綠地集團盈利模式對財務(wù)可持續(xù)性影響分析

□趙星琦

一、理論基礎(chǔ)

企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展必須與企業(yè)自身發(fā)展相適應(yīng)，這種相適應(yīng)需要企業(yè)整合自身擁有的資源，研究觀察企業(yè)外在環(huán)境變化，利用企業(yè)的可持續(xù)性不斷擴大企業(yè)的實力，利用核心競爭力實現(xiàn)企業(yè)價值。可持續(xù)增長率(SGR)是財務(wù)可持續(xù)性的一個度量衡。可持續(xù)增長率是利用企業(yè)有限的財務(wù)資源整合企業(yè)的其他資源，完成企業(yè)戰(zhàn)略，滿足企業(yè)的各項指標(biāo)均衡增長，最終實現(xiàn)企業(yè)的可持續(xù)增長。

詹姆斯·范霍恩(2006)在放寬希金斯假設(shè)條件后，把財務(wù)可持續(xù)性增長模型分為靜態(tài)模型和動態(tài)模型，認(rèn)為企業(yè)需要平衡各種資源的分配才能保持可持續(xù)增長。假設(shè)條件放寬后，范霍恩的可持續(xù)增長模型比希金斯的模型更具有實用性。

蔣堯明、章麗萍等(2013)認(rèn)為財務(wù)可持續(xù)性的四個因素導(dǎo)致企業(yè)財務(wù)陷入困境，如果企業(yè)的增長率持續(xù)和可持續(xù)增長率不同，企業(yè)會有財務(wù)危機。

二、綠地集團財務(wù)可持續(xù)簡介

盈利模式對財務(wù)可持續(xù)性的影響的指標(biāo)主要包括可持續(xù)增長率和可持續(xù)財務(wù)指標(biāo)兩個方面。通過分析盈利模式對財務(wù)可持續(xù)性的影響，用財務(wù)可持續(xù)性評價綠地集團的盈利模式。綠地集團的多項財務(wù)指標(biāo)和可持續(xù)增長率好于其他企業(yè)，說明綠地集團的盈利模式具有優(yōu)勢。

(一)成長能力的提升。可持續(xù)成長能力財務(wù)指標(biāo)分析從營業(yè)收入增長率、營業(yè)利潤增長率、總資產(chǎn)增長率三個指標(biāo)來評價。房地產(chǎn)業(yè)受國家宏觀調(diào)控普遍不景氣的情況下，綠地集團逆勢增長27.66%，是萬科的3倍多，說明綠地集團盈利模式受國家政策的影響小，表明賣服務(wù)比賣房子的盈利模式更具優(yōu)越性。綠地集團扣非凈利潤增長率和總資產(chǎn)增長率穩(wěn)定性不如萬科，但是兩項指標(biāo)的數(shù)值遠(yuǎn)高于萬科，說明綠地集團產(chǎn)業(yè)新城盈利模式巨大的增長潛力，萬科傳統(tǒng)的房地產(chǎn)業(yè)增長趨于穩(wěn)定。

(二)償債能力的增強?？沙掷m(xù)償債能力財務(wù)指標(biāo)分析從資產(chǎn)負(fù)債率、現(xiàn)金比率和現(xiàn)金流量利息保障倍數(shù)三個指標(biāo)分析。直接用總資產(chǎn)/總負(fù)債得出的資產(chǎn)負(fù)債率，綠地集團先升后降，萬科處于基本穩(wěn)定狀態(tài)，并且綠地集團資產(chǎn)負(fù)債率一直遠(yuǎn)高于萬科。剔除預(yù)收賬款后，綠地集團資產(chǎn)負(fù)債率處于上升狀態(tài)，上升幅度大，反映了綠地集團近幾年急速擴張對資金需求旺盛。萬科資產(chǎn)負(fù)債率先升后降，波動不大，反映了企業(yè)求穩(wěn)的發(fā)展策略。

(三)營運能力的降低。綠地集團的盈利模式使企業(yè)獲得持續(xù)的經(jīng)營能力，持續(xù)的經(jīng)營能力獲得高額的利潤，高額的利潤帶來持續(xù)高增長的現(xiàn)金流量，保障了綠地集團財務(wù)的可持續(xù)性。綠地集團的應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率總體上呈下降趨勢，應(yīng)收賬款回收期變長會占用企業(yè)大量的流動資金，導(dǎo)致企業(yè)利潤增加卻現(xiàn)金流缺乏的情況，所以綠地集團注意提高應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率來提高企業(yè)的經(jīng)營效率。萬科的應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率持續(xù)上升，說明萬科營運能力提高，企業(yè)的盈利能力增強。

