不動產登記簿推定力制度研究
——以我國不動產統一登記為視角

朱 健 辰

(南京大學 法學院， 江蘇 南京 210023)

一、 問題的提出

在我國，通常以登記作為實現不動產物權變動的公示形式和生效要件。“借助登記手續的辦理，不僅可以清楚區分此財產與彼財產，更可以將物權人與特定財產之間的利益結合關系通過登記簿的記載清晰地展示出來。”[1]物權具有絕對排他的法律效力，其變動應具有能夠被從外部識別和辨認的表征，并按照物權的公示原則具有使一般法律上的主體信賴其為正確的效力，以降低交易成本并弱化交易的不確定性和復雜性。學理上認為，我國《物權法》第16條規定“不動產登記簿是物權歸屬和內容的根據”，涵蓋了該制度的主要內容。

不動產登記簿推定力有如下遞進的兩方面內涵。首先，推定力制度體現為公示原則在不動產物權方面的內在需要，不動產物權一經登記即推定與實體法的權利一致，且發生該登記所表示的實體法上的權利關系[2]82。不論是對于不特定第三人、登記機構還是其他主體，登記簿作為不動產物權的外觀都具有高度正確性。該層內涵本質上是物權公示原則的應有之義及其在不動產登記程序的直觀體現。域外法的相關經驗也告訴我們：登記簿推定力不會損害真實權利人的合法權益，即只要將登記作為不動產物權變動的公示方法，就應當確立起登記簿的推定力制度，這一點無論在采取登記生效要件主義，還是登記對抗要件主義的國家地區，都在實踐上得到印證[3]189。第二層內涵是推定的例外——“可推翻性”層面，登記簿記載的正確性在滿足一定條件時可以被推翻。其根據是不動產物權內部關系上依據真實權利狀態確定權利人，而非依據登記確定權利歸屬的法理[4]83。“為貫徹登記之效力，此項推定力，應依法定程序涂銷登記，始得推翻。”[5]88不動產登記簿并不具有終局性地解決不動產物權歸屬和內容爭議的功能，對記載有異議的主體有權通過舉證的方式，使登記簿喪失其權利表象作用，從而實現糾正登記簿原有不符事項的目標。同時，推定力制度側重不動產物權內部權利關系的界定，一旦權利人向第三人行使或處分該外觀權利，登記名義人即被稱為外觀權利人，此時的法律關系將更多地適用登記簿公信力、善意取得等制度。“所謂公信，主要適用于不動產的交易。”[6]53只有明確了登記簿推定力制度，才能更清晰地界定登記效力、提高交易效率，并且維護潛在的不動產交易安全。

