對加強國有資產租賃經營風險防控的思考

王愛明

【摘 要】加強國有資產租賃經營的風險防控，是防止國有資產流失，實現國有資產保值、增值的重要工作。論文對重慶市萬州平湖資產經營管理有限公司開展國有資產租賃經營工作的實踐和如何進一步完善國有資產租賃經營風險防控進行了研究和探討。

【Abstract】Strengthening the risk prevention and control of state-owned assets leasing operation is an important work to prevent the loss of state-owned assets and realize the preservation and increment of state-owned assets. This paper studies and discusses the practice of state-owned assets leasing operation in Chongqing Wanzhou Pinghu Asset Management Co. Ltd.， and how to further improve the risk prevention and control of state-owned assets leasing operation.

【關鍵詞】國有資產;租賃經營;風險防控

【Keywords】state-owned assets; leasing operation; risk prevention and control

【中圖分類號】F222? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ?【文獻標志碼】A? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? 【文章編號】1673-1069（2019）01-0123-02

1 引言

國有資產租賃經營是指在不改變國有資產所有權的前提下，將國有資產出租給有關承租人經營。租賃經營的核心工作是對國有資產進行有效的開發利用，在確保資產安全的前提下，通過資產營運，實現國有資產的保值、增值[1]。重慶市萬州平湖資產經營管理有限公司自成立以來，積極通過規范租賃經營行為，創新管理，減少租賃經營中的矛盾，化解風險，在推進國有資產的有效開發利用方面，取得了一定的成效，但在風險防控方面還存在一些薄弱環節。為進一步完善國有資產的租賃經營工作，有必要對企業近幾年租賃經營工作的成效和今后工作的開展做進一步的研究和探索，改進和完善薄弱環節，提升租賃經營工作的實效。

2 重慶市萬州平湖資產經營管理有限公司簡介

2010年9月，重慶市萬州區人民政府整合8個國有單位，并劃轉部分區屬行政事業單位的資產，組建了重慶市萬州三峽平湖有限公司，主要承擔基礎設施建設、融資、資產管理三大職能。公司組建后，為更好地履行區政府賦予的“區政府授權管理的房屋等國有資產和建設形成的國有資產”的職責，2012年10月，經萬州區人民政府批準，三峽平湖公司出資組建了重慶市萬州平湖資產經營管理有限公司（以下簡稱平湖資產公司），主要負責資產經營和管理。三峽平湖公司下屬各子公司將擁有的3.21×105m2房屋資產，委托平湖資產公司進行集中管理，通過開展租賃經營，使國有資產保值增值。

3 平湖資產公司資產租賃經營運作情況

平湖資產公司組建后，充分發揮資產租賃經營集中管理的優勢，花大力氣解決了部分國有資產存在的權屬不清、無產權證、未經消防驗收、安全隱患等歷史遺留問題，并通過建章立制、規范運作、加強監管等措施，使國有資產租賃經營工作走上了良性發展的軌道，管理的國有資產數量和租賃經營的效益逐年上升。

3.1 規范國有資產租賃經營行為，確保資產保值增值

對國有資產租賃經營工作的各個環節予以規范，是確保國有資產保值增值的基礎。為此，平湖資產公司重點做好了三項工作：一是建章立制，保證資產租賃工作規范有序，公司按照國家有關法規和三峽平湖公司的規定，建立起一系列科學合理的規章制度，用制度去引導公司各項工作的正常開展;二是招租程序公開透明，主要是嚴格按照萬州區國資委印發的《關于規范區屬國家出資企業資產租賃行為的通知》的有關規定，確立了“集體研究、媒體公告、有效監督、現場競價”的租賃機制，經營部門在招租前根據招租資產的位置、面積、現狀、周邊商業狀況等情況，以評估機構的評估價值為依據，結合周邊相同地段租賃價格，擬定租金起始價，制定招租方案，經公司經理辦公會研究確定后報上級審批，遵循公開、公平、公正原則，通過公開招租方式確定承租方，所有的招租項目均在本地報紙上公示;三是強化租賃資產的監管，平湖資產公司通過日常檢查和不定期巡查，加強對租賃資產監管，及時糾正承租方裝修過程中的不安全行為、違規轉租、不按合同的約定擅自改變租賃資產的用途以及對租賃資產違規拆建等行為。

3.2 創新管理，盡量減少租賃經營中的矛盾，提升經營效益

近年來，平湖資產公司不斷探索管理上的創新，用合理的激勵機制調動員工的積極性和創造性，對部門和員工開展績效考核等，取得了較好的成效。為做好租賃經營工作，減少租賃經營中的矛盾，提升經營效益。公司積極探索改進租賃經營工作的方法和流程，加大對承租人資信的審核，盡量減少拖欠租金等違約行為的產生。對個別有升值潛力的地段且合同到期的資產，大膽投入資金進行改造，進一步提升資產的使用價值。對有增值潛力的資產的租賃合同，采取一年一簽的辦法，為今后租金增長留下空間。

