國有土地資產(chǎn)盤活模式研究

(南方工業(yè)資產(chǎn)管理有限責任公司 北京 100089)

一、多重手段提高國有土地利用強度

(一)老廠改造

由于國家經(jīng)濟政策的轉(zhuǎn)型和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，國有企業(yè)改革伴隨退城進郊、退城入園、破產(chǎn)改制，導致很多工業(yè)企業(yè)的廠房、倉庫被大量閑置，其中不乏地理位置優(yōu)越的房地資產(chǎn)，很多老廠房具有重新改造開發(fā)的價值，而且市區(qū)閑置工業(yè)廠房的改造盤活工作一直為各級政府所重視，在地塊用途變更和稅收等方面政策都予以了支持。因此，對于擁有先天優(yōu)勢的國企而言，進行老廠房、老倉庫的重新改造利用既節(jié)約了資源，又創(chuàng)造了效益，是國企盤活存量土地的一個重要方面。對于專門負責進行存量廢舊廠房改造的部門，應(yīng)結(jié)合當?shù)卣?guī)劃和政策、考慮周邊商業(yè)圈氣候，因地制宜地實施規(guī)劃和改造，結(jié)合自身主營業(yè)務(wù)，以最適當?shù)赝顿Y換取最高效率的回報。

(二)新建配套

對于一些生產(chǎn)型或科研型國企而言，相關(guān)配套設(shè)施的建設(shè)非常必要，包括員工餐廳、宿舍、體育休閑場所以及相應(yīng)的商業(yè)配套等等。因此，在企業(yè)有需要的情況下，對于一些企業(yè)閑置用地可以用于這方面的建設(shè)，既服務(wù)了內(nèi)部企業(yè)員工，提高其綜合福利水平和員工幸福感，又達到了集約利用土地的目的，同時避免了因改變土地所有權(quán)與用途而產(chǎn)生的巨大成本，同時還可以實現(xiàn)一定收益。

(三)開發(fā)商品房或保障性住房

對于具有開發(fā)潛力的土地，在補交相應(yīng)土地出讓金獲得土地出讓使用權(quán)后，企業(yè)可嘗試開發(fā)商品房并進行出租或出售。但由于多數(shù)企業(yè)并不具備相應(yīng)的開發(fā)經(jīng)驗與資質(zhì)，因此現(xiàn)實操作中會有難度，并且可能會遭遇地方政策限制，但企業(yè)可以采取變通方式，例如以土地作價入股引入房地產(chǎn)企業(yè)，共同開發(fā)、共享收益。此外，隨著國家大力發(fā)展廉租房與經(jīng)濟適用房，國企也可以利用閑置土地開發(fā)保障性住房，并享受相應(yīng)的政策支持。

(四)合作招商，改建為產(chǎn)業(yè)園區(qū)、經(jīng)濟型酒店或購物廣場

近些年，隨著量販式購物廣場、經(jīng)濟型酒店的大量興起，市區(qū)工業(yè)廠房與經(jīng)濟型連鎖酒店相結(jié)合的模式隨之誕生，成為給閑置工業(yè)廠房附上地產(chǎn)新概念的全新模式。將老廠房、老倉庫改造成經(jīng)濟型酒店或者量販式購物廣場(數(shù)碼、超市、家居等)的模式具有得天獨厚的優(yōu)勢：工業(yè)廠房空間寬闊，房屋結(jié)構(gòu)好，方便按照物業(yè)經(jīng)營的需要分割再造空間，節(jié)省改造投入，而且經(jīng)濟型酒店出租率高，可保證投資回報。譬如近些年知名連鎖酒店如家、莫泰168等，有很多就是采用舊廠房改建進行低成本運營。

二、在企業(yè)內(nèi)部合理調(diào)整配置土地資源

(一)內(nèi)部土地優(yōu)化置換

內(nèi)部土地資產(chǎn)優(yōu)化置換是產(chǎn)權(quán)市場中企業(yè)土地資產(chǎn)經(jīng)營的又一重要形式。對土地區(qū)位要求不高的部門通過土地資產(chǎn)置換，將區(qū)位條件好的土地置換出來給對土地區(qū)位要求高的部門經(jīng)營管理、進行第三產(chǎn)業(yè)的開發(fā)、或者是轉(zhuǎn)讓給其他開發(fā)商，另外在土地區(qū)位等級低的地方擇址新建廠房。其實質(zhì)，就是利用企業(yè)整體的合理調(diào)整配置將土地資產(chǎn)置換優(yōu)化的經(jīng)營方式，獲取城市級差地租。