二、 從房屋權屬證書為唯一合法憑證到推定力制度的確立

(一) 統一登記前：以房屋權屬證書作為唯一合法憑證

我國較早關于房產、土地登記與登記簿的規定，主要反映于不動產統一登記前分散登記時期的規章，包含了20世紀90年代初原建設部施行的《城市房屋權屬登記管理辦法》，以及原國家土地管理局施行的《土地登記規則》。根據《城市房屋權屬登記管理辦法》第5條第1款[注]《城市房屋權屬登記管理辦法》第5條第1款：“房屋權屬證書是權利人依法擁有房屋所有權并對房屋行使占有、使用、收益和處分權利的唯一合法憑證。”，房屋權屬證書被視為不動產物權憑據，該部規章僅僅強調房產證的重要性，甚至未提及登記簿，本質上是對房產證和不動產登記簿效力的錯誤理解和運用[7]113。《土地登記規則》提及了土地登記簿，也只是將其作為土地登記資料的集合，即規定土地登記簿是根據土地登記卡組裝制作[注]參見《土地登記規則》第59條規定：“土地登記形成的文件資料主要有以下幾種：(一)土地登記申請書；(二)土地登記收件單；(三)土地權屬證明文件、資料；(四)土地登記審批表；(五)地籍圖；(六)土地登記簿(卡)；(七)土地證書簽收簿；(八)土地歸戶冊(卡)；(九)土地登記復查申請表；(十)土地登記復查結果表；(十一)確權過程中形成的協議書、決定書等文件、資料。土地登記文件資料由土地管理部門指定專人管理、更新、提供應用。”第60條規定：“土地登記卡以街道(鄉、鎮)為單位，按街坊(村)及宗地號順序排列組裝土地登記簿,宗地分割的，在原土地登記卡順序上按宗地分割后支號的順序排列,宗地合并的，以合并后的宗地號順序排列。”第65條規定：“土地登記卡是土地登記的主件，也是土地使用權、所有權和土地他項權利的法律依據；土地證書是土地登記卡部分內容的副本，是土地使用者、所有者和土地他項權利者持有的法律憑證。”。具體而言，在處理土地證書與土地登記簿(卡)的關系上，強調土地登記簿(卡)是土地登記中的法律依據；而土地證書是依據土地登記簿(卡)相關內容制作而成，僅發揮副本的功能，由此明確了作為土地登記簿(卡)，在土地登記的實務中居于主導性地位。在不動產統一登記前，對登記簿及其效力，在實踐中僅將此作為行政管理機構的登記資料用以備查。房屋、土地、海洋、森林等行政主管部門自行制作、頒發登記簿，且效力上也存在較大差別，無法建立起高效的登記信息查詢和共享機制，更不利于權利人充分發揮不動產應有的財產效用和價值功能。

(二) 物權法：以登記簿作為物權歸屬和內容的根據

2007年公布并施行的《物權法》為不動產統一登記構建了制度導向和整體框架。第16條第1款規定“不動產登記簿是物權歸屬和內容的根據”，學理上一般認為以此為標志，在實體法層面正式確立起不動產登記簿推定力制度。相比域外的法律規定，該條規定未凸顯“推定”這個核心法律用語，但大致表達了在不動產登記程序中，登記簿與不動產權屬證書、登記證明等相比具有較高的法律效力。

《物權法》從制度層面終結了此前分散登記時期登記簿和權屬證書效力存在嚴重分歧的局面，使得登記簿得以發揮應有作用，從而為推定力制度奠定了基礎。2008年發布的《房屋登記辦法》廢止了《城市房屋權屬登記管理辦法》，其第25條、第26條，以及同年發布的《土地登記辦法》第16條[注]《房屋登記辦法》第25條規定：“房屋登記機構應當根據房屋登記簿的記載，繕寫并向權利人發放房屋權屬證書。房屋權屬證書是權利人享有房屋權利的證明，包括《房屋所有權證》《房屋他項權證》等。申請登記房屋為共有房屋的，房屋登記機構應當在房屋所有權證上注明‘共有’字樣。預告登記、在建工程抵押權登記以及法律、法規規定的其他事項在房屋登記簿上予以記載后，由房屋登記機構發放登記證明。”《房屋登記辦法》第26條規定：“房屋權屬證書、登記證明與房屋登記簿記載不一致的，除有證據證明房屋登記簿確有錯誤外，以房屋登記簿為準。”《土地登記辦法》第16條第2款規定：“土地權利證書記載的事項，應當與土地登記簿一致；記載不一致的，除有證據證明土地登記簿確有錯誤外，以土地登記簿為準。”是對物權法關于登記簿推定力、權屬證書效力表述的細化和呼應。盡管如此，司法中仍有無法準確衡量權屬證書和登記簿效力的情況。如《山東省高級人民法院2011年民事審判工作會議紀要》明確以權屬證書作為確定不動產物權歸屬和內容的基本依據[注]《山東省高級人民法院2011年民事審判工作會議紀要》第1條第1款規定：“根據《物權法》第17條的規定，不動產權屬證書是權利人享有該不動產物權的證明。不動產權屬證書是不動產物權的外在表現形式，是確定不動產物權歸屬和內容的基本依據，對不動產物權的歸屬具有推定的證據效力，在沒有充分反駁證據的情況下，應當依據不動產權屬證書確定不動產物權的權利人。”，混淆了登記簿和權屬證書的關系，顯然是對物權法有關條款的誤解，同時這也從司法的角度對不動產登記工作的開展以及公民對不動產登記的認知設置了障礙。由于我國實務界有“重視下位法、忽視上位法”的傳統，就很難避免出現一些錯誤的處理決定，對于那些不熟悉法律規定的普通民眾來說更容易引起誤解[7]114。

