以光大嘉寶為例的房地產企業財務分析

文/湯厚斌，上海大學

1 房地產業行業現狀改變

以往房地產的開發主要有兩個特點,一是想方設法地以較為低廉的價格拿得土地開發權,二是通過銀行貸款來保證資金共用；但是在這幾年，傳統的資金鏈與運營模式已經發生了改變，國家增加了對土地審批與房屋價格的管控，使得房地產企業的資金周轉速度減慢，增加了資金鏈中斷的可能性，進而對其他項目的實施造成了威脅。行業狀況的變化促進了房產企業價值鏈的變革，企業必須明確自身定位，識別長處與劣勢，改善自身價值鏈穩步發展。尤其是今年7月份，中共中央政治局召開會議，下了“堅決遏制房價上漲”的死命令后，房地產行業的前景更加撲朔迷離。

2 上海嘉寶實業（集團）股份有限公司（證券代碼：600622）

2.1 公司概況

它剛開始是國內最大的電光源產業的外貿企業--上海嘉寶照明電器公司。在2000年，它通過重大的股權重組，一躍成為上海市嘉定區國有資產占相對比重的上市公司，旗下有全資、控股、參股的企業數十家。2017年實現凈利潤5.45億元。截止2018年6月底，公司凈資產50億元,總資產202.8億元。目前，公司以房地產開發和物業租賃經營為主、以對外投資為輔的產業架構已基本形成。公司已成長為一個規模大、項目眾多、涵蓋區域廣、業態豐富的地產開發企業，平均年開發建筑面積近百萬平方米。

2.2 會計科目分析

（1）資產負債表分析

貨幣資金方面，光大嘉寶在2014年下降了47.69%，而從2014年-2016年，呈現出持續上漲態勢，并且上漲幅度較大；通過公司年報可以發現，2016年貨幣資金大幅上漲的原因在于2016年進行了非公開定向增發股票以及房地產開發業務收到商品房預售款，其中非公開發行股票募集凈額為179650.1萬元， 占了增加總額的62%；2015年貨幣資金大幅上漲的原因在于房地產銷售業務資金回籠以及收回了保本型理財產品的投資；2014年貨幣資金下降的原因在于2014年支付了土地儲備出讓金。

存貨方面，5年來大體呈現平穩的增長態勢，但在2014年存貨有了大幅度的上漲，上漲了41.45%，通過分析2014年年報可以發現，主要在于在2014年土地儲備的增加。

預收賬款方面，5年來呈現上升態勢，其中，2016年上漲幅度較大，達到了70.53%，主要原因在于光大嘉寶公司在2016年開發的樓盤預售，得到了較多的房屋預售款。

其他應付款方面，2012-2015年間，它的其他應付款處于下降通道，主要由于它在這幾年歸還了關聯公司的往來款；而在2016年大幅上漲，其原因在于光大嘉寶在2016年收購了關聯方持有的公司股權，但款項未在當年結清。

（2）利潤表分析

在營業收入和營業成本方面，它在2012-2014年間是在下降的，2014-2016年間開始上升；在2013年營業收入和營業成本下降的原因是其他業務收入的減少，順帶導致成本結轉的減少，其房地產主營業務收入和成本還是上升的；在2014年，由于全國房地產行業的不景氣，其主營業務收入和結轉成本下降，從而營業收入與營業成本雙雙下降；而2014-2016年間營業收入和營業成本上升的原因在于公司這兩年間開發的兩個項目（夢之灣項目、夢之晨項目）產生的效果。

從營業外收入來看，2013年上漲明顯，達到了623.50%，主要有兩點原因，一是出售下屬子公司得到的營業外收入，二是其子公司的土地使用權補償收入，也就是拆遷補償。2013-2015年間持續增長，其原因在于控股子公司取得的土地使用權的補償收入以及地方政府的獎勵款。但在2 016年其營業外收入大幅縮水，這是由于公司流動資產出售的速度減緩，以及地方政府補貼收緊的原因。

對于扣除非經常性損益的凈利潤而言，除了2015年之外，其他各年均大體上保持相等，2015年扣除非經常性損益的凈利潤減少的主要原因在于營業成本上升的幅度大于營業收入上升的幅度，其中，營業收入上漲27.98%，營業成本上漲56.4%，其原因在于2015年國家一線城市的房價大漲促使地價攀升，從而使得其主營業務成本也隨之大幅上升。

財務費用方面來看，2014-2016年的財務費用較2012和2013年增加較多的原因在于2014年發行了5年期的公司債而支付的利息。

（3）現金流量表分析

上表是光大嘉寶2012-2016年現金流量表的部分科目。

銷售商品、提供勞務收到的現金方面，5年來基本顯現上升趨勢，2014年銷售商品、提供勞務收到的現金相比2013年而言減少，主要可以歸結為2014年全國房地產行業的不景氣，所以其主營業務收入減少，然后2014年銷售商品得到的現金減少。