(四)盈利能力的增強。盈利能力主要是通過營業(yè)毛利率和權(quán)益凈利率兩個指標(biāo)分析。營業(yè)毛利率是企業(yè)日常經(jīng)營活動產(chǎn)生的利潤，剔除了公允價值變動損益、投資收益和營業(yè)外收支等非經(jīng)常性損益，把影響利潤的偶然性因素排除，真實地反映企業(yè)核心業(yè)務(wù)的盈利能力。綠地集團的權(quán)益凈利率總體呈現(xiàn)下滑趨勢，萬科處于穩(wěn)定狀態(tài)。綠地集團權(quán)益凈利率高于萬科，是由財務(wù)杠桿撬動。財務(wù)杠桿不可能無限增加，綠地集團現(xiàn)在處于高杠桿狀態(tài)，這種發(fā)展方式具有不可持續(xù)性，容易引起財務(wù)風(fēng)險，導(dǎo)致資金鏈斷鏈，應(yīng)降低杠桿，控制風(fēng)險。

三、綠地集團財務(wù)可持續(xù)的問題

(一)經(jīng)營能力持續(xù)下降。綠地集團的應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率、資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率和凈經(jīng)營資產(chǎn)凈利率下降，企業(yè)的盈利模式使經(jīng)營能力下降，如果持續(xù)下去，將威脅到企業(yè)的長遠(yuǎn)發(fā)展，使財務(wù)不可持續(xù)。綠地集團要著力提高這兩項指標(biāo)，消除對財務(wù)可持續(xù)性的負(fù)面影響。

(二)負(fù)債經(jīng)營比重大。綠地集團的財務(wù)杠桿高于萬科，企業(yè)通過各種手段融資來高速擴張，負(fù)債經(jīng)營。公司需要加強經(jīng)營管控，密切注意財務(wù)風(fēng)險，保證現(xiàn)金流量安全，實現(xiàn)財務(wù)可持續(xù)性。

(三)銷售方式落后。從盈利來源分析，傳統(tǒng)的銷售房產(chǎn)業(yè)務(wù)仍是公司收入和利潤的主要來源。而代表公司未來競爭力的產(chǎn)業(yè)發(fā)展服務(wù)等業(yè)務(wù)營收和利潤占比低，說明綠地集團處在由傳統(tǒng)的房地產(chǎn)商轉(zhuǎn)型到產(chǎn)業(yè)新城運營商的過程中。產(chǎn)業(yè)發(fā)展服務(wù)的高競爭力和高毛利率表明綠地集團戰(zhàn)略規(guī)劃的盈利模式是正確的轉(zhuǎn)型方向，公司需加大新業(yè)務(wù)的研發(fā)和投入，實現(xiàn)產(chǎn)融結(jié)合，成為真正的產(chǎn)業(yè)新城運營商。

四、結(jié)論及啟示

(一)結(jié)論。

1.綠地集團盈利模式總結(jié)。綠地集團結(jié)合自身情況，探索出一種新的并且成功的盈利模式，對其他企業(yè)具有重要的借鑒意義。

(1)在環(huán)大城市周圍選址。和地方政府簽訂排他性協(xié)議，邀請國際投行和行業(yè)專家進(jìn)行戰(zhàn)略研究，在前期開始筑起行業(yè)壁壘。

(2)進(jìn)行產(chǎn)業(yè)鏈的拓展。橫向擴展到研究開發(fā)、資本運作、產(chǎn)業(yè)服務(wù)等非房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，形成企業(yè)未來發(fā)展的強大競爭力?？v向延伸到基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、物業(yè)、酒店和寫字樓管理等業(yè)務(wù)，形成穩(wěn)定的營業(yè)收入和現(xiàn)金流。

(3)以房養(yǎng)產(chǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)從舊的盈利模式轉(zhuǎn)型到新的盈利模式過程中，新的盈利模式投資巨大，處在培育期，沒有形成企業(yè)的收入和利潤。所以先期不能放棄傳統(tǒng)的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，繼續(xù)建設(shè)地產(chǎn)售賣，以此為企業(yè)提供收入和現(xiàn)金流，使企業(yè)的財務(wù)實現(xiàn)可持續(xù)性，以房地產(chǎn)養(yǎng)新產(chǎn)業(yè)。

(4)增加客戶群體。房地產(chǎn)企業(yè)對消費市場分類研究，深入研究客戶的需求，有針對性地確定并拓寬自己的客戶群體，在此基礎(chǔ)上為不同客戶群體提供有用的價值，使自己獲得收入和利潤。產(chǎn)業(yè)新城盈利模式把自己的客戶拓寬為政府、企業(yè)和普通消費者。企業(yè)建立并運作產(chǎn)業(yè)園區(qū)，產(chǎn)生GDP，為政府貢獻(xiàn)稅收、就業(yè)和城市化。這些是最受政府歡迎的價值。同時從政府處獲得壟斷經(jīng)營和增量財政返還作為公司豐厚穩(wěn)定的利潤源。企業(yè)投資建廠需要資金并希望縮短投資周期，盡快投產(chǎn)產(chǎn)生收入。產(chǎn)業(yè)新城運營商結(jié)合入駐園區(qū)的企業(yè)需求，為企業(yè)提供融資、建設(shè)審批、工商和稅務(wù)登記等一站式服務(wù)，縮短投資時間，提高了企業(yè)資金使用效率。在為企業(yè)提供服務(wù)時收取費用，保證了運營商的收入來源。運營商為居民提供優(yōu)質(zhì)中等價格的房產(chǎn)，成為主要的營業(yè)收入和利潤來源。在后期修建醫(yī)院、學(xué)校、超市等生活服務(wù)設(shè)施，基本滿足居民所有的生活需求。

