養老地產發展初探

(陜西師范大學 陜西 西安 710100)

老齡化問題已成為21世紀人類面臨的最嚴峻的挑戰之一，從我國65周歲及以上人口數量來看，近年來，我國老齡化進程加快。2005年，我國65周歲及以上人口為10055萬人，2017年達到15831萬人。從占總人口比重來看，2005-2017年，65周歲及以上人口占比逐年上升，2005年為7.7%，2017年達到11.4%，這說明我國人口在快速老齡化。根據國際上老年化標準：60歲以上人口占總人口比例達到10%或65歲以上人口占總人口比重達到7%。可見，我國早已經步入老年社會，并將進入深度老齡化階段。未來隨著老齡化趨勢的加劇，而我國的養老設施和配套政策并不完善，如此巨大的供給缺口為養老產業，以及養老地產的進一步發展提供了巨大的想象空間。

一、養老行業發展的問題

中高端養老機構普遍收費不低，即使老人愿意，也會有部分子女因價格過高而猶豫?！澳銜敢庠谧约汉⒆由砩匣ㄥX，還是給老人花錢？”老人多數節儉慣了，不舍得花錢在養老上，所以許多子女都是瞞著父母付款，拿棺材本出來養老，會被人笑話的。

這個行業的局限，還有觀念問題，“住養老院”在中國似乎仍是個不太“光彩”的事。在中國這個百善“孝”為先的大環境下,如果將父母送進養老機構中,似乎有違背社會道德的傾向。而大多數年輕人不愿意背負這種無形的精神壓力。要扭轉這些觀念，需要靜候養老意識覺醒的時代來臨。而這個過程，至少也需要5-10年時間，即當思想更為開明的80、90后的父母相繼進入老年后，他們所面臨的輿論環境才會相對寬松一些。

養老地產的開發，似乎對于經濟和道德方面都有相當大的益處。實際上，部分開發商于 2010 年前后已進軍養老地產，多年過去，這種探索未得到大規模的推廣。在房企每年的財務報表上，由養老地產業務貢獻的收入幾可忽略不計，至于利潤更是多為負數。行業養老難題：盈利之困。與入住率息息相關、并被外界長期詬病的，是養老產業的盈利能力。目前，行業中的養老地產盈利模式分為三種：全部出售、純租賃或會員制、出售+租賃。截至2016年8月底，萬科在北京、上海、廣州、杭州、青島、成都等一線城市和核心二線城市開業運營了超過40個養老項目。

以“萬科”為例：廣州萬科養老地產的主要產品線分為3條：城市級別的長者照料中心“榕悅”、社區級別長者照料中心“智匯坊”、大康復小綜合康復專科醫院“蕙心康復”，分別對應的是3種養老模式：機構養老、社區和居家養老、醫療養老，基本覆蓋市場上不同護理級別的需求。以城花店雙人房收費(不收取一次性購置費方式)為例，入住的13位老人，8個一級護理(平均6500元/人/月)，2個二級護理(5700元/人/月)，3個三級護理(5300元/人/月)，每月可預見收益為7.93萬元。僅就經營費用和收入而言，目前城花店仍未做到收支平衡。

后來推出市場的城市級長者照料中心“榕悅”，位于老城越秀區花果山腳下，綠樹環繞，配套有3000的后花園，醫療設備更齊全，居民文化程度和家庭經濟水平都更高。據了解，自9月22日發布會結束至今，已有50多人登記意向入住，僅國慶期間就有12人“下定”(總共340個床位)。即便如此，想要實現榕悅的經營現金流回正，估摸也要12-18個月，城花店可能需要2年；要想實現投資的現金流回正(即加上前期改造物業和各種投入成本)，“3年已經很了不起了”，萬科養老團隊給自己定的目標是，5年內回本。

二、醫養地產的發開模式

(一)居家式。主要堅持將養老的觀念融入到住宅建筑項目當中，并且為居住的老年人提供配套的服務項目。地產企業開發是將居家式的地產開發項目打造成適合老年人與其子女公共居住的住宅環境。這種模式的優點在于既能滿足老人享受天倫之樂的要求，又能減少子女和老人之間因生活習慣的不同而產生的分歧。居家式地產開發模式主要有兩個不同的住宅類型：一種是將子女和老人們的住宅分開但是距離很近，譬如同樓層的不同戶，或者上下相鄰的樓層等模式，這樣既保證了各自的私密空間，又可以隨時讓子女照看老人或者讓老人含飴弄孫，這是非常合理性的設計；另一種是將住宅設計成具有較大空間的居室，讓老年人與子女同住在一起，但是住宅內部有不同的空間設計，保證各自的私密空間和日常交流。綜合來看，居家式地產開發可以有效地幫助老年人減少孤獨感，非常值得認可。

(二)綜合社區式。主要以地產開發商為主，還需要得到相關政府部門支持的一種超級樓盤。這種樓盤最顯著的特點就是綜合性非常強，其中包括住宅部分、醫院部分、娛樂部分、購物部分等，甚至開發商還給這些綜合社區式的地產開發增添老年大學，為的是滿足老年人的精神和文化追求，這也是“養老理念”和“地產開發”的高度融合的一種體現。當然，綜合社區式地產開發模式因為功能性比較強，所以建設耗費的成本支出也是非常巨大的，而且整個項目的建設周期相較于住宅式地產開發模式來說也是非常漫長的，所以這種模式的建設需要綜合各方面的條件和因素進行慎重考慮再決定。

(三)互惠互利式。居家式開發模式和綜合社區式開發模式都是在社區的基礎上建設而成的，而互惠互利式開發模式則有所區別，這種模式主要是在教育和醫療等基礎上建設的。從教育的角度上來講，就是將教育、養老、地產三種核心理念相結合，比如開辦老年大學，讓所有的老年人與普通的學生一樣進行學習和相關活動，幫助他們養成規律的生活習慣，同時滿足他們的精神需求，而老人們也可以選擇住宿式或者走讀式的上學方式，滿足老年人心理上的需求；從醫療的角度上來講，就是將醫療、養老、地產三種理念相結合，為老人們提供更好地健康檢查、治療恢復、照料看護等醫療相關服務，致力與為老人們提供最優質的健康管理服務，相較于傳統的醫院和療養院等機構來說，居住在這種模式下的老人們更加無拘無束、輕松自在，可以時刻保持著良好的心情，有助于他們晚年的美好生活和健康保障。

三、養老地產的發展前景

首先毫無疑問的是養老地產有著普通住房無可比擬的優勢：1、減輕子女養老壓力，提高社會效率；2、有利于老年人身心健康；3、服務專門化、系統化，使老年人生活質量大大提高；4、老人仍擁有自己的居所，讓老人既有家可歸，又能享受一般住家無法享受到的配套服務；

在未來的發展趨勢中養老地產有著巨大的發展空間，現階段我國的養老地產行業才剛剛起步，所以還有很多不足之處，但是隨著這個行業的發展，政策的支持以及人們的思想日益開化。這個行業必然會蓬勃發展起來，它將會帶給更多老年人群體更加優質的服務和美滿的生活，這也正符合我國傳統的道德觀念，這就是人們所希望看到的。