商業化產業園建設探討

程 恕 （合肥工投工業科技發展有限公司，安徽 合肥 230063）

改革開放后，中國市場經濟逐漸發展，大量中小企業快速成長起來，民營經濟逐漸在國民經濟中占據重要位置。中小企業往往分散經營，各自為陣，同時為了企業的發展，常常買地自建廠房，其效率低、投資大、重復建設嚴重，導致了大量資源的浪費，已不適合新時代的生產要求。由于中小企業自身經濟實力有限，工業廠房建設中常常困難重重，部分企業由此增加了負債，導致企業經營困難甚至破產。2006年8月，《國務院關于加強土地調控有關問題的通知》下發，對中小企業用地采取嚴格的審批政策，單獨買地建廠己不再是最優選擇。在多種因素的影響下，一種統籌各種生產要素，以提供標準廠房等生產經營場所和管理服務為特色的商業化產業園區應運而生。

1 商業化產業園區建設模式分析

產業園標準化廠房又稱通用廠房，是指在指定區域內統一規劃、統一設計、統一施工，配套設備齊全，并且提供研發、辦公、生產等綜合使用功能的廠房。標準化廠房的建設不僅能很好的滿足不同企業的需求，同時能提高單位土地開發強度，提高土地利用率，集約化用地。

在集約化用地建設標準化廠房和產業園區過程中，根據不同的企業需求和園區類型，主要有以下四種不同開發模式。

1.1 產業園建設1.0模式——單層鋼結構廠房

此種模式下，主要建設為以生產加工類型為主的單層鋼結構廠房。單層鋼結構廠房主要用于對生產空間和使用凈高有較大要求的制造行業。該類企業一般要求單層使用面積及柱網尺寸較大，屋架和地面的承載力可承受重型設備荷載，內部空間開敞。

1 .0 模式下的典型園區：定遠創智產業園。該園區為生產加工類園區，其項目占地7hm2，規劃建筑面積7.2萬m2，容積率1.04。園區主要為大跨度單層鋼結構廠房和多層混凝土框架結構辦公用房，其中單層鋼結構廠房最大平面尺寸90m×130m，建筑高度14.8m。銷售對象為某環保投資有限公司，企業主要進行危險廢物、固體廢物處理，產業園的建設主要為該企業定制產品。其中單層鋼結構廠房為企業生產加工區，多層框架結構為辦公區。

1.2 產業園建設2.0模式——高層標準化廠房（生產加工類）

高層標注化廠房（生產加工類）主要指建筑高度大于24m，層數大于6層的標準化生產類廠房。結構類型主要采用混凝土框架結構。

2 .0 模式下的典型園區：興廬科技產業園。該園區定位為生產加工類園區，項目占地約7.4hm2，總建筑面積為22.8萬m2，容積率3.08，園區通過租賃廠房，招商引入服裝加工類與印刷制造類企業。園區主要為高層混凝土框架結構廠房。主要建設內容為研發樓、宿舍及服務用房、高層廠房。高層廠房為6～10層，層高4m，結構預留荷載800kN/m2。

1.3 產業園建設3.0模式——多層標準化廠房

多層標準化廠房主要指建筑高度小于24m，多層框架結構標準化廠房，層數一般小于等于6層。該廠房可用于大多數制造行業，是沒有固定工藝要求，具有較高通用性的，專為出租或出售而建的多層廠房，常常又稱為多元廠房或工業大廈，可分層或分單位進行出租或出售。此類型廠房一層為生產加工區，二層及以上為研發辦公區，一層層高5～8m，個別園區為滿足企業生產加工需要，將一、二層貫通，并設置桁車。

3 .0 模式下的典型園區：肥西立恒工業廣場。項目占地約15hm2，總建筑面積為31.3萬m2，容積率2.05。主要建設4～5層標準化廠房，首層層高5.4m，二層以上層高4.5m，單棟廠房面積約5000～6000m2，單層面積約1000～1500m2不等。配套建設公寓、食堂、服務用房、研發樓等。項目重點引進家電配套、汽車零部件加工、電子裝配、生物醫藥、服裝以及新能源和新材料研發等產業。

