房屋承租人優先購買權的現實困境以及應對

(南方工業資產管理有限責任公司 北京 100089)

一、現行房屋承租人優先購買權的法律架構

1.關于貫徹執行《中華人民共和國民法通則》若干問題的意見(試行)

我國最早對房屋承租人優先購買權做出明確規定的是司法解釋，即最高人民法院于1988年4月2日頒布及生效的《關于貫徹執行<中華人民共和國民法通則>若干問題的意見(試行)》(以下簡稱《民通意見》)，第118條規定：出租人出賣出租房屋，應提前三個月通知承租人。承租人在同等條件下，享有優先購買權；出租人未按此規定出賣房屋的，承租人可以請求人民法院宣告該房屋買賣無效。自此，該第118條成為房屋承租人優先購買權的權利依據以及糾紛解決依據。

2008年12月24日起施行的最高人民法院《關于廢止2007年底以前發布的有關司法解釋(第七批)的決定》，該決定第24條廢止了《民通意見》第118條，廢止理由是與物權法第9條有關規定沖突。第9條規定：不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力；未經登記，不發生效力，但法律另有規定的除外。自此，房屋承租人喪失憑優先購買權權而請求法院宣告出租人房屋買賣無效的權力，房屋所有權的變更是根據物權法新規定依登記發生效力。

2.中華人民共和國合同法

1999年10月1日起施行的《中華人民共和國合同法》(以下簡稱《合同法》)，以法律形式對房屋承租人優先購買權做出了明確規定，該法第230條規定：出租人出賣租賃房屋的，應當在出賣之前的合理期限內通知承租人，承租人享有以同等條件優先購買的權利。自此，在法律形式上正式賦予了承租人優先購買租賃房產的權利。

3.關于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋

2009年9月1日起施行的最高人民法院《關于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》(以下簡稱《租賃解釋》)，以司法解釋的形式對房屋承租人優先購買權給予進一步明確和完善。具體內容有：

第21條 出租人出賣租賃房屋未在合理期限內通知承租人或者存在其他侵害承租人優先購買權情形，承租人請求出租人承擔賠償責任的，人民法院應予支持。但請求確認出租人與第三人簽訂的房屋買賣合同無效的，人民法院不予支持。

第22條 出租人與抵押權人協議折價、變賣租賃房屋償還債務，應當在合理期限內通知承租人。承租人請求以同等條件優先購買房屋的，人民法院應予支持。

第23條 出租人委托拍賣人拍賣租賃房屋，應當在拍賣5日前通知承租人。承租人未參加拍賣的，人民法院應當認定承租人放棄優先購買權。

總之，以《合同法》和《租賃解釋》為依據的法律架構，是我國目前關于房屋承租人優先購買權的權利基礎以及糾紛解決依據。

二、現行法律架構的現實困境

根據現行有效的法律架構，我們在處置國有資產的過程中，遇到了下述幾個重要的法律困境，現試舉例予以說明。

A公司委托我公司處置一批房產共9項，該批房產因地理位置不同而價值不同，A公司要求整體打包處置9項資產力求價值最大化，但該批房產已經出租給兩個承租人，其中，A承租人承租了6項房產，該6項房產又不同程度的被多次轉租，B承租人租用了1項房產(一棟大樓)約50%的面積，該大樓其余部分A公司自用。

在處置過程中，我們發現，依據現行的法律架構，無法解決兩個問題：

1.誰擁有優先購買權？誰的范圍包括：A承租人、B承租人、中間承租人(多次轉租)、最終承租人。

2.優先購買權針對的標的是哪個標的資產？標的范圍包括：6項房產、1項房產(一棟大樓)的50%、1項房產(一棟大樓)的整棟大樓、全部房產(9項資產并為一個資產包)。

在法律沒有明確界定的情況下，我們咨詢了三個產權交易平臺，三方的答復都不相同：

平臺1認為：承租人A對于6項房產具備優先購買權，且由于其轉租行為未得到轉讓方許可，因此次承租人或者最終使用人對于6項房產無優先購買權；承租人B對整棟辦公樓享有優先購買權因此，無法在不征詢優先權人意愿的前提下對9項房產進行整體打包處置。

平臺2認為：承租人A有優先購買權，但購買范圍僅限租賃的6項房產；承租人B因為僅租賃了整棟大樓中的一部分因此沒有優先購買權。因此，無法在不征詢優先權人意愿的前提下對9項房產進行整體打包處置。

平臺3認為：承租人A存在不同程度的轉租，存在多個次承租人或者最終使用人，所有次承租人及最終使用人分別對承租或者使用的房產擁有優先購買權；承租人B有優先購買權，但范圍包括其所租賃的整棟房產。因此，無法在不征詢優先權人意愿的前提下對9項房產進行整體打包處置。

另外，經咨詢律師意見，發現律師的意見也不盡相同，我們聘請的項目律師認為：在現行法律架構制度下，對于前述的兩個問題，法律沒有明確界定但也沒有明示或者暗示的否定，對于國有資產處理來說，必須通過產權交易機構進行競價處置，在此原則下，對于9項房產整體打包不存在明確的法律障礙，但需要另行分別告知A和B承租人有關掛牌處置資產事宜。

最后，由于產權交易機構拒絕整體打包掛牌，綜合相關各方法律意見之后，我公司向A提出如下方案并取得實施：

1.A終止與承租人A對于6項房產的租賃協議。

2.在此情形下上交所認定不存在優先購買權人，同意對9項房產進行整體打包。

3.我公司及項目專項律師通過現場會議，正式告知A和B承租人有關掛牌處置資產事宜，獲得其對資產處置事項的理解。

三、應對之策

優先購買權一直都是租賃合同法律關系的熱點和難點，尤其在現代社會經濟高速運行的情況下，新的市場機制層出不窮，但市場機制發展不平衡的問題也是普遍存在的。我們應該看到，從《民通意見》到《租賃解釋》，對優先購買權的問題已經從絕對保護承租人的利益逐漸過渡為平衡保護出租人和承租人雙方的合法權益，也是為了逐步適應社會的發展形勢。因此，一定時期內，房屋承租人優先購買權的現實法律架構以及現實困境將會持續存在。

為了提高我們處置國有資產的效益，以及避免發生可以預期解決的法律障礙，在處置相關國有房產時，為了有效避免發生優先購買權主體不確定問題和優先購買權范圍不明確問題，我們提出以下建議：

1.出租有關房產時，可以一并要求承租人明示放棄擬承租房產的優先購買權，但由于優先購買權是一項法定權利，出租方是不能單方限制或者剝奪的，最佳方案是由承租人另行自愿出具一份放棄優先購買權的法律文件；

2.由于各個產權交易機構處于不同的司法機構管轄范圍，在國家法律沒有明確界定的情況下，各個司法機構的處理原則也會有所不同，因此，盡可能選擇有利于擬處置國有資產方案的司法區域內的產權交易機構，以便于維護合法權益。

綜上，國有資產處置在市場靈活多變的機制下，肯定會繼續遇到各種疑難問題，在法律架構持續穩定的情況下，我們只有提前研究可能出現的諸多疑難問題，提出有效的解決辦法，提高處置國有資產的效率，同時盡最大可能維護國有資產的權益。