3.3 加強安全監管，確保國有資產安全完整

安全管理工作是關系到企業生存和發展的頭等大事。平湖資產公司始終把安全工作放在第一位，企業主要領導對安全工作負總責，公司有關部門和員工按各自職責對所管理區域的資產的安全使用負責，采取建立健全安全管理制度，加強員工安全知識的教育和培訓，加大安全生產資金投入，落實安全隱患整改，組建專業的安全檢查小組，不定期對租賃資產進行安全檢查，提升承租人的安全意識，督促承租人及時整改安全隱患等措施，將各項安全工作落實到位，沒有發生一起安全責任事故，確保了國有資產的安全完整。

4 加強國有資產租賃經營風險防控的思考

由于國有體制的原因，加之我國目前誠信建設尚處于起步階段，導致國有資產租賃經營工作不可避免地存在拖欠租金、轉租、到期不退、官司勝訴執行難等風險問題，國有資產管理人員稍有疏忽，就可能造成國有資產的流失。雖然平湖資產公司對國有資產的租賃經營管理工作已逐步走上了依法管理、科學管理、規范化管理的軌道，但面對國有資產租賃經營的共性問題，也不可避免地存在薄弱環節，需要進一步研究風險防控的措施。

4.1 進一步完善資產登記和產權管理

維護國有資產的權益，建立“歸屬清晰、權責明確、保護嚴格、流轉順暢”的資產管理機制，是防止國有資產流失并實現資產保值增值的基礎工作。平湖資產公司組建后雖為部分缺失產權證書的資產，辦理了產權登記手續，但還存在部分缺失產權證書的資產。因此，還要下大力氣對沒有產權證書的資產認真登記造冊，分析沒有辦理產權證書的原因，并通過三峽平湖公司向區政府報告，爭取由政府部門協調解決。充分利用資產管理軟件等信息化工具，提高資產管理的準確度和工作效率，確保所有資產均處于受控狀態。

4.2 以嚴格承租主體資格審查為核心，創新招租方式，完善招租流程

從近幾年的實踐來看，承租主體選擇不好是日后產生租賃糾紛的根本原因。因此，在我國的信用建設還處于起步階段的情況下，應以嚴格承租主體資格審查為核心，創新招租方式，完善招租流程。如針對法人承租，可要求承租人提供近期財務報表，到工商部門求證其資信能力，通過了解其注冊資金、上年收支情況、訴訟情況、信用情況、資信口碑等，篩選出履約能力強、商業信譽好、資金實力好的承租主體。對單項資產面積大于500m2或年租金在10萬元以上的招租，在招租前，對擬確定的用途的市場前景、違約后是否會引發群體事件等問題進行風險評估，并主要采用公開招標的方式，將承租人的資信作為重點，在評標時邀請法律、審計、財務等方面的專家作為評委，選擇實力強、資信好的承租人[2]。從程序上降低承租人違約的風險及降低違約后果所造成的損失。

4.3 規范合同全過程管理

近年來，因承租人失信違約、生意失敗、破產等，資產租賃糾紛案件呈上升趨勢。國有資產管理人員稍有疏忽，就會造成國有資產流失。為此，出租方應重視規范合同管理全過程，加強對合同洽談、起草、簽訂、生效、履約等一系列流程的內控管理。例如，招租前應有書面計劃和方案;合同洽談中，有書面記錄;合同中明確先付租金后使用的原則，并要求承租人支付一定履約保證金或押金;合同生效后及租賃期滿后租賃標的物的移交，均有詳細的清單記錄;履約過程中，一旦出現拖欠租金，應當及時書面催告;保存好往來聯系的工作函、租金支付及催告情況記錄等信息臺賬，以便日后發生法律糾紛時作為證據;注意訴訟時效等。

4.4 加強員工的法律教育

國有資產的國有性質決定了國有資產租賃經營工作的風險防范只能在法律框架下進行。因此，做好國有資產租賃經營工作，一是要根據國家有關法規和制度，進一步完善各項規章制度，強化監管措施。二是要加強從業人員的法律教育和風險意識教育，定期培訓國有資產管理的系列政策法規，提高從業人員的法律意識，培養從業人員識辨法律風險的能力，使從業人員能在日常的監督檢查中，用法律的準則判斷承租人是否按約定使用，發現異常、存在安全隱患和違法活動，都要及時提出整改，必要時采取法律補救措施或及時解除租賃合同，用法律這一合法武器確保國有資產的安全與完整，實現國有資產的保值、增值。

【參考文獻】

【1】周放生，趙攀.租賃經營也是改制[N].中國企業報，2010-02-26（11）.

【2】楊橫金.淺談企業國有資產租賃經營[J].企業技術開發：下，2010，29（6）：39-40.