購買商品、接受勞務支付的現金方面，2012年和2014年支出的現金相比其他三年更多一些，這是由于它的主營業務需要為土地儲備而支付的工程款和土地出讓金的增加。

投資活動產生的現金流量凈額方面，2013年的凈額為負數的原因在于該公司利用閑置資金進行保本理財型投資以及進行了國債逆回購，而2016年凈額為負數的原因在于光大嘉寶受讓關聯公司持有的子公司股權而發生了投資支出。其他各年為正數的原因在于其保本理財型產品的收回。

從籌資活動產生的現金流量凈額來看，它在2015年籌資活動產生的現金流量凈額為負數，可以歸結為在2015年進行了利潤分配并且支付了公司債券的利息。另外，它在2015年，除了銀行借款外，沒有任何其他的籌資活動。

2.3 財務分析

（1）盈利能力分析

銷售凈利率能夠一定程度說明一個企業的盈利能力，它的數值越大，表示盈利能力越強，故本文著重分析光大嘉寶的銷售凈利率，計算方法采用歸屬于母公司股東的凈利潤/營業總收入，光大嘉寶在2012-2016年期間銷售凈利率表格如下。

從上表我們可以發現，其銷售凈利率從2012年-2014年逐年上升，而在2015年下降較多，2016年和2015年的銷售凈利率相持平，表明光大嘉寶的盈利能力在14年以后呈現一種下降的趨勢；

下表是光大嘉寶利潤表中營業收入與成本以及相應的變動情況

從這里我們能夠看出，在2012-2014年三年間，它歸屬于母公司所有者的凈利潤變動率都是上升的，雖然在這三年間營業收入和營業成本均在下降，但是營業成本下降程度要大于營業收入下降的程度。與此同時，在2012-2014年間營業外收入也上升較快。而在2 015年，營業成本上漲速度是營業成本上漲速度的兩倍多，這就導致了它在2015年歸屬于母公司所有者的凈利潤相比2014年下降了，2015年國家一線城市的房價上漲明顯，這帶動了地價的上漲，因此2015年的銷售凈利率下降了許多。

（2）償債能力分析

下表是光大嘉寶5年來資產負債率和權益乘數的變動情況表

從上表我們可以發現，光大嘉寶的資產負債率在2012-2015年間基本保持不變，和行業平均資產負債率基本相等，但是在2016年卻下降較多，通過分析2016年年報可以發現，原因有兩點，其一是光大嘉寶在2016年非公開發行了股票，使得貨幣資金增多；其二是光大嘉寶在2016年將受讓關聯方的子公司納入了合并報表范圍，產生了商譽，使得無形資產增多；所以，它2016年的資產負債率 下降了，甚至比行業平均資產負債率都要低，它的長期償債能力得到了一定改善。

（3）營運能力分析

光大嘉寶存貨在總資產中的比重較大，2012至2015年，每年都超過了60%，所以我會主要分析它的存貨周轉率。計算公式為：存貨周轉率（次）=營業成本/平均存貨余額

下面是光大嘉寶2012至2016年間的存貨周轉率

我們可以看出，在2012到2014年，它的存貨周轉率是下降的；在2015和2016年，存貨周轉率又開始上升；2012到2014年，營業成本下降導致了平均存貨余額在上升，存貨周轉率也隨之下降；而在2015和2016年間，由于地價大幅度上漲，導致營業成本的上漲速度較快，快于存貨上漲的速度，所以導致存貨周轉率的上漲；將光大嘉寶的存貨周轉率同行業平均存貨周轉率相比，發現其遠小于行業平均值。

（4）盈利質量分析

本文從銷售現金比率和凈利潤現金比率兩個指標來分析光大嘉寶的盈利質量，這兩項指標越大，則說明盈利質量越好。

下表是光大嘉寶5年來的銷售現金比率和凈利潤現金比率的變動情況表

通過上表我們可以發現，對于銷售現金比率而言，除開經營性現金流量為負的年份，總體上呈現上漲態勢，說明光大嘉寶資金的利用效果較好，收入質量較高。從凈利潤現金比率來看，如果它的值越大，那么對應的，企業盈利質量就越好。2012年、2014年這兩年，它的凈利潤為正，但是它經營性現金流量凈額卻為負值，很明顯，這兩年的盈利質量不甚理想。但連貫來看，光大嘉寶的凈利潤現金比率總體趨勢向好。在2017年，該公司實現營業收入超30億元，歸屬于公司股東的凈利潤將近5.5億元。不得不說，2017年國內房地產整體是微微繁榮了一小把的。但2018年會不會是它乃至整個房地產行業的轉折點還未可知，讓我們拭目以待。

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