小區停車位的歸屬和使用法律問題研究

王若贏

摘要：小區停車位無法適應車輛數目增長的問題日益突出，由此產生的法律糾紛持續不斷。小區停車位的所有權和使用權是糾紛的本質問題。縱使《物權法》第74條中已間接規定相關物權歸屬，《關于審理建筑物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》亦有所補充，但仍然具有較大的模糊性，亟需完善并明確所有權的判定標準。結合法律界定不同性質的小區停車位，就小區停車位的法律糾紛歸類解讀，并結合中國現狀提出合理改進建議。

關鍵詞：小區停車位;物權歸屬;物權法

中圖分類號：D9文獻標識碼：Adoi：10.19311/j.cnki.1672-3198.2019.02.071

0引言

隨著私家車的不斷普及，小區停車位往往無法適應車輛數目日益增長的問題并由此產生法律糾紛，而核心問題便是小區停車位的歸屬和使用問題。小區停車位歸屬權和使用權的不確定性不僅阻礙房地產市場的健康發展，而且也給社會經濟生活和公共管理帶來問題。極端情形下甚至引發開發商、物業公司和業主間的群體性糾紛事件，對社會穩定造成嚴重威脅，也使得停車位糾紛正變得越來越多樣化，從最初的開發商因利益追求而侵犯業主權利拓展至開發商權益受損、業主之間的使用權糾紛等多重問題。然而，規范小區停車位糾紛的法律法規仍存在漏洞，不能有效解決社會糾紛，現行法律對于現實狀況的滯后與脫軌亟待立法修正。本文結合物權法及其相關司法解釋和法規規章，聚焦并詳述小區停車位民事糾紛的關鍵因素，總結其基本特征，最終提出解決建議，以求對從法律上解決此類糾紛有所裨益。

1小區停車位的法律界定

近年來，小區停車位紛爭不斷，各方當事人往往對“何為小區停車”和“小區停車位是否包含車庫”等類似問題率先爭辯。小區停車位的法律界定至關重要，它甚至會影響法院的最終判決。停車位是指居住區的地面或地下停車的場所，也是為業主服務的居住區的重要設施。根據相關的司法實踐，居住區停車位的廣義解讀可分為三類：規劃停車位、占用居住區公共道路的停車位和車庫。規劃停車位是開發商在住宅區規劃的停車區域，包括地面停車位和地下停車位。在建造商品房小區的過程中，開發商預先完成設計和建筑規劃，留出空間建造地下或者地面停車位。一般而言，在商品房建造的新近階段，開發商興建規劃停車位已經成為必然現象，新建的小區亦絕大多數具備規劃停車位。占用小區公共道路的停車位是占用業主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位。在開發商建造住宅小區的早期階段，因業主車輛數目較少，一般不會興建專門的停車位，而是小區業主自行尋找車位停放車輛，小區內道路的兩側和休閑場地便成為首選停車位。另外，隨著小區車輛的增多，原規劃停車位不足，則經過相互商議，可以將小區的共有道路或者其他場所修改為停車位。車庫是停車位附隨于區分所有建筑物的專有部分甚至是所有權涉及部分的形式，需進行物權登記，并附著所有權憑證。車庫具有空間結構的封閉性和使用的獨立性，便于登記明確歸屬與使用權，小區車庫也可以列入其中。

2小區停車位歸屬的法律爭議

2.1開發商和小區業主停車位歸屬之爭

小區停車位的歸屬之爭是目前中國各大城市普遍存在的社會問題，尤其以開發商和小區業主的爭議為重。其實，中國現行的法律法規對小區停車位的歸屬有一定的規定。例如根據物權法第74條第2款，建筑區劃內規劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。由其規定，小區停車位的所有權屬于開發商所有。然而，物權法的規定并沒有終止紛爭，相反在實踐中業主和開發商經常就歸屬產生法律糾紛。其中地面停車位和的歸屬備受爭議。地面規劃停車位，學者們因其是否具有獨立性而產生爭論，有學者認為其不具有傳統的封閉性特點而不具有獨立性，但根據實際，該種車位因能夠有較為明確的區別劃分而被普遍認定為有獨立性并一般情況下由開發商所有。法院亦多次在司法實踐認同物權法的規定，判定地面規劃停車位屬于開發商而不是業主所有。此外，小區建筑區劃內的業主共有土地，依法由業主共同享有建設用地使用權，根據物權法第74條第2款和最高人民法院《關于審理建筑物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第6條的規定，設立在業主共有土地之上的地面車位應屬全體業主共有。然而，業主往往不能認同物權法得規定，認為開發商具備停車位得所有權是侵害業主權利的行為，并認為開發商將住宅小區的房屋售出并辦理轉移登記之后，建筑物區分所有權人即共同擁有了該小區的全部土地使用權，也一并擁有地面車位的所有權，不能登記成為特定業主所有權的客體，其產權理應歸全體業主所共有，不能由開發商以約定方式確定所有權。業主的此種觀點并不是少數意見，而是多數業主均予以支持，亦是小區停車位糾紛的主要源頭，現在有愈演愈烈之勢。

