費一收，我還管你毛線。

所以國內房屋中介人員的名聲差，好多人一聽繞著走，寧可自己看好房子，談妥了找中介公司交點手續費，也不愿意讓中介多摻和。

在美國，按照法律規定，二手房交易，買賣雙方必須要有經紀人。而且房產中介只服務一方，買方經紀人會持續擔任買方經紀人，賣方經紀人也一樣，不可能出現一個經紀人同時服務買賣雙方的情況，這首先就避免了經紀人利用雙方信息不對稱兩頭瞞的情況。

以買方經紀人為例，他們的服務內容包括：幫客戶確定用于購買不動產所能承擔的費用，獲得銀行和金融機構的資格預審，以及列出在這一價格范圍和地域的不動產。

這是看上房子之前的事兒，看上房子之后，買方經紀人的工作才真正開始。

除了幫忙使勁砍價外，買方經紀人還要幫客戶向戶籍公司調查房源的產權和抵押情況，并聯系專業機構做房屋狀況檢測，如果房屋的水、電、氣和結構等有損壞或老化的，催著房東出錢修復。

如果客戶有其他要求，買房經紀人也需要“照顧”到。比如對小區里的鄰居都是些什么人，白人、黑人比例，或是亞裔、西班牙裔孩子的上學情況，或是周邊公立學校的入學門檻等等，包括交通，稅收和社區特色的詳細信息，這些都是需要房產經紀人對答如流的分內之事。

所以跟國內房產中介都是年輕人不一樣，在美國經紀人這個行當，經驗更值錢，做的時間越長，對各種信息了解越多，年齡反而成為加分項。

而賣方經紀人代表賣方利益的時候也同樣不遺余力。

賣方經紀人最主要的一個工作是幫助房子定價，這需要他們不僅要對客戶的物業有準確評估，還要了解整個市場的基本行情，甚至是經濟環境的變化，這樣才能作出比較準確的市場分析方法。

之后他們需要幫助客戶制定合理的融資或抵押計劃，快速完成銷售，還會針對房屋結構和裝修給出專業的調整意見，以讓房屋價值最大化。為了讓房子賣得好，賣得快，賣方經紀人會提供全面的營銷計劃，包括而不限于請專業攝影師拍照片，幫助制作宣傳冊，通過各種渠道給予大量曝光等。

同時，他們還需要幫助處理一系列法規合規文件，比如把房屋白蟻報告到火災保險，要幫著跟代書公司、產權公司或跟結算律師做結算安排等。因此賣方經紀人也會是整個二手房交易市場合規性的第一個把關人，北美購房網的一篇文章提到：“在提交價格的時候沒有首付資金證明，沒有貸款預批信，賣方經紀人是會壓根就不搭理我們的”。

所以，一個合格的賣方經紀人不僅要懂建筑，還要懂財務、法務，如果是少數族裔買房者，可能還得當一下專業的翻譯，因為需要處理驗房報告，貸款證明，房屋保險，地契和成交報表等。

因此，光看到美國經紀人活得滋潤，沒看到人家的付出是不對的。