淺析居住權制度

摘 要：我國最新公布的民法典物權編草案第十四章規定了居住權，該草案規定了居住權的定義、居住權的設立、轉讓、繼承以及消滅，總體而言，這是我國用益物權立法的一次進步，但也存在一些問題。完善居住權制度，對解決社會問題、完善社會保障具有重要的作用。

關鍵詞：居住權;用益物權;保障體系

居住權制度最早可以追溯到羅馬法時代，最初是以人役權的形式存在，其不僅廣泛存在于歐洲的主要民法典中，而且其影響已經超出了歐洲大陸的范圍，為許多國家的民法典繼受和發展。在我國現代社會中，高漲的房價、不完善的社會保障體系已經使得許多年輕的一代不堪重負，居住權制度對其具有重要的意義。

一、居住權的定義

最高人民法院2001年在司法解釋層次使用了居住權概念，即“離婚時，一方以個人財產中的住房對生活困難者進行幫助的形式，可以是房屋的居住權或者房屋的所有權”。盡管最高院在此使用了居住權的概念，但由于當時尚未建立系統的物權制度，甚至連物權概念都未出現在法律中，因而對這里的居住權是否就是大陸法系中的“居住權”還存在疑問。

根據最新的民法典分則草案的征求意見稿，居住權是指居住權人按照合同約定，對他人的住宅享有的為滿足生活居住的需要而進行占有、使用的權利。由此可見，居住權的存在必須是雙方當事人基于合同的約定而產生，而非可以任意產生;其次，居住權是非房屋所有人為滿足生活居住的需要而對他人的房屋進行占有和使用的用益物權;同時，該草案確立了居住權登記生效主義，居住權自登記時設立。因而，居住權必須向有關機關登記后方可設立，至于登記機關具體是哪個部門草案沒有具體規定，這是一個法律漏洞。

二、設立居住權制度的必要性

居住權的設立具有非常重要的現實意義，其最本質的意義在于保障住者有其居。居住權的設立將房屋所有權的使用、占有、收益的功能在居住權人和房屋所有人間進行合理的分配，從而滿足各自不同層次的需求。居住權制度不僅能夠充分落實所有權人對房屋的自由支配，而且為當事人利用房屋提供了更多可供選擇的財產利用方式，從而有利于最大限度地發揮房屋的效用。

（一）房屋居住問題已經成為現今社會的主要矛盾

現今我國的住房保障體系并不能夠完全解決當前社會的住房問題。居住權制度較之于債權性保障住房制度，其優點在于具有更強的穩定性，特別是在權利救濟方面有更突出的優勢，排他效力更為強大。此外，居住權的具體內容還可以由當事人通過居住權合同自由確定，這就為保障性住房制度提供了更大的靈活性，從而適應不同情況下的具體需求。

由于土地資源的稀缺和有限性，以及一些人為的因素，目前高昂的商品房價格依然呈現出不斷上漲的態勢。因而，若規定居住權制度，當事人便可以通過合同購買房屋的居住權而緩和“或買或租”所帶來的弊端。因為在居住權制度下，居住權人只是對房屋進行占有和使用，其并不影響房屋的所有權，所以居住權的價格自然要低于房屋所有權。而且，居住權是用益物權，一經設立之后便具有相當的穩定性，在很大程度上彌補了租房居住的弊端。

（二）離婚婦女、孤寡老人、未成年人等弱勢群體的住房保障需要

現今的《婚姻法》將夫妻財產分為婚后夫妻共同財產和婚前個人財產。在現今的社會環境下，夫妻居住的房屋多為男方婚前購買，女方為家庭事務在家操勞，若離婚時分割夫妻財產則對女方很不利也很不公平，雖然法律規定了離婚時男方對女方的補償，但是如何補償成為一個難題，在價值巨大的房屋面前，居住權制度似乎能夠是補償女方的最好途徑。同時，由于繼承順位的原因，居住權制度也能夠為喪子的父母提供基本的居住保障。在當今社會，贈與房屋的價值太大，居住權制度可以在保留房屋所有權的前提下給予居住權人穩定的權利保障。

（三）更好地體現房屋所有權人的自由意志

基于民法私法神圣的理念，居住權制度可以更好地保障權利人對財產的自由處分，從而保障所有權人的合法權益。在當今社會，由于房價高漲等原因，因而許多父母傾其一生積蓄為子女買房，然而其年老的生活卻得不到任何保障。居住權制度的設立不僅可以防止子女為圖財而變賣父母所買的房產，而且能夠很好的保障老人暮年之時能夠有所居。特別是在農村地區，子女在分家時得到父母的財產，然父母年老之時的居住卻沒有保障，居住權制度的設立能夠在一定程度上解決這個問題。

三、完善居住權制度是社會發展所需

雖然最高人民法院2001年在司法解釋層次使用了居住權概念，但是由于我國的《物權法》中并沒有關于居住權制度的相關規定，因而要適用此司法解釋還有一定的問題，比如什么是居住權，設立居住權有什么條件， 是否需要登記，登記機關是哪個部門，居住權的限制，居住權的內容以及居住權人的權利義務，所有權人的權利義務等。在最新的物權法草案中，設立居住權必須以書面合同的形式，且須經登記后方設立居住權，同時規定其不得繼承轉讓，不得以遺囑的方式設立居住權，設立居住權的房屋不得出租等。可以看出，草案對居住權的規定相較于國外一些國家對居住權的立法來說，還是稍顯粗糙，尤其是其沒有關于居住權人和所有權人權利義務的規定，因而在有償無償、居住權人的權利保障等方面仍舊有所欠缺，同時對于房屋以及其相關設備設施的使用和維護等費用的分攤也沒有規定，從而使得居住權人和房屋所有人的權利義務并不明確，容易產生糾紛。然而，盡管如此，此次物權法的征求意見稿將居住權制度納入仍舊是值得肯定的，在后續的制度運行中，不斷完善居住權制度，將會是對中低收入群體和弱勢群體的重要保障，也是社會的一大進步。

四、結語

居住權制度在對弱勢群體進行住房保障的同時也兼顧了房屋所有人對房屋的自由支配，其填補了房屋所有權和租賃權的中間地帶，具有獨特的制度優勢，能夠更好地應對經濟發展和社會變遷。

參考文獻：

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作者簡介：

魏舒婷（1994～ ），女，漢族，四川巴中人，研究方向：民商法學。