1.4 產業園建設4.0模式——多層獨棟辦公“商墅”

隨著產業地產空間載體爆發式發展，產業園發展逐步由生產加工類園區走向新的階段。據此，新一代業態多層獨棟辦公——“商墅”逐漸受到市場的青睞。園區定位主要為研發辦公類企業入駐。主要為多層框架結構辦公用房，層數一般為3～4層，每棟商墅的面積為500～1200m2，配3～6個停車位，商墅區容積率約1.2。園區在做好建筑外立面的同時，營造較好的景觀效果，給入園企業較好的企業形象。

4 .0 模式下的典型園區：創智天地。該項目占地約20.92hm2，總建筑面積為53.3萬m2，容積率2.06。規劃為集研發、設計、文化傳媒、咨詢策劃、管理、商務居住為一體的綜合園區。主要建設3～4層獨棟辦公“商墅”、5～6層多層辦公用房、高層辦公用房、人才公寓、食堂餐廳以及創客空間。其中3～4層獨棟辦公“商墅”首層層高5.2m，二層以上層高4.0m，單棟面積約1000m2。5～6層多層辦公用房單棟面積約5000～7000m2。園區建筑以陶土板與玻璃幕墻為外立面，舍棄原有生產加工類園區普通的涂料飾面，給人以良好的建筑立面效果。同時在園區類設置生態水系和慢行網絡，營造生態型的辦公環境。

商墅園區景觀效果

2 商業化產業園區建設存在問題

商業化產業園區在規劃建設中，從規劃設計角度來看，主要存在以下問題。

2.1 產業定位不明確，配套設施不足

園區產業定位建立在對區位、資源、基礎產業、區域分工、城市產業布局等因素的綜合考慮之上。產業定位對園區的規劃設計的主要影響是它對園區的功能配置、建筑形象及后續的園區服務配套等方面都起著指導性作用。眾多產業園在發展建設中，缺乏指導思想、統一科學規劃以及準確的產業定位，因而在發展上仍沒有擺脫粗放式的發展模式，存在發展問題。產業定位不明確會產生后期招商產業過多，布局雜亂，產業關聯度小，集而不群以及相關配套設置不足等問題。

2.2 園區整體形象較差

商業化產業園區的建設目前普遍存在片面追求經濟效益的現象，導致在園區建設過程中，注重廠房的建設，而對園區的整體形象及品質考慮較少。從綠化景觀上來說，部分園區公共綠化缺少，庭院綠化簡單，同時缺少必要的景觀標識體系以及園區企業員工公共活動交流空間，整個園區環境單調平淡，缺乏生機，造成了園區整體環境品質不高，直接導致招商困難以及招商企業質量。

2.3 政府相關產業政策不了解

產業園作為促進產業發展、推動區域經濟發展的重要載體，在國家大力推動產業發展的大背景下，服務產業、幫助產業發展、推動產業轉型升級、形成完整產業鏈集群等是現階段政府招商引資工作的一項重要工作，據此，政府對產業的發展會出臺一系列優惠政策。而園區企業普遍只關注生產和企業運營，對政府政策不慎了解，這就需要園區管理者成立相關部門，與政府做好對接，了解相關政策，服務于企業，促進企業發展。

3 結束語

隨著國家對住宅及商業地產市場的管控，商業化的產業園因其低風險、良好的回報率、政府出臺的各項優惠政策逐漸受到市場的青睞。總結多年來4類園區開發經驗，商業化產業園區開發已逐漸由1.0模式生產加工類單層鋼結構廠房逐漸發展到4.0模式的多層獨棟商墅產品，園區開發建設中，需做好產業定位與相關配套設施，樹立良好的園區整體形象，并給入院企業做好政府產業政策的引導，有序穩步的推進商業化產業園的開發、建設與招商工作。