2.2小區業主間的停車位歸屬之爭

誠如物權法74條第2款規定，業主可經由附贈、租賃和購買獲取小區停車位的所有權或使用權。業主對其小區停車位享有處置權，當轉讓小區停車位，有權自由與本小區內業主交易，首先滿足小區內部需求，不得私自轉讓于外部人員，損害小區內業主利益。然而，在司法實踐中，在停車位特別緊張的情形下，有小區業主出于經濟利益的考量，將其所有或承租的停車位轉讓或者轉租給出價更高的其他小區人員，損害本小區全部業主的權益而引發糾紛。另外，在出賣房屋后，原業主不得繼續保留該小區停車位的使用權，應將使用權一同轉讓。實踐中亦有小區業主賣房后主張在原小區可繼續享有停車位的案例，訴至法院后遭到否認。若小區停車位屬于建筑區劃內規劃用于停放車輛的車位還是占用業主共有場地的車位無法認定，則需要相關權利主張人員舉證，否則承擔舉證不能之責任。業主購買對方業主不具有所有權，僅擁有其使有權的違法出售車位，并無相應正規手續的交易，應承擔相應損失。而現如今新出現的有關機械車位的爭端也有存在，由于小區內停車位的不足，業主自發統一購買立體機械停車位，對于此類停車位的歸屬在業主之間也有存在部分糾紛，缺乏法律的界定，也并沒有制度的保障，在動產與不動產的判定中也仍存在較多爭論，業主在購買此類車位后普遍存在登記困難，權屬不明等困擾。

3小區停車位具體使用的法律爭議分析

3.1開發商侵犯業主的小區停車位使用權

根據物權法74條第1款的規定，建筑區劃內規劃用于停放汽車的車位應當首先滿足業主的需要。然而，若干開發商因利益可圖，在本小區業主暫無消費能力的情況下，擅自租售給非本小區人員。亦存在開發商出售或出租高價甚至天價停車位的行為，很多車位價格已超住房價格，小區停車位被哄抬價格，開發商獲得高額利潤。尚存在開發商只售不租、停車位與商品房捆綁銷售、要求強制性一次付清、應附贈車位而毀約等行為。開發商認為，車位非為真正售賣，是轉讓固定使用權行為，使用權類似于房屋有效期的產權，但是根本而言，小區的停車位并不能在真正意義上與房屋一致，無法辦理車位產權證、使用權證等合法證明。同樣，開發商亦可使用以租代售的形式謀取無售賣權利停車位的利益，從形式上來看簽訂的合同為租賃合同，但實質上是售賣行為，開發商試圖用合法的租賃合同謀取非法利益。青海三和房地產開發有限責任公司非法占用小區內綠化區域、拆除車庫，并將地下車庫以只售不租方式獲利，法院維護業主應有利益，要求開發商不得以只售不租為由拒絕業主租用停車位的要求。

3.2業主侵占開發商小區停車位

若小區業主缺乏法律意識，則可能否認開發商權利，拒絕繳納停車費用強制停放車輛、在路口處停車、占用小區全體業主公用區域草坪停放車輛、占用應急車道消防通道。浙江億城置業有限公司在小區地下車位出售小區車位并安設地鎖引發與業主的爭端，該小區業主否認開發商的權利，部分業主不愿租賃地下車位，造成路面車輛亂停，間接引發安全問題。法院根據《物權法》，參照《城市地下空間開發利用管理規定》，地下工程本著“誰投資、誰所有、誰受益、誰維護”的原則，允許建設單位對其投資開發建設的地下工程自營或者依法進行轉讓或租賃，保護開發商的權利。

