論共有產權下房屋租賃事中問題的解決

嚴佳菁 常慶茜 楊雨佳 潘韻竹 王澤華

摘 要：針對房屋租賃市場的問題，提出共有產權房的方案并實施，為共有產權房政策實施提供建議。有針對性地提出現今共有產權住房的合同租賃事中現存問題以及可能存在的問題，并對這些問題的解決提供解決的立法與政策建議，更好地共有產權房屋制度的實施與發展。

關鍵詞：共有產權;房屋租賃制度;事中法律規制

由于我國房屋租賃市場存在房屋承租人權利受到損害、房屋租賃人與承租人租賃合同糾紛、房屋租賃涉及第三人、權利競合以及我國房屋租賃制度不完善的問題，使得我國房屋租賃市場發展得到限制，無法為我國經濟持續發展與社會的穩定發展提供基礎，我國政府出臺了共有產權房屋的政策并正在進行試點。本文針對房屋租賃市場出現的問題進行分析，并對共有產權房的制度的完善提供了一定的政策建議與立法建議。本文分為三部分，第一部分為介紹我國共有產權住房租賃主體，并引出第二部分共有產權房存在的糾紛，第三部分是針對共有產權房提出的政策建議與立法建議。

一、共有產權住房租賃主體

共有產權房，是地方政府讓渡部分土地出讓收益，然后低價配售給符合條件的保障對象家庭所建的房屋。保障對象與地方政府簽訂合同，約定雙方的產權份額以及保障房將來上市交易的條件和所得價款的分配份額。即中低收入住房困難家庭購房時，可按個人與政府的出資比例，共同擁有房屋產權。

共有產權住房租賃主體有三類：政府、企業、個人。

政府是以讓渡部分土地或者給予參與的企業一定的土地優惠或者稅收優惠并對共有產權房租賃過程進行監管的方式參與共有產權住房租賃中。

參與企業應當是具有有相應的房屋建設資格與雄厚的資金實力。

個人參與人主要是指符合各地共有產權房租賃申請要求并積極參與其中的個人。

二、共有產權房屋租賃事中合同糾紛

（一）費用繳納與故障賠償問題

1.物業費繳納問題。

在共有產權模式下，房屋產權由政府和企業雙方按照比例享有，無論是由政府或者企業繳納又或是房屋承租人繳納都涉及到如何繳納的問題，畢竟此時的房屋的產權已經被劃分，而并不是單獨產權的問題，此時便涉及到物業費如何繳納的問題。

2.當對于房屋內設施故障責任是否由哪方主體承擔的問題

共有產權房下房屋產權由政府與企業按照比例劃分享有，房屋中的設備出現使用故障問題時，按照現有普通租賃模式下，合同規定中使用物品損壞存在兩種情況：分為房屋固有設施損壞、電器類損壞的情況，由合同約定賠償人。在共有產權房屋租賃下，政府與企業與承租人承擔修理賠償費用與現有模式的租賃應當予以區別，是由政府或者企業賠償還是承租人自身承擔賠償責任？

3.租金繳納問題

由于共有產權房屋租賃屬于一種政策上給予特定人群的福利措施，且由于政府與企業共同享有房屋產權，對于房屋租金的繳納便區別于現有模式下的房屋租賃租金的繳納。租房者在交納房屋押金時不協商好是房屋租金繳納的方式以及期限的問題時，以及房租繳納后政府與企業如何分成的問題上產生糾紛。

4.公用區域維修護理費用

一般來說，在繳納物業費后，物業公司公司便承擔了基本的維修與管理責任，但是當樓層中電梯損壞至一定的程度需要只能更換時，由于更換費用較大，物業公司無法承擔其全部費用，此時共有產權房屋承租人是否需要承擔一部分費用？

（二）租賃房屋添附問題

1.在原有房屋基礎上進行新添附

房屋承租人在取得房屋租賃資格后，由于自身原因便對承租的房屋進行新的添附，且并未得到政府和其他產權共有人的同意，私自改造房屋。承租人在租賃房屋后對房屋進行新的裝修或者添附，以便于自己的生活使用方便，可能造成房屋結構的改變影響之后使用。對于進行新的添附問題如何規范？

