新形勢下對加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流管理的措施探討

蔣錫聯(lián)

【摘要】現(xiàn)金流是企業(yè)發(fā)展至關(guān)重要的一部分，可以視作企業(yè)的“血液”，現(xiàn)金流管理的好壞，直接關(guān)系到企業(yè)的生死存亡。對房地產(chǎn)企業(yè)來說，因?yàn)楸旧淼馁Y金回收期相對較長，同時(shí)對資金需求量極大，現(xiàn)金流管理的重要性就變得愈發(fā)突出。鑒于此，本研究主要基于房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)際情況，提出幾點(diǎn)加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流管理的措施與建議，僅供參考與借鑒。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)企業(yè) 現(xiàn)金流管理 措施

所謂現(xiàn)金流，指的是投資項(xiàng)目在其整個(gè)壽命期內(nèi)所發(fā)生的現(xiàn)金流出和現(xiàn)金流入的全部資金收付數(shù)量，是評價(jià)投資方案經(jīng)濟(jì)效益的必備資料。現(xiàn)金流直接關(guān)系到企業(yè)的生產(chǎn)情況、經(jīng)營情況以及投資規(guī)模，對企業(yè)的生存發(fā)展影響巨大。房地產(chǎn)行業(yè)是我國國民經(jīng)濟(jì)當(dāng)中的中流砥柱，房地產(chǎn)企業(yè)整體發(fā)展的好壞，在一定程度上關(guān)系到國計(jì)民生的整體發(fā)展。基于房地產(chǎn)企業(yè)的實(shí)際情況來看，其主要具有風(fēng)險(xiǎn)因素多、受政策影響大、開發(fā)周期長以及價(jià)值高等特征，這就使得房地產(chǎn)企業(yè)對于資金的需求更高，同時(shí)存在資金占用時(shí)間長、資金占用風(fēng)險(xiǎn)高以及資金運(yùn)作復(fù)雜等特征，現(xiàn)金流管理對房地產(chǎn)企業(yè)的影響尤為顯著。近年來，隨著宏觀政策調(diào)控的收緊，房地產(chǎn)企業(yè)面臨的競爭壓力越來越大，如何加強(qiáng)現(xiàn)金流管理就成為房地產(chǎn)企業(yè)急需解決的重要課題。

一、加強(qiáng)現(xiàn)金流預(yù)算與管理水平

現(xiàn)金流預(yù)算是企業(yè)開展現(xiàn)金流管理的規(guī)劃環(huán)節(jié)，對現(xiàn)金流管理工作的影響巨大。對房地產(chǎn)企業(yè)來說，必須要全面保障現(xiàn)金流預(yù)算的科學(xué)性，預(yù)算編制機(jī)構(gòu)不但需要納入財(cái)務(wù)人員參與預(yù)算，同時(shí)還需要有關(guān)部門負(fù)責(zé)人的共同參與決策。與此同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)需要把現(xiàn)金流預(yù)算指標(biāo)實(shí)施全面的細(xì)化，相關(guān)的內(nèi)容需要落實(shí)到具體的部門、各個(gè)環(huán)節(jié)，并且要構(gòu)建多元化的預(yù)算體系，綜合利用年度、季度、月度的預(yù)算來產(chǎn)生動態(tài)預(yù)算管理體系，基于房地產(chǎn)項(xiàng)目的具體額度、開展進(jìn)程，設(shè)置針對性的預(yù)算標(biāo)準(zhǔn)。除此之外，現(xiàn)金流經(jīng)營管理進(jìn)程屬于管理實(shí)踐活動，房地產(chǎn)企業(yè)需要在整個(gè)經(jīng)營發(fā)展過程中全面掌控現(xiàn)金流入與流出方面的均衡工作。針對現(xiàn)金流入的管理工作，房地產(chǎn)企業(yè)需要將項(xiàng)目銷售的質(zhì)量作為經(jīng)營目標(biāo)，科學(xué)合理的制定銷售方面的政策，以便于追求資金的第一時(shí)間回籠，以便于為房地產(chǎn)新項(xiàng)目的開展進(jìn)行資金儲備;而針對現(xiàn)金流出管理來說，房地產(chǎn)企業(yè)必須要針對發(fā)展戰(zhàn)略、未來規(guī)劃進(jìn)行全面的評估，使得現(xiàn)金流管理能夠密切跟隨房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展進(jìn)行及時(shí)的調(diào)整，以此來提升現(xiàn)金流管理的效率與質(zhì)量。