3.3業主間相互侵犯小區停車位使用權

部分小區未完成小區區域內空間的規劃統一，業主停車較為隨意，且管理方面沒有先進的科技手段，當私家車數量增長后，業主自發成立停車管理組織，往往通過安裝地鎖、障礙物占位等手段，占據、搶奪少有的車位，嚴重激化使用權糾紛。有小區不禁止外部車輛停車，停車位并無明確的使用權登記，小區內外人員均可隨意停放車輛，此類情況極易引發業主間具體使用當中的爭議。此外，擁有小區停車位的業主通常會張貼“門前禁止停車”的字樣或在門前設置障礙物阻攔，常常與其他門前停車的業主產生糾紛，停車的業主表示該位置屬于小區公用位置的停車范圍，自己有權利停放車輛，從而產生法律糾紛。丁進與上海市閔行區春申萬科城業主委員會因老業主永久性使用小區內停車位而新業主無車位可用的狀況進行爭論，后法院提出小區內的固定車位及臨時車位均屬全體業主共有，全體業主應該享有平等的使用權，維護了原告丁進等新業主的權利。按照物權法第84條規定，不動產的相鄰權利人應當按照有利生產、方便生活、團結互助、公平合理的原則，正確處理相鄰關系。

4解決小區停車位歸屬和使用法律糾紛的建議

小區停車位的歸屬和使用的法律糾紛與現行法律的缺失和既有法律的執行不良有重大關系。完善相關法律和提升執行力度是目前的急迫所在。融合借鑒各地的司法實踐，在適應我國停車位現狀的基礎上，國家應對現有《物權法》的規定進行完善和解釋，以求良好解決小區停車位的嚴重問題。

4.1完善小區停車位的物權歸屬及使用細則

法律應明確各類小區停車位的歸屬，對于未明確的小區業主自愿開設的停車位的歸屬與使用判定、較為特殊的機械車位與樓頂停車位的歸屬與使用判定進行完善。由此，業主也能通過法律判定所有權及使用權，降低由于不懂法而引發權益受損或侵犯他人權利的不付停車費、不繳納物業管理費等行為。對于目前出現的小區停車位所有權不動產登記困難的情況進行改善，明確登記條件，要求登記才能獲得合法性權利，有效保障各方應有權益。

4.2限制開發商處置小區停車位的權限

對于新型小區來講，應根據小區面積、預計人口數量，形成一定比例的公式計算，從而設置為該小區的最低小區停車位數量標準，開發商規劃停車位必須滿足預計車輛數目，并留出周轉用途的車位，是開發商的法定義務，改善停車位規劃滯后，停車配建標準低的狀況。應嚴格限制開發商所定車位價格，杜絕天價車位，打擊炒車位行為。對于小區業主共有土地改造停車位的成本和收益問題也應當進行明確衡量。針對老舊小區的停車位矛盾尤為突出的問題，對于改造行為應給予政策支持，積極引導逐步對老舊小區停車位進行改造和管理，并充分發揮業主委員會的重要作用，自發管理停車秩序，禁止阻塞消防通道、單向通車道的違規停車行為。

4.3懲治侵害小區停車位權利的行為

政府應嚴格監督法律執行的程度，對于以合法形式掩蓋非法行為的侵犯小區停車位的所有權和使用權的行為進行嚴重處罰。其中，據物權法第74條第1款的規定，建筑區劃內，規劃用于停放汽車的車位應當首先滿足業主的需要，雖明確規定使用的限制，但在實際應用中出現了較大的漏洞，是否滿足了本小區業主的需要就是爭論的主問題，應立法明確規定超出使用能力的剩余車位達到一定的百分比才能夠出售出租給外來人員，此類問題監管難度大，不能夠完全掌握違法租售于非本小區人員的行為，也要求開發商有一定的自覺性和業主有維權意識自主檢舉。一旦發現開發商天價出售或者強迫交易停車位等違法行為，政府執法部門應當予以罰款等行政處罰措施，情節嚴重的可以吊銷開發商的營業執照，保證小區停車位的使用合理有序。

5結語

小區停車位歸屬和使用的法律糾紛阻礙房地產業的發展，給經濟社會發展帶來挑戰，對于開發商和業主合法應享有的權益造成損害。應汲取多方意見，結合實踐經驗，具體實施于立法和司法上，盡快完善針對小區停車位的所有權和使用權的法律條文，并加強落實力度，緩解開發商與業主以及業主之間有關停車位的矛盾糾紛，促進小區以及社會的和諧健康發展，促進中國社會的法治進步。

參考文獻

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