(5)建立自己核心競爭力。房地產(chǎn)企業(yè)不僅是銷售房產(chǎn)，還需要整合產(chǎn)業(yè)鏈，成為產(chǎn)業(yè)新城運營商。房地產(chǎn)企業(yè)在環(huán)大城市周圍建立產(chǎn)業(yè)園區(qū)，在科研創(chuàng)新方面，和其他科技企業(yè)合作，在國內(nèi)外建立科研孵化中心，把創(chuàng)新科技引入國內(nèi)的產(chǎn)業(yè)園區(qū)進(jìn)行商業(yè)化試產(chǎn)。為中小型企業(yè)提供融資平臺，成本比企業(yè)自己融資成本低。或直接參股，借助資本幫助企業(yè)或項目孵化，科研創(chuàng)新的盈利模式需要不斷地長期投入，其他企業(yè)模仿不來。在產(chǎn)業(yè)園區(qū)建設(shè)之前就通過戰(zhàn)略規(guī)劃筑起高壁壘。建立自己的研發(fā)團隊，邀請相關(guān)行業(yè)的領(lǐng)軍人才和頂尖咨詢公司進(jìn)行前期規(guī)劃和論證，結(jié)合產(chǎn)業(yè)園自身的資源稟賦，確定產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向，高效地整合和利用資源。招商引資上，建立強大的招商數(shù)據(jù)庫，將這一核心優(yōu)勢不斷地進(jìn)行強化和升級，建立覆蓋主要核心經(jīng)濟中心的大區(qū)域大產(chǎn)業(yè)鏈集群式的招商能力，利用招商引資建立的產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入人口，人口聚集后建房產(chǎn)銷售獲得高額回報。

2.綠地集團盈利模式對財務(wù)可持續(xù)性的影響。綠地集團盈利模式對財務(wù)可持續(xù)性有正面和負(fù)面影響，正面影響起主導(dǎo)作用。正面影響主要體現(xiàn)在幫助企業(yè)提升成長能力、增強償債能力、提高盈利能力及可持續(xù)增長率，使綠地集團成為成功的產(chǎn)業(yè)新城運營商。負(fù)面影響體現(xiàn)在營運能力的降低，主要是綠地集團處在高速擴張期，資金壓力大，資產(chǎn)快速增加，公司應(yīng)注意控制擴張速度和規(guī)模，防止發(fā)生財務(wù)危機。

(二)啟示。通過分析綠地集團盈利模式對財務(wù)可持續(xù)的影響，總結(jié)綠地集團盈利模式的優(yōu)缺點對其他中小房地產(chǎn)企業(yè)的啟示。

1.業(yè)務(wù)收入多元化。營業(yè)收入不能依賴房地產(chǎn)銷售單一的盈利模式，需要拓寬業(yè)務(wù)收入來源，向房地產(chǎn)的上下游產(chǎn)業(yè)鏈和房地產(chǎn)相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈發(fā)展業(yè)務(wù)，有利于企業(yè)應(yīng)對政策風(fēng)險和經(jīng)濟風(fēng)險，使盈利模式更具競爭力。

2.營運地點多元化。房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營地點不能限于區(qū)域經(jīng)營，企業(yè)要布局全國甚至世界。公司收入集中在一個地方，風(fēng)險大。如果發(fā)生政策和市場風(fēng)險，公司將承擔(dān)不可估計的損失。

3.政策風(fēng)險。國家在PPP政策、園區(qū)發(fā)展政策、房地產(chǎn)政策的不確定性，給公司帶來經(jīng)營風(fēng)險。公司需加強國家政策的分析研究，獲取國家政策變化的第一手資料，及時調(diào)整業(yè)務(wù)發(fā)展方向，提前做好應(yīng)對工作。

4.財務(wù)風(fēng)險。房地產(chǎn)企業(yè)投資產(chǎn)業(yè)新城，資金需求量大，短期內(nèi)沒有經(jīng)濟效益，資金回收周期比普通房地產(chǎn)企業(yè)長。公司需要加強經(jīng)營管控，密切注意財務(wù)風(fēng)險，保證現(xiàn)金流量安全。除了以房地產(chǎn)養(yǎng)新業(yè)務(wù)，還需綜合運用國內(nèi)籌資和國外籌資、債券和信托等多種融資渠道籌集資金，保證企業(yè)財務(wù)的可持續(xù)性。同時注意金融創(chuàng)新，降低融資成本，提高資金使用效率。