二、建立途徑多元化的融資渠道

從現(xiàn)階段房地產(chǎn)行業(yè)籌資現(xiàn)狀來看，由于近年來政策的收緊，使得房地產(chǎn)企業(yè)普遍存在融資工具片面、融資渠道狹窄的問題，銀行開發(fā)貸仍舊是大部分房地產(chǎn)企業(yè)籌集資金的主要渠道。由此可以看出，我國房地產(chǎn)企業(yè)融資方式、渠道均存在局限性，盡管部分房地產(chǎn)企業(yè)開始嘗試融資組合，然而組合方式過于簡單，難以有效解決當(dāng)前存在的局限。與此同時(shí)，房地產(chǎn)行業(yè)因?yàn)楸旧淼奶厥庑裕渥陨韺τ谌谫Y渠道、融資方式等方面存在諸多的要求。這就需要房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)全面拓展自身融資渠道，采用多元化的融資戰(zhàn)略，避免過度以來商業(yè)銀行開發(fā)貸的現(xiàn)象。例如，當(dāng)前當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)中越來越普遍的信用貸，房地產(chǎn)企業(yè)可以在利用信用貸的同時(shí)，主動從拓寬企業(yè)信托與抵押貸款證券化等金融工具的融資渠道方面去進(jìn)行深入的研究拓展，綜合利用多元化的融資渠道，構(gòu)建多重的融資方案組合發(fā)展，以此來促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)融資能力的不斷提升。通過建立途徑多元化的融資渠道，有效解決房地產(chǎn)企業(yè)單一的融資渠道，提升融資的效率與質(zhì)量，保障房地產(chǎn)企業(yè)擁有充足的現(xiàn)金流。

三、引入現(xiàn)金流分階段管理模式

從房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)進(jìn)程來看，其主要可以劃分為開發(fā)階段、建設(shè)階段以及竣工階段，而上述三個(gè)階段對現(xiàn)金流管理的要求也存在明顯的差異性。這就需要房地產(chǎn)企業(yè)引入現(xiàn)金流分階段管理模式，針對不同階段采用針對性的現(xiàn)金流管理模式：開發(fā)現(xiàn)階段，該階段需要針對房地產(chǎn)項(xiàng)目的可行性、盈利水平進(jìn)行全面的分析管理，基于預(yù)測的現(xiàn)金流計(jì)算凈現(xiàn)值、投資回收期等，現(xiàn)金流管理需要納入時(shí)間價(jià)值，通過動態(tài)的指標(biāo)分析，制定更為完善的現(xiàn)金流管理方案。建設(shè)階段，這個(gè)階段會產(chǎn)生大量的現(xiàn)金流，房地產(chǎn)企業(yè)必須要針對成本實(shí)施合理的預(yù)測，同時(shí)綜合參考建設(shè)階段實(shí)際情況，針對成本進(jìn)行全面的控制。與此同時(shí)，還必須要進(jìn)一步加強(qiáng)營銷力度，通過營銷收入來提升資金回流效率。竣工階段，該階段已經(jīng)完成各種基本的項(xiàng)目，營銷的重要性進(jìn)一步增大，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在加強(qiáng)營銷的同時(shí)，全面分析項(xiàng)目整體的盈利水平，積累項(xiàng)目開發(fā)方面的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)。

