論兇宅買賣合同的效力

□劉芮達(dá)

一、“兇宅”概述

(一)“兇宅”的概念。“兇宅”作為一個(gè)民間概念，在法律上并未對(duì)其進(jìn)行明確限定。根據(jù)民間說法，凡是在日常生活中出過事、死過人或者鬧鬼的住宅都應(yīng)認(rèn)定為兇宅。若把這一民間概念搬到法律中，難免會(huì)出現(xiàn)兇宅概念過寬的問題。一些學(xué)者認(rèn)為，受到法律調(diào)整的兇宅應(yīng)該是指曾經(jīng)發(fā)生過異常死亡或其他重大的異常事件的住宅。還有學(xué)者認(rèn)為兇宅除住宅內(nèi)發(fā)生過自殺、他殺等非正常死亡事件外，處于特殊地理位置的住宅，如位于墳地附近的住宅也應(yīng)當(dāng)在法律的調(diào)整范圍內(nèi)。當(dāng)然也有部分學(xué)者極端地認(rèn)為兇宅屬于封建迷信，應(yīng)該將其排除在法律調(diào)整范圍之外，對(duì)于這一觀點(diǎn)本文將在下文進(jìn)行詳細(xì)論述。

在司法實(shí)踐中，對(duì)兇宅的界定也存在不同觀點(diǎn)。在我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)的司法實(shí)踐中一般認(rèn)為發(fā)生自殺或兇殺事件的房屋為兇宅。同時(shí)明確指出因意外事故或者不可抗力造成的死亡不包括在內(nèi)。在大陸司法實(shí)踐中，兇宅除指發(fā)生過自殺、他殺非正常死亡這一死因因素外(包括因病死亡、意外事故死亡以及不可抗力造成的死亡)。時(shí)間因素以及地點(diǎn)因素也包括在內(nèi)。

在時(shí)間上，非正常死亡時(shí)間若距合同簽訂時(shí)間過于久遠(yuǎn)，對(duì)于人們心理造成的壓迫逐漸降低，對(duì)房屋市場(chǎng)價(jià)值的影響隨之降低，故不應(yīng)當(dāng)將其納入法律的調(diào)整范圍。在地點(diǎn)上，通常認(rèn)為死亡地點(diǎn)應(yīng)限于室內(nèi)，季國(guó)強(qiáng)與周林花房屋買賣合同糾紛一審中，因跳樓墜落在戶外且屋內(nèi)沒有血跡，而認(rèn)定該住宅不屬于兇宅。

由此可見，對(duì)于法律上兇宅概念的界定雖然存在不同的觀點(diǎn)，但是在司法實(shí)務(wù)中對(duì)兇宅的認(rèn)定大體上趨于一致，即指在一定時(shí)間段內(nèi)，發(fā)生過自殺、他殺等非正常死亡事件的住宅。至于因歷史因素而產(chǎn)生的鬼屋是否屬于兇宅則須視客觀是否發(fā)生過非正常死亡事件而定。

(二)“兇宅”的性質(zhì)。關(guān)于“兇宅”的性質(zhì)，在學(xué)界存在兩種不同的觀點(diǎn)，一種觀點(diǎn)認(rèn)為兇宅是由于人們對(duì)死亡的恐懼和未知的迷茫而產(chǎn)生的一種主觀臆斷，屬于封建迷信。另一種觀點(diǎn)認(rèn)為，兇宅是客觀存在的，住宅內(nèi)發(fā)生過非正常死亡是客觀事實(shí)，忌兇宅自古有之，表現(xiàn)了人們對(duì)美好生活的向往和追求，屬于民俗。對(duì)此，本文持不同觀點(diǎn)。