(三) 不動產登記簿推定力適用于登記簿全部記載內容

1. 我國登記簿推定力不應限于權利登記。通過登入土地登記簿之權利，可以推定所登入權利的內容及范圍都和所登記權利的內容及范圍一致。土地財產權也包括土地登記簿中標明的由財產權涉及的土地面積[8]83。根據《物權法》相關規定、登記實踐和司法裁判實務，我國登記簿推定力制度應適用于登記簿上的全部記載事項，這里推定的對象既包括權利歸屬，又包括其他權利內容與客體。具體而言，在主體上不動產權利人以登記名義人為準，在內容上則以登記的物權狀態為依據；同時，權利主體的歸屬與權利的客體、內容具有不可分割的關聯性，在登記簿中具有同一性，而權利歸屬推定的基礎則是具有確定的權利客體或內容。

有學者結合域外制度認為不動產登記簿的推定力只是一種權利推定，不適用于不動產自然狀況的記載[2]83，[3]190，[9]180，[10]87，[11]208。誠然，《德國民法典》第891條確實從規范層面將推定的對象限于權屬狀況，其考量的出發點為，不動產物權登記之目的在于公示權利，而非公示事實狀態[12]310-311[注]《德國民法典》第891條規定：“在土地登記簿中為某人登記權利的，推定其享有此項權利。在土地登記簿中注銷登記的權利的，推定此項權利不存在。”在《德國民法典》制定過程中，其物權法第二委員會對第一草案的登記推定力規定“將土地權利或權利上的權利，在不動產登記簿上登記的人，推定取得該權利；其注銷推定放棄不動產登記簿上登記的權利”進行檢討批判，提出了三種修正議案(第一、第二修正案是對原規定的變更，第三修正案在刪除原規定后重新表述)。第一修正案：關于不動產登記簿的登記，應推定其記載內容為真正。第二修正案：為自己而進行不動產登記者，推定其取得登記簿記載的權利；涂銷登記者，推定其權利不復存在。第三修正案：不動產登記簿對不動產權利有證明效力，但認可反對證明。最終第二委員會僅認可第二種修正議案而拒絕其他動議，理由為：第一修正案規定，不動產登記簿的登記推定其記載內容為真正，其僅僅對事實狀態進行推定，未明確推定的對象。推定的對象與不動產登記制度的目的緊密相連。第二委員會認為，不動產登記制度的目的在于將不動產權利公示于外，而非對事實狀態進行公示，故而第一修正案的規定未能體現不動產登記制度的理想，第三修正議案也是如此，第一、第三修正議案均未能明確不動產登記制度的目的，其后在第二修正案的基礎上形成了《德國民法典》第891條的規定。。近代物權法的理想是謀求物權的交易安全，為實現不動產物權中公示原則之目的逐步建立起不動產登記制度。在日本，為了實現公示不動產物權的目的，在確認每個不動產具備同一性的基礎上，將其客觀狀況詳細在登記簿上標明，此后于1960年通過對日本不動產登記法的修訂，廢除了土地賬冊和房屋賬冊制度，逐步建立起“標示登記”制度，與“權利登記”制度相區別[13]74-82。我們認為，隨著時間的推演，不動產登記和不動產物權從內在機理上已經分化。在不動產登記整體結構中，登記區分為管理登記和權利登記，其中不動產登記機構存在主體及其功能的可區分性，體現在不同類別的登記程序中行使職責存在差異[14]。另一方面，將推定力的適用限定于不動產物權歸屬而忽視不動產登記的其他屬性和功能，與我國不動產登記的實踐并不相符。我國的不動產統一登記既具有維護交易安全、提高交易效率的價值，也具有宏觀調控、國土管理、賦稅征收等公共行政管理職能，具體到登記簿推定力適用上，更不應局限于對不動產權屬狀況的推定。

