“限購令”下房屋買賣糾紛及其處理探究

肖悅

摘 要：本文將對“限購令”給買賣合同效力帶來的影響進行闡述，并探究“限購令”下的房屋買賣糾紛與處理方法，希望可以為相關工作者的研究提供一些幫助。

關鍵詞：限購令;房屋買賣;合同糾紛

我國出臺了“限購令”這一政策，但在具體實施過程中，必須了解“限購令”給房屋買賣合同效力帶來的影響，并通過相關措施的實施，有效解決各種糾紛，為“限購令”順利進行提供保障。

一、“限購令”給房屋買賣合同效力帶來的影響

一方面，若合同主體或者是內容與“限購令”要求不相符，合同是否無法發揮效力。我國的《合同法》中明確規定，若雙方簽訂的合同內容與法律和行政法規強制性規定相違背，那么合同必然是無效的。然而，通過探究“限購令”法律屬性可知，其屬于政府的抽象行政行為。同時，“限購令”僅僅是法律事實，其無法為民事法律糾紛提供相應的法律依據。由此看來，買賣雙方之間簽訂的合同不會因為與“限購令”要求相違背而失去效力。

另一方面，“限購令”會給頒布之前簽訂的合同效力帶來怎樣的影響。法不溯及既往屬于基本法治原則，其指的就是人們不能通過今天法律對昨天行為進行評判。這也就意味著，法律應該是可以被人們預見的，人們能夠在法律引導下，實施并評價自身行為。若在行為實施時并不存在相關的法律，就認定人們該行為是合法的，即使在日后出臺了相關法律，也不能通過這一法律內容對之前行為進行懲罰。由此可知，“限購令”對發布之前簽訂的合同無法產生約束效力。

二、“限購令”下的房屋買賣糾紛與處理方法

（一）糾紛表現

1.頒布前后簽訂合同的糾紛

在“限購令”頒布之前，買賣雙方在合同簽訂方面主要存在兩種情況可能導致爭議糾紛的產生。第一，購房者和開發商之間完成了協議簽訂但沒有簽訂正式合同，在這種情況，雙方均不存在過錯，這也就使得在是否履行協議方面會存在爭議;第二，雙方簽訂正式合同，但沒有進行網簽備案，在這種情況下，購房者不能申請貸款，也不能辦理過戶，無法繼續履行合同，會導致糾紛的產生。

2.買賣雙方合同糾紛

“限購令”出臺后，購房者認為是因為這一政策使得合同無法履行，在解除合同后自身就不用承擔責任，并且應該收回自身定金。而買房者則認為“限購令”并不會讓購房者無法履行合同，因此其經常主張變更合同，這也就造成了雙方爭議。

3.買方和中介糾紛

在購房過程中，中介發揮著重要作用，買房者和中介之間會形成居間合同關系，在“限購令”頒布后，雙方會因為中介費用產生糾紛。

4.購房人和登記機構糾紛

“限購令”出臺后，一些不具備購房資格的買房者無法完成過戶登記，這時，其會以行政不作為為由對登記機構提起訴訟，這也就導致了雙方之間的爭議。

（二）處理方法

1.頒布前后簽訂合同糾紛解決措施

一方面，對于在“限購令”出臺前簽訂認購協議但沒有簽訂合同的問題，若購房人由于不具備購房資格而使得雙方不能簽訂合同，或者是因為貸款利率提高、貸款資格喪失等導致購房人不能對合同義務進行履行，那么買賣雙方協商不成時應該以情勢變更為依據，向法院或仲裁機構提出申請，以此實現協議內容變更或解除。通常情況下，如果購房者失去了購房資格，那么雙方可以解除協議，并不需要對協議無法履行承擔責任;若由于各種經濟原因而導致購房者無法履行合同，那么買賣雙方可以選擇終止、變更協議內容或者是簽訂正式合同并由利益失衡方自行解決經濟問題。

另一方面，對于“限購令”頒布之前簽訂完買賣合同，但由于無法進行房屋過戶、申請房貸或者是網簽備案而導致不能履行合同的情況，也應該遵循情勢變更制度原則。雙方可以提出申請以此來完成合同變更或解除，并且不需要承擔任何責任。需要注意的是，若雙方沒有在合同中明確規定以按揭的方式進行付款，那么在原則上購房者無法因貸款利率提升、貸款等事項主張情勢變更，并達到合同變更或解除等目的。

2.買賣雙方合同糾紛解決措施

針對因為貸款被限制而無法履行合同的問題，應該分情況探討：若合同中明確指出是按揭支付方式，那么應該遵循情勢變更原則，雙方申請對合同進行變更或解除;若合同中沒有明確指出通過按揭的方式付款，那么就無法適用情勢變更原則，雙方要繼續履行義務;若合同中已約定無法辦理貸款的解決方法，則依照合同內容進行處理。

3.買方和中介糾紛解決措施

一方面，對于“限購令”頒布前買方已經和中介簽訂好居間合同，并在“限購令”頒布后解除合同的情況，中介機構應該適當退還中介費。目前，我國法律雖然規定買賣雙方在中介作用下簽訂合同之后，中介機構就可以獲得中介費用，但若買賣雙方因“限購令”而解除了合同，雙方均不存在過錯，那么仍依照法律規定就會給委托人造成較大損失。因此，在考慮公平原則的基礎上，法律應該認可委托人要求返還相應中介費的要求，同時還應該對中介機構索要合理費用的請求進行支持。另一方面，若居間合同是在“限購令”實施后簽訂的，只是因為“限購”政策使得合同不能履行，那么當事人應該以自身過錯程度為依據，對相應損失進行承擔。例如，對于無法獲得貸款、不能完成過戶以及居間人免除自身義務等情況，應該由居間人自己承擔相應賠償責任與風險。

4.購房人和登記機構糾紛解決措施

在“限購令”實施后，購房資格不符的購房者即使履行了相應義務，登記部門也會拒絕為其辦理過戶登記。這時，人們會提出異議并提起行政訴訟。要想有效解決這一糾紛，應該先了解登記機構實施這一行為的依據，并判斷其是否合法。“限購令”屬于一項正規的宏觀調控政策，登記機構以政府行政命令為依據，對“限購”政策進行執行是合法的，并且是必須履行的義務。因此，若當事人起訴登記機構，那么法院在受理之后應該判定機構行為合法。

綜上所述，解決“限購令”下的房屋買賣糾紛已經成為了一項重要工作。因此，必須明確房屋買賣合同的效力，通過變更合同、解除合同等方法，有效解決買賣雙方、買方和中介以及購房人和登記機構等糾紛，從而促進“限購令”順利實施。

參考文獻：

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