四、結(jié)合發(fā)展戰(zhàn)略開展現(xiàn)金流管理

對企業(yè)來說，現(xiàn)金流管理與發(fā)展戰(zhàn)略均是至關(guān)重要的一部分，現(xiàn)金流管理可以為企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略提供科學(xué)合理的決策，而企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略則可以有效明確現(xiàn)金流的具體流向。為進(jìn)一步保障現(xiàn)金流管理的作用，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)致力于整合現(xiàn)金流管理與發(fā)展戰(zhàn)略，使得兩者能夠進(jìn)行充分的協(xié)調(diào)。即現(xiàn)金流應(yīng)當(dāng)避免局限于房地產(chǎn)企業(yè)日常經(jīng)營活動方面，企業(yè)應(yīng)當(dāng)設(shè)計(jì)科學(xué)合理的經(jīng)營策略，綜合參考自身實(shí)際的資金水平，避免盲目投資、盲目擴(kuò)展的情況，使得企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略能夠與現(xiàn)金流管理互相協(xié)調(diào)、互相促進(jìn)。對房地產(chǎn)企業(yè)來說，其通常可能同一時(shí)間投資多個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，而不同的項(xiàng)目因?yàn)榈貐^(qū)方面的差異性、階段的差異性等，使得各個(gè)項(xiàng)目的發(fā)展目標(biāo)也存在明顯的差異性，現(xiàn)金流管理模式自然也應(yīng)當(dāng)差異化對待。所以，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)主動與項(xiàng)目企業(yè)進(jìn)行深入的交流，針對不同的項(xiàng)目企業(yè)分別制定差異性的、針對性的現(xiàn)金流管理方式，但需要限定項(xiàng)目企業(yè)所制定的現(xiàn)金流管理也不能脫離總公司的戰(zhàn)略目標(biāo)，同時(shí)房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)整個(gè)各個(gè)項(xiàng)目現(xiàn)金流實(shí)施動態(tài)的監(jiān)管，使得所有的項(xiàng)目現(xiàn)金流均能夠跟隨發(fā)展戰(zhàn)略同步推進(jìn)，為房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略的實(shí)現(xiàn)奠定良好的資金基礎(chǔ)。

五、構(gòu)建現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警系統(tǒng)

由于現(xiàn)金流管理的特殊性質(zhì)，其必然會存在諸多風(fēng)險(xiǎn)，倘若管理不當(dāng)，這些風(fēng)險(xiǎn)往往會引發(fā)難以預(yù)估的后果。為有效避免因?yàn)橘Y金鏈斷裂、現(xiàn)金流短缺所引發(fā)的金融風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)企業(yè)必須要高度重視現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)的控制，構(gòu)建現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警系統(tǒng)。現(xiàn)金流預(yù)警系統(tǒng)可以由專門人員負(fù)責(zé)，對現(xiàn)金流指標(biāo)分析和對現(xiàn)金流指標(biāo)信息進(jìn)行及時(shí)跟進(jìn)并向管理者報(bào)告。當(dāng)偏離正常的現(xiàn)金流時(shí)，現(xiàn)金流預(yù)警系統(tǒng)會判斷這個(gè)結(jié)果出現(xiàn)的原因并對其進(jìn)行分析，闡明其可能的后果，及時(shí)采取措施解決。所以建立現(xiàn)金流預(yù)警系統(tǒng)可以讓公司盡早的找出問題，知曉資金短缺的情況，及時(shí)采取有效的措施解決，避免房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。

現(xiàn)金流是房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的一個(gè)重要內(nèi)容，保持充足的現(xiàn)金流是財(cái)務(wù)管理的重要目標(biāo)，良好的現(xiàn)金流管理能力對于房地產(chǎn)企業(yè)而言具有非常重要的意義。這就需要房地產(chǎn)企業(yè)基于自身情況，綜合參考宏觀政策、市場發(fā)展動態(tài)以及國內(nèi)外政治環(huán)境等相關(guān)因素，全面加強(qiáng)現(xiàn)金流管理工作，通過加強(qiáng)現(xiàn)金流預(yù)算與管理水平、建立途徑多元化的融資渠道、引入現(xiàn)金流分階段管理模式、整合現(xiàn)金流管理與發(fā)展戰(zhàn)略以及構(gòu)建現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制，提高現(xiàn)金流管理質(zhì)量，為房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展奠定扎實(shí)的基礎(chǔ)。

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