所謂“民俗”，是約定俗成的行為或信念，是民族文化的重要組成部分，值得后人學(xué)習(xí)和傳承，法律也應(yīng)予以保護(hù)。而忌“兇宅”則是一種非宗教的盲目信仰的迷信心理。迷信是人們?cè)谡J(rèn)識(shí)事物過程中，因科技水平所限，逃避現(xiàn)實(shí)等原因而主觀相信客觀事物會(huì)被一些不可抗拒的超現(xiàn)實(shí)力量所操控。“兇宅”克人的說法毫無科學(xué)依據(jù)，因此，忌“兇宅”在本質(zhì)上是一種封建迷信。

二、“兇宅”買賣合同糾紛的特點(diǎn)及審判問題

(一)“兇宅”買賣合同糾紛的特點(diǎn)。

1.糾紛數(shù)量總體保持穩(wěn)定。在中國(guó)裁判文書網(wǎng)中檢索“兇宅、非正常死亡”等關(guān)鍵詞共有43件案件符合條件，其中2014年7件，2015年和2017年均為11件，2016年為10件，目前為止2018年上傳有關(guān)兇宅案件的數(shù)量為4。由此可見，近五年關(guān)于兇宅糾紛的案件在總體保持平穩(wěn)。

2.糾紛呈現(xiàn)區(qū)域性特點(diǎn)。在檢索到的43件案件中，有41件發(fā)生在我國(guó)城市地區(qū)，僅有兩件產(chǎn)生于農(nóng)村地區(qū)，這主要是基于農(nóng)村房屋流轉(zhuǎn)范圍僅限于本集體經(jīng)濟(jì)組織成員內(nèi)部，而一集體經(jīng)濟(jì)組織范圍相對(duì)較小，組織成員之間互相熟悉，很難發(fā)生出賣人隱瞞“兇宅”這一事件。若與本集體經(jīng)濟(jì)組織外的人產(chǎn)生兇宅買賣合同糾紛通常提起的是確認(rèn)合同無效之訴，其相對(duì)于兇宅買賣合同糾紛而言，更易于認(rèn)定案件事實(shí)且爭(zhēng)議小。

(二)兇宅買賣合同審判的司法困境。在中國(guó)裁判文書網(wǎng)中檢索到的43個(gè)案件中，35件的判決結(jié)果為撤銷房屋買賣合同。由此可見，在司法實(shí)踐中基本上已經(jīng)形成“兇宅退房”的司法慣例。雖然，在司法實(shí)踐中對(duì)于“兇宅”的概念的界定、“兇宅”買賣糾紛處理意見趨于一致，但是由于法律中沒有關(guān)于“兇宅”的相關(guān)規(guī)定，在司法實(shí)務(wù)中處理相關(guān)案件一般引用原則性規(guī)定或者概括性規(guī)定，因此在學(xué)界爭(zhēng)議較大，在司法實(shí)務(wù)中上訴率、申請(qǐng)?jiān)賹徛蕵O高，在檢索到的43件案件中，僅有1件是一審結(jié)案。

1.判決依據(jù)之一：出賣人違反告知義務(wù)之爭(zhēng)。在司法實(shí)務(wù)中撤銷“兇宅”買賣合同的一個(gè)重要理由就是出賣人違反告知義務(wù)。孫圣與甄英娜等房屋買賣合同糾紛一審中，認(rèn)定甄英娜未盡到告知義務(wù)導(dǎo)致孫圣違背真實(shí)意思表示，與甄英娜簽訂有關(guān)買賣合同，甄英娜因違反告知義務(wù)而構(gòu)成欺詐。在國(guó)外也出現(xiàn)過類似判決，在Reed V King一案中法院引用告知義務(wù)和加州不動(dòng)產(chǎn)交易不適用買者自負(fù)原理進(jìn)行判決。雖然引用違反告知義務(wù)進(jìn)行判決在國(guó)內(nèi)外均有先例可循，但是對(duì)“兇宅”買賣交易中出賣人的告知義務(wù)的范圍卻是頗具爭(zhēng)議。

