投資性房地產公允價值計量的應用及影響研究

(杭州電子科技大學 浙江 杭州 310018)

目前房地產行業是一個發展相對迅猛的行業，有助于提高人民的生活水平，提高國家的經濟水平，并且有利于我國在國際地位上占有一席之地。然而，房地產行業的迅猛發展會伴隨著一系列的財務問題。即使公允價值變動會帶來一些好處，但其不利的一面也值得我們思考。

一、投資性房地產公允價值計量的現狀分析

(一)占比小，增長緩慢。從現時情形下我們可以看出我國的上市公司中擁有投資性房地產業務的公司雖然數量有所增加，但是其中愿意采用公允價值模式計量的企業其數量的增長不大。從剛開始實施的2007年到2009年，我國的上市公司從1500多家增加到1700多家，其中擁有投資性房地產業務的從630家增長到772家，其中愿意接受新的計量模式只從18家增長到25家，占比從2.9%左右增長到3.2%左右。而且從2007年到2018年末其占比非但沒有增加反而有所下降。因此企業采用公允價值模式進行計量的方法并不理想，其前景令人堪憂。

(二)確認方法有差異。由于我國公允價值的確定方法有許多，有根據市場價值計量的，有通過相似的資產進行計量的，也有企業對外不披露的方法，但是大體上我國的企業采用評估方法確定公允價值金額的企業居多。由于公允價值的金額是不一定的，有企業會參照市場價值，有企業會參照相似的房地產價格，也有企業是內部確定房地產公允價值價格。

二、造成投資性房地產公允價值計量的原因分析

(一)公允價值金額確認的成本太大。原先采用成本模式計量的上市企業在改用公允價值計量時，要確定怎樣獲取公允價值金額的相關數據。因為在我國的房地產的交易市場上有關信息經常是不會公開的，因此公允價值金額的獲取存在一定的局限性，很多企業只能對投資性房地產公允價值的金額進行估價。

(二)公允價值金額的取得不易。我國還處于發展中國家，許多因素影響著公允價值的取得。由于我國市場的活躍度、評估機構的專業度以及從業人員的素質等方面有所欠缺。因此投資性房地產公允價值的金額的確定有所困難。

(三)上市公司盈余的波動。企業從剛開始的成本模式計量到公允價值模式計量，期間會存在一定的風險，由于公允價值并不是確定唯一的，其公允價值會隨著市場的波動而波動。由于投資性房地產的公允價值金額是很難確定的，波動性大，因此，房地產企業采用公允價值計量，很難掌控其價格，凈利潤也會有所波動。

三、投資性房地產公允價值計量中存在的問題

(一)公允價值確定的途徑不一致。由于房地產的公允價值的確定不是唯一的，通常會受市場因素影響。然而我國的交易市場不是一個封閉的體系，由于市場的開放性，影響市場的因素多，公允價值的確認也就不統一。有可能依照市場價格來確認的，也有可能是推敲技術來評估的，也有可能企業為了企業內部利潤而采用不對外公布的內部確認方法。

(二)隨意改變會計計量模式。由于在我國的相關會計準則中有明確說明投資性房地產計量的轉換模式的不可逆性。然而現實生活中，有部分企業無視準則，隨意改變其計量模式。有些企業可能對外披露的時候說是采用公允價值模式，而其實際上可能并沒有采用，而是仍然采用傳統的成本模式。

(三)信息成本較高。公允價值的確定是否合理是投資性房地產后續計量是否合理的關鍵。公允價值的取得，首選是活躍的公開市場報價，鑒于我國房地產市場的不完全性和不成熟性，公開市場報價還難以取得，因此對于采用公允價值進行會計計量的房地產開發，需要每年聘請獨立的評估師對其投資性房地產進行評估。這個過程將會增大企業的信息成本，因此從成本效益原則考慮，企業極有可能放棄公允價值計量方式。

四、完善投資性房地產公允價值計量的建議

(一)提高房交易市場透明度。實際上投資性房地產的披露信息并不完善，而且我們國家的房地產行業發展還不穩定，不同于發達國家的發展情況。應完善交易市場的信息透明度，建立健全相關信息公開體系。加強市場建設，建立有條不紊的交易市場，規范市場規則，進一步加強市場交易。

(二)進一步完善會計準則。雖然新的會計準則中對很多會計計量模式做了一些說明，其中對房地產行業的計量也做了相關說明，但是這些說明是比較籠統的闡述，并沒有做十分詳細的說明。有些企業隨意更改會計計量模式，對這些隨意更改會計計量模式的要求應做進一步的說明，進一步完善會計準則，才能使企業在整個會計計量期間保持一致的計量模式，避免企業因隨意變更會計計量模式而造成財務信息的缺失，進一步完善會計準則，有利于提高財務信息的準確度。

(三)加大監管力度。由于企業存在操縱利潤的現象，應加強監管力度，對企業胡亂確定投資性房地產的行為加以處罰。只有加強嚴懲力度，企業才不會想要用改變會計計量模式來控制企業的利潤，來影響企業的財務狀況。并要加強相關人員的職業操守，增強從業人員的素質，加強對有關部門的監督檢查。

五、結論

投資性房地產行業如果采用公允價值模式計量，雖會暴露諸多缺點，會影響公司的財務信息。并且投資性房地產公允價值金額的確認有許多途徑，其確認的成本大、確認的途徑各式不一，并且當前的會計人員思想觀念相對保守，不愿采用公允價值模式計量。

然而，在經濟迅速發展的今天，采用公允價值計量是歷史的必然，也是我國登上國際大舞臺的必然。即使公允價值模式計量方法下會存在諸多問題，但是我國還應采取相應的措施，積極克服各種困難，更好地引導我國的上市企業積極采用公允價值模式的計量應用到企業的會計信息系統中。

公允價值模式計量的采用可以與國際會計準則基本接軌，方便投資者橫向對比國內、國外企業的價值。同時，公允價值的運用能使企業的財務狀況和經營業績等信息得到更加公允的反應，能有效地增強會計信息的相關性和信息質量，有利于公司股票在市場上獲得更加公允的定價。因此，應當鼓勵公允價值計量模式在投資性房地產后續計量中的應用。