2.惡意拆除、改造原有添附

房屋承租人在取得房屋租賃資格后，為了自身生活的便利，私自拆除租賃房屋中原有的設施，改造房屋結構，將房屋改造成符合自身居住需求，但有可能使得房屋出現由于改造和拆除行為而價值受損或者不利于下一方承租人居住以及甚至可能造成可能導致租賃人或者他人受傷害的行為的問題，惡意拆除、改造房屋的承租人應當承擔的責任與賠償問題值得探討。

（三）共有產權房租賃是否享有繼承權的問題

1.法定繼承權與遺囑、遺贈相沖突問題

共有產權下房屋租賃是有一定設定條件的，符合條件的人才能符合租賃房屋享受該項政策優惠，當房屋承租人在承租房屋未到期前身亡，承租人在身前立下遺囑或者遺贈將其房屋承租權贈送或者贈與給并非為法定繼承人的第三人，被繼承人的法定繼承人提出質疑，質疑其遺囑、遺贈的效力，認為其無效，認為自己為唯一有效繼承人的問題。

2.法定繼承人之間的沖突

共有產權下房屋租賃是有一定設定條件的，符合條件的人才能符合租賃房屋享受該項政策優惠，當房屋承租人在承租房屋未到期前身亡，承租人的法定繼承人之間該如何享有該租賃權問題發生爭執，甚至會發生一方并擅自對房屋進行處理、占為己有的行為或者繼承人中的一人或數人不征得其他共同繼承人同意，擅自出售共有房屋牟利，造成房屋買賣合同無效，買房人的權益受損的情形，如何認定該繼承權的有效繼承人？

三、共有產權下房屋事中租賃問題的解決

（一）費用繳納與故障賠償問題

1.物業費的繳納主體問題

按照原有的租賃模式，物業費由合同約定，一就是房東也就是房屋產權所有人繳納給物業公司，二是合同約定由房屋承租人繳納。共有產權模式下房屋產權是由政府與企業共同享有的，所以物業費繳收受的主體可以由合同約定。一種方案是由產權所有人按照所擁有的產權比例來繳納，即政府和企業來繳納，另一種方案便是由承租人自己來繳納。

2.當對于房屋內設施故障責任是否由哪方主體承擔的問題

維修責任根據使用者來賠償。水電煤氣等費用以及家電等都是存在使用情況才會導致損耗的，所以當出現租賃期間內設備損害問題應當皆由使用者承擔其維修責任。由于共有產權房的特性，所有維修費用應當是按照產權比列分配分別繳納給政府與企業兩個主體。倘若是在承租人尚未使用前發生的狀況應當由政府和企業承擔維修責任。物品尚未使用便損壞說明是事前裝修的問題與承租人無關，承租人不承擔維修責任。

3.公用區域維修護理費用

共有產權房屋承租人可以設立一個公共區域維修專項資金，政府或者企業補貼一部分資金，承租人承擔部分資金，由政府或者承租人自身指定專人管理，當需要更換電梯等高費用維修活動時，便啟動該資金。

根據《特種設備安全監察條例》的相關規定，業主在購置物業時沒有和物業公司對于電梯的更換費用另有約定的，更換電梯的費用應當由全部業主承擔《物權法》第七十九條規定：建筑物及其附屬設施的維修資金屬于業主共有。經業主共同決定，可以用于電梯、水箱等共有部分的維修。質監局特種設備處相關負責人表示，小區電梯在產權上應屬于全體業主共有，電梯維修更換費用也應由產權人分攤。物業只能受委托進行維護管理，維修花費較少可以適當從物業費中抽取。但一旦遇到電梯需要大修或更換等問題，最終還得由業主來分攤。

（二）租賃房屋添附問題

1.在原有房屋基礎上進行新添附

租賃房屋并對其進行添附，若對該添附對房屋之后使用造成損害責令其整改，不整改予以處罰。對于在租賃房屋時對房屋進行添附或者裝修整改需征得政府和另外產權所有人的同意或者未經過批準，但未對房屋造成較大的損害或者改變，不影響整體使用，可以不予以處罰。①新的添附影響了房屋原本的結果和狀態，且如果違背合同的約定，便是不合理不合法的，應當予以整改。如果合同沒有約定，未形成附合的裝飾裝修物的所有權即歸承租人所有，那么，承租人就可基于自己的所有權拆走未形成附合的裝飾裝修物。當然，承租人在自行拆除時，應當盡量避免損失的發生，盡到合理注意義務，不產生影響或者影響最小，承租人的故意或者過失，造成房屋損毀或者給出租人造成不必要的損失，承租人應當依法承擔侵權責任。②