2.判決依據(jù)之二:房屋重大瑕疵。法院在判決中也往往會(huì)以房屋存在重大瑕疵為由撤銷合同。我國(guó)法律中沒有關(guān)于標(biāo)的物瑕疵的規(guī)定，僅在合同法中對(duì)標(biāo)的物的質(zhì)量進(jìn)行了規(guī)定。根據(jù)我國(guó)法律的規(guī)定房屋質(zhì)量問題是指房屋主體結(jié)構(gòu)的質(zhì)量問題、影響居住的質(zhì)量問題及一般質(zhì)量問題，很明顯“兇宅”不屬于質(zhì)量問題。在臺(tái)灣地區(qū)標(biāo)的物的瑕疵包括兩種：一是質(zhì)量瑕疵。二是價(jià)值瑕疵。根據(jù)臺(tái)灣地區(qū)法律的規(guī)定，兇宅雖然不會(huì)影響質(zhì)量，但是由于中國(guó)人趨吉避兇的美好追求往往對(duì)兇宅避之不及，一般人在主觀上不愿意居住，在客觀會(huì)因其屬于兇宅而降低市場(chǎng)價(jià)值，可以認(rèn)定為重大瑕疵。同時(shí)也有觀點(diǎn)認(rèn)為臺(tái)灣地區(qū)的這種規(guī)定沒有科學(xué)依據(jù)，房屋內(nèi)雖出現(xiàn)過非正常死亡事件，但是若無其他質(zhì)量問題，并不會(huì)影響其居住功能，認(rèn)為兇宅會(huì)帶來厄運(yùn)屬于封建迷信，不應(yīng)支持。

3.判決依據(jù)之三：違反善良風(fēng)俗。在兇宅買賣合同糾紛中，80%以上的原告都會(huì)提出出賣人隱瞞兇宅事實(shí)違反善良風(fēng)俗，有10%的法官采納了這一原則。根據(jù)上文的分析可知忌“兇宅”在本質(zhì)上屬于封建迷信，而非民俗，以善良風(fēng)俗原則對(duì)其進(jìn)行調(diào)整是對(duì)忌“兇宅”的誤讀，是對(duì)善良風(fēng)俗的不合理擴(kuò)張。

三、“兇宅”買賣合同的效力認(rèn)定

(一)合同有效。有效說認(rèn)為“兇宅退房”沒有法律依據(jù)，因此“兇宅”不能作為合同可撤銷的依據(jù)，兇宅買賣合同若無其他瑕疵應(yīng)當(dāng)有效。這里的有效又可具體分為兩種情形：一是絕對(duì)有效，即出賣人無需承擔(dān)任何責(zé)任。二是相對(duì)有效，即認(rèn)定房屋買賣合同有瑕疵，可以請(qǐng)求出賣人承擔(dān)違約責(zé)任降低價(jià)款，降低價(jià)款的標(biāo)準(zhǔn)可參考臺(tái)灣司法實(shí)務(wù)中的做法，降低為正常市場(chǎng)價(jià)值的70%或80%之間。出賣人若不愿意承擔(dān)違約則任則須解除合同，簡(jiǎn)單說就是賦予出賣人一定的選擇權(quán)。

(二)合同可撤銷。可撤銷說認(rèn)為房屋內(nèi)發(fā)生過非正常死亡事件雖然不影響合同目的的實(shí)現(xiàn)。但是考慮到在現(xiàn)實(shí)生活中很少有人愿意購(gòu)買“兇宅”，即使購(gòu)買了若想進(jìn)行二次交易也很難轉(zhuǎn)手，勢(shì)必會(huì)給買受人造成一定的經(jīng)濟(jì)損失。出賣人隱瞞“兇宅”事實(shí)，對(duì)買受人合理信賴?yán)嬖斐蓳p害，違反誠(chéng)實(shí)信用原則，若認(rèn)定此類合同有效勢(shì)必會(huì)使買受人付出更多的防險(xiǎn)成本，不符合效率原則。