2. 關于推定力制度對自然狀況記載的適用。程嘯教授在《不動產登記簿的推定力、公信力與買方信賴的保護——“丁福如與石磊房屋買賣合同糾紛案”評釋》一文中，從“法律規定的權利推定”和“對自然狀況的信賴不可能發生善意取得”這兩個角度得出結論：登記簿上對不動產自然狀況的記載不具有正確性推定的效力[15][注]其完整表述為：“之所以登記簿上對不動產自然狀況的記載不具有正確性推定的效力，理由在于：首先，不動產登記簿推定力只是一種為了更有效率地實現不動產登記簿所具有的使不動產交易明確化、清晰化的制度功能，而由法律規定的權利推定。既然是權利推定，則登記簿的推定力僅與不動產權利相關，確切地說，是與那些具有登記能力的物權相關，如所有權、用益物權、擔保物權。其次，不動產登記簿的推定力在很大程度上為不動產登記簿的公信力(即不動產的善意取得)奠定了堅實的信賴基礎，正是由于登記簿推定力的存在，所以在不動產善意取得中對于取得人善意的判斷標準才不同于動產善意取得。善意取得制度本身就只是'在存在外部表象的情形下，保護即使不具有真實權利但卻信賴真實權利的人的一種制度'。無論何人，即便其對不動產登記簿上對自然狀況而非權利狀況的記載存在某種信賴，都不可能發生善意取得的適用。”。但是，登記簿上關于不動產權利部分的記載，主要為權利歸屬與客體范圍，而推定力的范圍理應涉及自然狀況等更為全面的內容。根據我國《不動產登記暫行條例》第8條，我國不動產登記簿在格式上分為自然狀況、權屬狀況、涉及不動產權利限制及提示事項、其他相關事項共四部分。四個部分相互關聯，具有形式和內容上的高度同一性。如果認為推定力不涉及面積、位置等基本屬性，進而將事實判斷從推定力體系中完全排斥，則以基本屬性為根據的權利歸屬推定，其價值判斷的正確性必然受到極大削弱，整個登記制度都將面對巨大的不確定性。

盡管對不動產自然狀況記載的變更并不必然引起該權利歸屬的變更，但可能引起另一相關不動產單元的權屬變更，故在登記實務中不應割裂該潛在的關聯性。即便僅僅針對事實問題，如不動產面積、位置、界址等的錯誤或變更，也需通過行政或司法途徑更正解決，進而必然影響到權利部分的推定。若第三方對不動產登記簿上記載的土地、房屋面積等提出異議，即使并不涉及權屬爭議，也只有在有證據足以推翻登記簿記載的前提下通過更正解決。如在“許金躍與呂學能、丁文娟物權保護糾紛案”中，原、被告雙方對呂、丁共有的房屋界址、面積產生爭議，若呂、丁勝訴并更正其登記簿的記載，將使相鄰房屋的所有權人許金躍權利受損。法院查看了登記簿，綜合現場勘查情況以及房屋產權證上登記的房屋分層分戶平面圖信息、房產測繪分戶圖信息等資料，認可了登記簿的記載，最終認定呂、丁在行使權利時擅自改變房屋專有部分以外的共有部分的原貌，而且占用歸屬于全體業主公用樓梯間的面積，構成侵權，應將外移的入戶門內移35厘米恢復至房屋所有權證上登記的權屬范圍[注]參見“許金躍與呂學能、丁文娟物權保護糾紛案”，浙江省杭州市中級人民法院(2013)浙杭民終字第1168號二審民事判決書、浙江省高級人民法院(2015)浙民申字第2852號再審復查與審判監督民事裁定書。。 換言之，即使當事人在進行登記程序或相關訴訟中認為不動產面積記載錯誤，也應當通過相關證據甚至由專業機構部門重新勘察來確定，先行解決該事項的爭議、更正登記簿的記載，才能進行后續交易或判定是否成立善意取得，并不能因為對面積的認定存在事實判斷，而在尚未推翻登記簿記載的前提下直接認可與之不符的主張。

