淺析不動產異議登記制度

張仰民

摘 要：不動產異議登記制度是物權法中的一項重要內容，它從維護不動產事實權利人的角度出發，在登記錯誤的情況下為事實權利人提供了有效的救濟手段。因此，司法實踐中充分利用不動產異議登記制度，通過民事訴訟解決當事人之間不動產物權糾紛，能夠快捷解決糾紛保護事實權利人的物權。

關鍵詞：不動產;登記制度

《中華人民共和國物權法》（以下簡稱《物權法》）系統地建立了不動產物權變動登記制度。凡是在不動產登記部門進行登記的物權即是按照法律規定公示方式確定了其公信力，稱為法律物權。一般情況下，法律物權與事實物權是一致的。但是對于登記簿記載事項錯誤后，不動產登記登記簿上的權利人并非事實權利人，這種情況下事實權利人或者利害關系人如何實現救濟，本文依據實踐中遇到的問題，對不動產的異議登記制度相關問題作出探析。

一、不動產異議登記制度簡介

不動產異議登記制度又稱為異議抗辯登記制度，是事實上的權利人或者利害關系人對不動產登記現狀有異議，向不動產登記機構提出申請，將事實權利人或利害關系人的異議記載在不動產登記簿中的制度。不動產異議登記制度可以追溯到早期的普魯士法，經過發展與概念的分合，直至德國民法典才確立了異議登記制度。

物權變動的理論上有兩種模式：一是物權主義模式。由德國十九世紀著名法學家薩維尼所創立，后來進一步發展為物權無因性、獨立性理論，強調物權行為獨立于債權行為而存在;二是登記對抗要件主義。只要當事人就債權達成一致，即可以產生物權變動的法律效果，物權的變動與債權的變動一樣，無需進行變動登記，但是不登記不能產生對抗第三人的效力。可見，無論哪種模式都將公示作為物權變動法律狀態進行外在事實表現的唯一方式。只有公示才能使物權變動具有公信力，對物權起到更好的保護作用。

如果不動產登記簿記載事項錯誤，事實權利人的物權受到侵害，異議登記制度就成為彌補登記錯誤的一種手段。不動產登記部門根據申請人的申請，把異議的內容記載于不動產登記簿上，暫時排除了對該不動產的登記公信力，排斥了第三人對登記的信賴，從而達到了維護和救濟申請人的目的。

二、不動產異議登記制度的規定

異議申請人對不動產登記簿上有關權利主體、內容的正確性有不同意見，可以申請不動產異議登記。我國不動產異議登記的主要內容，在《物權法》第十九條作出了明確規定：

（1）變更登記：申請人有證據證明登記錯誤，并且經過不動產登記簿記載的權利人書面同意，可以由登記機構直接進行變更登記，糾正不動產登記簿上的錯誤。

（2）異議登記：雙方不能就變更登記達成一致的情況下，申請人可到不動產登記部門申請異議登記，再通過訴訟解決雙方之間的物權糾紛。登記部門對異議登記的申請進行審查，符合異議登記條件的予以登記。

（3）時效規定：不動產登記部門作出異議登記后，申請人應當在十五日內向有管轄權的人民法院提起訴訟，否則異議登記自動失效。

（4）不當登記的損害賠償：如因申請人的過錯，導致登記不當，給原登記權利人造成損害，申請人應當賠償原登記權利人因此造成的損失;如因登記機關的疏漏，沒有嚴格按照《物權法》第十二條規定進行審查，導致登記不當給原登記人造成損害，原登記權利人的損失由登記機關予以賠償。

三、不動產異議登記的法律效力

不動產異議登記，就是向社會公眾提示該不動產存在潛在的產權風險，對原登記權利人的實體權利并不限制，其當然可以繼續處分不動產。理由在于：

第一，異議登記并不意味著申請人享有物權。按照一般的社會經驗，一個合理的交易第三人在發現異議登記以后，他不會輕率地購買房屋。申請人進行異議登記，原登記權利人仍然可以處分其不動產，第三人也可以購買不動產，他們之間依法訂立的不動產處分合同是有效的，不受任何影響。但是因為有異議登記，所以受讓人不能構成善意取得。由此可見，異議登記后原登記權利人的權利沒有受到限制，仍然可以進行交易和流轉，登記部門也應當為原登記權利人的交易和流轉辦理處分登記。

第二，辦理處分登記與異議登記目的并不矛盾。畢竟異議登記是一種臨時的救濟措施，旨在警示該不動產存在產權糾紛，避免他人因善意取得不動產而影響申請人的真正權利。第三人在明知不動產存在產權風險的情況下，繼續與原登記權利人進行交易，應當自己承擔風險。這種情況下允許進行處分登記，沒有影響原登記權利人的處分權利，也不損害登記申請人利益。否則，申請人濫用權利就會損害原登記人的合法權益。

第三，異議登記不是司法程序。申請人向不動產登記部門提出異議登記，不動產登記部門僅作形式審查，無需申請人提供擔保就予以登記。司法程序中的訴訟保全是向人民法院提出申請，并且一般都要提供擔保，有著嚴格法定條件和程序規定。所以異議登記不可能與訴訟保全有同樣的法律效力，不能因異議登記阻止不動產的處分登記。

根據以上分析可見，異議登記的本質在于：當事人申請異議登記，主要目的在于打破登記的公信力，避免存在產權爭議的不動產為第三人善意取得，從而為其通過民事訴訟進行權利確認或者為直接辦理更正登記收取更多的證據，提供一種臨時的保障。異議登記制度目的是中止登記的公信力，警示他人在交易時注意安全，并不限制原登記權利人的處分權利。申請人進行異議登記后，原登記權利人的處分權利不受限制，但是如果申請人最終被證明是正當的，那么對登記的權利處分是無效的，購買方或者受讓方也不構成善意取得。申請人登記被證明是不正當的，登記權利的處分則是完全有效的。

四、物權糾紛的救濟程序

異議登記制度實施之前，當事人發生不動產爭議后，一般先以登記機關為被告提起行政訴訟，要求撤銷登記，然后再通過民事訴訟解決不動產糾紛。《物權法》第十九條規定了異議登記的時效問題，并沒有指出是進行民事訴訟還是行政訴訟，也沒有指出進行訴訟的時間限制。

對此問題，理論界和實務界曾有過不少的闡述。但是《物權法》第三十三條、最高人民法院關于適用《物權法》若干問題的解釋（一）第三條，都明確規定應當通過民事訴訟解決物權糾紛。總之，發生不動產物權糾紛，可以先進行異議登記向公眾提出物權風險警示，再通過民事訴訟程序確認物權的最終歸屬，也可以通過民事訴訟解決物權糾紛。

五、結束語

《物權法》確立的異議登記制度，是從維護權利人的利益角度出發，降低了因登記簿登記錯誤可能給事實權利人造成損害的幾率，為當事人解決物權糾紛提供了一條方便快捷的救濟途徑。

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