(三)合同無效。無效說認(rèn)為出賣人隱瞞房屋內(nèi)發(fā)生過非正常死亡的事實(shí)不符合《民法通則》第七條的規(guī)定，即認(rèn)為隱瞞這一事實(shí)出賣房屋違背社會(huì)公德、損害社會(huì)公共利益，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同無效。筆者認(rèn)為這種觀點(diǎn)是錯(cuò)誤的，如上文所分析，忌“兇宅”在本質(zhì)上屬于封建迷信而非民俗所以不屬于社會(huì)公德的范疇。此外，無論出賣人是否告知房屋是兇宅都僅涉及雙方當(dāng)事人的利益而不涉及社會(huì)公共利益。

(四)本文對(duì)“兇宅”買賣合同效力的認(rèn)定。“兇宅”之“兇”是指居住會(huì)給人帶來厄運(yùn)，造成身體、精神疾病、破壞生活安寧。但是居住在發(fā)生過非正常死亡事件的房屋內(nèi)并不會(huì)造成這一后果，隨著社會(huì)觀念的變更，對(duì)于忌“兇宅”的觀念已有改善，香港曾經(jīng)出現(xiàn)8.8萬人搶公屋兇宅，根據(jù)淘寶、京東司法拍賣的數(shù)據(jù)，2016～2018年9月拍賣的房屋中共有19件屬于“兇宅”，19件房屋均成交。筆者認(rèn)為對(duì)于忌“兇宅”這一思想雖然應(yīng)當(dāng)保護(hù)，但是應(yīng)當(dāng)降低保護(hù)力度，改變傳統(tǒng)的效力認(rèn)定方式。

1.減輕出賣人的信息披露義務(wù)。中國(guó)裁判文書網(wǎng)中檢索到的43件關(guān)于“兇宅”買賣糾紛案件事實(shí)基本相同：出賣人在交易時(shí)未告知“兇宅”事實(shí)，交易后通過其他途徑獲知房屋為兇宅。筆者認(rèn)為不應(yīng)要求出賣人承擔(dān)兇宅的信息披露義務(wù)。第一，非正常死亡者多屬于房屋主人的至親，其不幸離世是對(duì)一個(gè)家庭的致命打擊，主人往往不愿提起，要求其承擔(dān)告知義務(wù)不符合人之常情。第二，人具有趨利性，告知房屋是“兇宅”往往會(huì)產(chǎn)生兩個(gè)后果：一是交易失敗。二是降低價(jià)款。這都不是出賣人希望得到的結(jié)果。要求其承擔(dān)告知義務(wù)不具有期待可能性。第三，有很多無神論者，房屋是否屬于兇宅對(duì)其并不屬于重要信息，所以不能要求出賣人對(duì)每一個(gè)可能的買受人都告知房屋發(fā)生過非正常死亡事件。

2.提高買受人的注意義務(wù)。在我國(guó)，買房實(shí)屬人生大事，因此要求提高買受人的注意義務(wù)具有可行性。

綜上所述，由于出賣人主動(dòng)披露兇宅信息不具有可期待性，而買受人獲得兇宅信息存在多種途徑，成本低。不應(yīng)過度強(qiáng)調(diào)出賣人的告知義務(wù)，出賣人單純的沉默不應(yīng)構(gòu)成合同可撤銷的理由。

四、結(jié)語

雖然“兇宅”作為一種事實(shí)問題在我國(guó)已存在千年，但是由于其本質(zhì)屬于封建迷信，且隨著社會(huì)觀念的變革，其對(duì)生活的實(shí)際影響正在縮小，傳統(tǒng)的“兇宅退房”慣例不符合實(shí)際發(fā)展需要，重新確定“兇宅”買賣雙方的權(quán)利義務(wù)，更有利于保護(hù)雙方當(dāng)事人的合法權(quán)益。