(二)土地使用權(quán)合理變更

由于國有企業(yè)的土地資產(chǎn)大多是由國家行政劃撥而來，不具有出讓土地的先天優(yōu)勢，會在土地投資、轉(zhuǎn)讓、出租以及抵押方面有所限制，因此企業(yè)可根據(jù)整體規(guī)劃和資產(chǎn)盤活需要，將劃撥土地出讓使用權(quán)方式轉(zhuǎn)變?yōu)槌鲎屚恋厥褂脵?quán)，即原劃撥土地使用權(quán)人申請國家將劃撥土地使用權(quán)直接出讓于他自己，與依法代表國家的土地主管部門變更合同或簽訂土地使用權(quán)出讓合同，繳納原劃撥土地價格與土地現(xiàn)行市場價的差價，即現(xiàn)行土地出讓金減去劃撥土地補償金，再做時間跨度調(diào)整，依法變更為出讓土地使用權(quán)人。變更后的權(quán)利人依法享有出讓土地使用權(quán)，不再受原劃撥土地使用權(quán)的公益性要求，可以進行商業(yè)性開發(fā)使用，可以自由對土地使用權(quán)依法再行轉(zhuǎn)讓或出租、抵押。通過向國家支付土地使用權(quán)出讓金，獲取一定年期的土地使用權(quán)，依此方式可以獲得完全的土地使用權(quán)，可以進行土地的自主經(jīng)營生產(chǎn)。

(三)土地用途優(yōu)化變更

在存量土地盤活過程中，伴隨著土地使用權(quán)的改變，往往會涉及土地用途的改變。與土地使用權(quán)改變一樣，土地用途的改變首先也必須繳納相應(yīng)的土地出讓金，例如劃撥土地改變土地用途后轉(zhuǎn)讓應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金額為擬出讓時的新土地使用條件下出讓土地使用權(quán)市場價格與擬出讓時的原土地使用條件下劃撥土地使用權(quán)權(quán)益價格之差。變更土地用途，一是要符合土地利用總體規(guī)劃和修建性規(guī)劃的要求，二是要向規(guī)劃管理部門和國土管理部門申請變更。

廠房是附著在土地之上，如果工業(yè)廠房作為他用即物業(yè)使用性質(zhì)轉(zhuǎn)變，也必須通過規(guī)劃、房地、消防等多個部門審批并補交一定的土地出讓金。由于目前工業(yè)土地的價格遠遠不及商業(yè)、住宅等經(jīng)營性用地價格，很多企業(yè)在盤活土地或廠房過程中，無論是轉(zhuǎn)讓還是重新開發(fā)，都會將原來的工業(yè)屬性變成商業(yè)、住宅等屬性，從而最大程度顯化土地價值。

三、借助金融手段高效利用土地資產(chǎn)

借助金融手段利用土地資產(chǎn)也可理解為土地金融，是以土地經(jīng)營為目的的資金融通活動，主要內(nèi)容包括發(fā)生在土地開發(fā)、利用、經(jīng)營過程中的貸款、存款、投資、信托、租賃、抵押、貼現(xiàn)、保險、證券發(fā)行與交易，以及土地金融機構(gòu)所辦理的各種中間業(yè)務(wù)等信用活動。

土地金融屬于長期信用,因此要以土地進行抵押為融資提供擔保。土地金融以土地抵押為前提,以土地抵押權(quán)的設(shè)立為開始,并以抵押權(quán)的注銷(債權(quán)如期清償時)或執(zhí)行(債權(quán)不能清償時)為結(jié)束。在我國,可以抵押的房地產(chǎn)有:1.依法獲得的出讓土地使用權(quán);2.依法獲得的房屋所有權(quán)及其土地使用權(quán);3.依法獲得的期房所有權(quán);4.依法可抵押的其他房地產(chǎn)。以出讓土地使用權(quán)抵押的,抵押前原有的地上房屋及其他附屬物應(yīng)當同時抵押;以出讓土地使用權(quán)地上的全部房屋抵押的,該房屋占有范圍內(nèi)的土地使用權(quán)也隨之抵押;以出讓土地使用權(quán)地上的部分房屋抵押的,該房屋相應(yīng)比率的土地使用權(quán)隨之抵押;期房所有權(quán)抵押時,必須符合房屋預(yù)售和建筑承包管理的有關(guān)規(guī)定。

四、在產(chǎn)權(quán)交易市場中實現(xiàn)土地資產(chǎn)價值最大化

產(chǎn)權(quán)市場是進行實物形態(tài)或者價值形態(tài)的財產(chǎn)權(quán)益交易關(guān)系的總和，產(chǎn)權(quán)市場可以是有形市場，也可以是無形市場。在產(chǎn)權(quán)交易市場中實現(xiàn)土地資產(chǎn)價值最大化，交易的客體可以是企業(yè)的整體產(chǎn)權(quán)，也可以是企業(yè)的土地使用權(quán)及房產(chǎn)，凡是發(fā)生產(chǎn)權(quán)讓度的行為，都屬于產(chǎn)權(quán)交易的范疇。產(chǎn)權(quán)市場中實現(xiàn)土地資產(chǎn)價值最大化的主要形式有土地資產(chǎn)直接轉(zhuǎn)讓、股權(quán)形式間接轉(zhuǎn)讓和通過其他形式實現(xiàn)轉(zhuǎn)讓。