(四) 不動產登記簿具有較高效力

1. 不動產登記簿具有的正確性一般高于權屬證書。與權屬證書相比，不動產登記簿存在公示性和真實性兩方面的優勢：一是兩者同樣由登記機構制作，權屬證書為權利人持有，并非可公開查閱的資料，而登記簿作為公示的手段，相關信息可以被其他主體依法查詢；二是權屬證書由私人持有意味著其真實性可能存在問題——實務中偽造、變造權屬證書的情況時有發生，而由登記機構自行管理的登記簿發生此類問題的可能性較低，從而更值得信賴[4]82-83。《物權法》第17條的規定旨在明確權屬證書的效力：不動產權屬證書和登記簿均為公文書，登記簿具有較高效力，兩者不一致時一般以登記簿的記載為準[注]《物權法》第17條規定：“不動產權屬證書是權利人享有該不動產物權的證明。不動產權屬證書記載的事項，應當與不動產登記簿一致；記載不一致的，除有證據證明不動產登記簿確有錯誤外，以不動產登記簿為準。”。權屬證書完全按照客觀上已經形成的登記簿并依據國務院統一制定樣式、統一監制、統一編號而制成并發放給申請人，具有系統的生效、管理、換發、補發、注銷程序。按照該條文的邏輯語境，若不一致時，一般認可登記簿的記載；若有證據證明登記簿確有錯誤，即兩者相較認為登記簿記載錯誤而權屬證書記載正確(此處特指由于登記機構保管不當或不可抗力等造成登記簿的記載不符，而權屬證書反而能反映真實的物權狀況，從而形成這類相對罕見的情形)，此時主張登記簿記載不符的當事人可以依據權屬證書申請更正登記，或者提起行政訴訟要求登記機構對被篡改的登記簿相關記載事項進行更正。該制度間接否認了登記簿的絕對效力，起到制約登記機構違法行為、加強登記機構對登記資料管理的作用。揣摩立法者的本來用意，是在該條文的表述上進行了整合。立法者試圖表達這兩層含義：第一層面是關于不動產權屬證書的性質及其與登記簿的效力比較，即不動產權屬證書僅作為權利人享有該不動產的證明；第二層面方為不動產登記簿的推定力：除有證據證明確有錯誤外應以登記簿為準。兩者整合后，第二層面的含義在概念上發生了一定誤差。

