我國住房反向抵押貸款推行陷入困境的原因

(四川大學經濟學院 四川 成都 610065)

一、住房反向抵押貸款的概念和理論基礎

以房養老模式包括住房反向抵押貸款、售房換養、以租換養，這被稱為廣義的以房養老。周俊山(2012)比較了住房反向抵押貸款和售房換養，發現住房反抵押貸款給予老年人的收入高于售房換養。又由于以租換養給以房養老的老年人帶來的收入水平更是有限，本文便重點關注能帶來較高收入水平的住房反向抵押貸款。住房反向抵押貸款，又稱“倒按揭”，是擁有房屋產權的老年人，將其房屋產權抵押給貸款機構，但老年人保留房屋使用、收益和經抵押權人同意的處置權，并按照合同約定領取養老保險金直至離世；老年人離世后，貸款機構獲得抵押房產的處分權，處分所得將優先償還貸款機構支付的養老保險相關費用。住房反向抵押貸款是一種將住房抵押與終身養老年金保險相結合的創新型商業養老保險。

二、住房反向抵押貸款的現狀

目前我國住房反向抵押貸款的開展情況并不樂觀，幸福人壽是目前唯一開展此業務的公司，據幸福人壽提供的數據顯示，截至2018年11月底，已承保117戶172人，投保人平均年齡71歲，且大多為失獨、低收入和空巢老人。①

三、住房反向抵押貸款推行陷入困境的原因

當前我國以房養老推行陷入困境的原因較為復雜，主要表現在四個方面：需求乏力、供給主體不積極、市場環境不成熟。

(一)需求乏力的主要原因是遺產動機的存在。陳健等(2013)認為“以房養老”在我國陷入困境，其原因是傳統遺產觀念，并基于我國城市層面的問卷調查數據發現，遺產動機對老人的住房財富效應產生了很大的抑制作用，從而弱化了老人參與“以房養老”的愿望。關于遺產動機理論，經濟學中主要的解釋有：Becker(1974)和Barro(1974)認為父母的遺產動機是出于利他主義,父母發自內心地關心子女的生活狀況，在經濟狀況良好和子女需要的情況下父母就會給予子女給子女留下遺產幫助子女發展。但也學者認為遺產動機并非出于利他主義，Bernheim等(1985)在《策略性遺產動機》一文中提出了遺產交換理論，認為相對于社會養老機構或其他人提供的照料來說，父母更偏好自己子女的照料，遺產動機的目的是為了促使子女在他們年老時關心和照料他們，父母的遺產是子女付出的關心和照料的報酬。同時兼具利他和利己的遺產動機理論，是Hurd(1989)的自我中心主義理論，該理論認為父母之所以會給子女留下遺產,是因為他們會從給予子女留下遺產這一行為本身獲得快樂。除了利他性遺產動機和利己性遺產動機之外，解釋遺產行為理論的還有預防性儲蓄理論。Leland(1968)提出預防性儲蓄理論，他將預防性儲蓄定義為“由未來不確定性收入引起的額外儲蓄”，用不確定性來解釋個體的過度儲蓄的行為。該理論認為，現實世界是不確定的，個體并不知道自己的生命到底會有多長，在沒有養老保障制度的情況下，壽命的不確定性會促使個體在年老后以極慢的速度消耗以前的儲蓄或者繼續進行儲蓄，而不是按照生命周期理論所預期的那樣平穩地消費以前的儲蓄。這會導致老年人積累財富,如果老年人的實際壽命比預期的壽命要短,這筆財富便無意中成為留給子女的遺產，預防性儲蓄也可以被稱為偶然性遺產動機。

(二)供給主體不積極的主要原因之一是房產價值波動風險。反向抵押貸款制度大都規定貸款機構對借款人除抵押的住房以外的其他財產無追索權，即協議終止后貸款的本金、利息和相關成本超過了房產的殘值，借款人無責任將超出部分償還給貸款機構，貸款機構也無權向借款人索取賠償。合同終止時房產的價值對于貸款機構能否從反向抵押貸款業務中收回本金、利息和相關成本存在直接的影響，在房產出售后，若房產出售價值高于累積貸款額，則貸款機構可以完全回收貸款本金、利息和相關費用，指定繼承人還可以獲得償還貸款本金、利息和相關費用后的余額。反之，則可能出現虧損。控制房產價值波動風險較為有效的方法是貸款價值比例法，就是按照房產價值的一定比例發放貸款金額，在美國，許多房主可以使用反向抵押貸款借入約60%至70%的評估房產價值(Shan(2011))。

(三)市場環境不成熟表現在70年產權自動續期的費用不明確和缺少政府的支持。銀監會曾經對“以房養老”進行了專項調研，發現由于我國現有的“房屋產權70年”制度，使得“以房養老”難以推行。我國的土地制度實行的是土地所有權與土地使用權分離，土地所有權屬于國家，土地70年的使用權屬于房屋所有者，這不同于國外的土地私有制制度。我國《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》規定居住用地的土地使用權出讓最高年限為七十年，新的《物權法》規定住宅建設用地使用權到期后自動續期，但對于續期費用、續期長度等一系列問題并未說明。在70年產權續期費用不確定的情況下，住房貸款機構對于未來的收益與成本的不能準確衡量。“房屋產權70年”還會影響住房反向抵押貸款證券化。在住宅用地續費責任主體不明確的情況下，證券機構可能承擔住宅用地續期的相關費用，因而不愿將住房反向抵押貸款轉變成可轉讓的證券。由于缺乏購買反向抵押貸款證券的二級市場，而貸款機構在前期需要持續投入大量現金，并且一般在十幾年內只有資金流出卻沒有資金流入，貸款機構可能面臨巨大的資金流動性風險。

除此以外，我國住房反向抵押貸款的開展還缺少政府的支持。美國政府在住房反向抵押貸款的開展與推行中發揮著舉足輕重的作用，從頒布《1987年國家住房法案》明確規定開展住房反向抵押貸款開始，美國政府就不斷對其進行制度法規、風險分擔等方面的創新設計與完善，同時財政撥款補貼住房反向抵押貸款的咨詢。美國的住房反向抵押貸款取得的成功，離不開美國政府的大力支持。而我國住房反向抵押貸款的開展，政府的支持力度有限且集中于政策文件上的鼓勵開展，而在貸款機構風險分擔、對消費者的引導、住房70年產權等問題上還需要政府的大量支持。

【注釋】

①數據來源：http://city.ce.cn/news/201812/21/t20181221_6658907.shtml