2.惡意拆除、改造原有添附

原有裝修被承租人拆除，涉及到損害了房屋，承租人承擔全部的賠償責任，以及恢復原有裝修的責任。當承租人惡意拆除房屋中原有的裝修，承租人承擔全部的賠償責任，政府或者企業可以任何一方可以向承租人單方求償，另外一方也按照產權比例原則得到賠償。惡意拆除、改造原有添附對于房屋結構造成了極大的損害，影響了房屋的正常居住，且違背了合同的約定，承租人應當恢復原有裝修的責任并給予賠償。

（三）房屋承租人與房屋產權共有人優先購買權競合的問題

當共有產權房屋的產權擁有者即除政府外其他產權擁有者想轉賣其所擁有的房屋，那么政府作為原與想要轉賣產權的產權人的同等地位，擁有優先購買權。承租人只有在政府放棄了優先購買權之后才享有優先購買權。在房屋可分時，最高院認為承租人的優先購買權“僅及于其承租的部分房屋”即最高院是承認房屋承租人是具有優先購買權的。

（四）共有產權房租賃是否享有繼承權的問題

1.法定繼承權與遺囑、遺贈相沖突問題

遺贈的受益人享有該權利的繼承。根據《中華人民共和國繼承法》第五條規定：“繼承開始后，按照法定繼承辦理;有遺囑的，按照遺囑繼承或遺贈辦理;有遺贈扶養協議的，按照協議辦理。”《最高人民法院關于貫徹執行〈中華人民共和國繼承法〉若干問題的意見》第五條也規定：“被繼承人生前與他人訂有遺贈扶養協議，同時又立有遺囑的，繼承開始后，如果遺贈扶養協議與遺囑沒有抵觸，遺產分別按協議和遺囑處理;如果有抵觸，按協議處理，與協議抵觸的遺囑全部或部分無效。”按照上述規定，在繼承中，如果各種繼承方式并存，應首先執行遺贈扶養協議，其次是遺囑繼承和遺贈，最后才是法定繼承。因遺贈扶養協議是一個雙方有償的民事法律合同。協議為扶養人設定了義務，扶養人在協議履行的過程中付出了勞動，所以應當在繼承開始后優先就遺產進行受償。遺囑繼承和遺贈是一種意定繼承，在遺產分割時雖優于法定繼承，但效力卻在遺贈扶養協議之后。因此，有效的遺贈扶養協議具有最強效力，當它與法定繼承、遺囑繼承共同存在并發生沖突時，應按遺贈扶養協議分割遺產。

2.法定繼承人之間的沖突

共有產權住房租賃權的法定繼承，與承租人共同居住的人享有優先繼承的權利，繼承人不具備共有產權住房繼承資格的時候，對其進行適當的進行經濟補償。當承租人的法定繼承人有多個時，與原承租人共同居住過的人便具有優先繼承權，原因在于與原承租人共同生活過的法定繼承人一般是原承租人的父母、妻子或者兒女，具有直系血緣關系，在生活中可能彼此照顧或者屬于一方照顧另一方的狀態，給予他們繼承權是合情合理合法的。當其他不與其共同居住的人，他們也有法定繼承權，但由于他們沒有原承租人一起居住，或者沒有共有產權房的繼承資格時，便由繼承了該項權利的繼承人給予一定的補償。

四、總結

共有產權下的房屋租賃制度的出臺有效地緩解了房屋租賃市場中現存的一些問題，例如承租人權利分配問題、房源不足問題等等，我們應根據現存或者可能存在的房屋租賃中的問題去思考解決方法，用法律和行政規制的手段去解決相應的問題。

注釋：

①王鈺.房屋租賃合同中裝飾裝修物爭議處理的法律調整[D].華中科技大學，2014.

②石綻薇.租賃房屋裝飾裝修物的歸屬與補償法律問題研究[D].大連海事大學，2015.

參考文獻：

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[2]王媚.共有人與承租人優先購買權相關問題探析[J].河南工程學院學報（社會科學版），2012（03）.

[3]張鵬.我國房屋承租人優先購買權制度之困境與重構——從《最高法院關于貫徹執行〈民法通則〉若干問題的意見（試行）》第118條被廢止談起[J].社會科學輯刊，2009（03）.

[4]熊琰.房屋優先購買權中的利益衡量——兼論法律解釋在審判實踐中的作用[J].重慶工商大學學報（社會科學版），2007（01）.