2. 司法層面對登記簿效力認識的調整。推定力制度并非指不動產登記簿絕對正確不可被更正，相反地，通過更正相關記載，推定力又完整及于更正后登記簿上的全部事項。司法實務一度在弱化權屬證書而強化登記簿效力時出現矯枉過正，錯誤地將不動產登記程序作為所有不動產爭議的最終解決方式，并在價值判斷中將登記簿的證據效力絕對化，而對于當事人主張登記簿的記載不正確或者對不動產權屬進行確認的請求，有些地區的法院甚至拒絕受理、裁判案件，而要求當事人自行去登記機構解決爭議[16]。其極端情況體現為，未經不動產登記機構登記，當事人無權對不動產物權提出任何民事主張。這種做法存在兩點錯誤：首先在民事訴訟中，登記簿作為證據材料無法決定當事人的權利義務關系。無論登記簿的證明力有多高，法院都有權決定是否采納該證據并作出裁判，即法院獨立行使裁判權，不應受到行政機關干涉。其次這在本質上違背了確認物權的請求權制度，即《物權法》第33條所規定“因物權的歸屬、內容發生爭議的，利害關系人可以請求確認權利”，在實務中削弱司法和行政部門權威，徒增當事人訟累，造成當事人不動產權利無法得到保障的后果。2016年公布的《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國物權法〉若干問題的解釋(一)》(下文簡稱為《物權法解釋(一)》)第2條的規定[注]《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國物權法〉若干問題的解釋(一)》第2條規定：“當事人有證據證明不動產登記簿的記載與真實權利狀態不符、其為該不動產物權的真實權利人，請求確認其享有物權的，應予支持。”，是對物權法第17條未明確表述的第二層含義，即“除有證據證明不動產登記簿確有錯誤外，以不動產登記簿為準”的推定力制度內涵進行了明確和細化，并使用了“與真實權利狀態不符”的表述，回歸了登記的本來價值，從而在裁判層面確立了當事人有權對其享有真實權利的不動產申請法院進行確權的制度，也強化了不動產登記簿具有推定力，而并非具有不可變更的所謂“絕對效力”的規則。

三、 我國不動產統一登記視角下的登記簿推定力制度配置

(一) 前提保障：登記簿查詢制度

不動產登記簿的公開制度，是實體法中不動產物權公示原則在程序法的體現[17]182，與登記簿推定力制度存在內在關聯，即高效的查詢制度正是登記簿推定力制度得以實現的實務前提。《物權法》生效前，實務中更多地將登記作為行政管理措施來對待，在有些地區不動產登記淪為行政職權與部門利益結合的工具，給申請人從事登記活動和查詢不動產信息造成不便，嚴重影響了登記工作的正常開展[6]52。如果權利人或利害關系人無法及時查詢登記簿的準確內容，也就無法知悉相關的記載存在不符，則推定力制度也將形同虛設，這樣的情況在我國分散登記時期普遍存在。關于登記簿的查詢，實務中的難點在于有權申請查詢的主體和其查詢的范圍。結合《不動產登記資料查詢暫行辦法》第20條、第21條規定[注]《不動產登記資料查詢暫行辦法》第20條規定：“不動產的利害關系人申請查詢不動產登記結果的，除提交本辦法第八條規定的材料外，還應當提交下列利害關系證明材料： (一) 因買賣、互換、贈與、租賃、抵押不動產構成利害關系的，提交買賣合同、互換合同、贈與合同、租賃合同、抵押合同；(二) 因不動產存在相關民事糾紛且已經提起訴訟或者仲裁而構成利害關系的，提交受理案件通知書、仲裁受理通知書。”第21條規定：“有買賣、租賃、抵押不動產意向，或者擬就不動產提起訴訟或者仲裁等，但不能提供本辦法第二十條規定的利害關系證明材料的，可以提交本辦法第八條規定材料，查詢相關不動產登記簿記載的下列信息：(一) 不動產的自然狀況；(二) 不動產是否存在共有情形；(三) 不動產是否存在抵押權登記、預告登記或者異議登記情形；(四) 不動產是否存在查封登記或者其他限制處分的情形。”，作為權利人以外對登記簿記載存有異議的主體，即便不是狹義上的利害關系人，僅為“擬就不動產提起訴訟或者仲裁”的一方，也有權依據該規章查詢登記簿的相關基本信息，并為后續主張權利提供支持。

(二) 救濟歸宿：更正登記制度

1. 更正登記是物權確認之訴在登記程序的延續。物權歸屬的爭議，一般通過民事訴訟獲得確認性的裁判，若對登記簿記載提出異議的當事人獲得勝訴，就可以依法申請更正登記。更正登記作為不動產登記中一項重要的特別登記程序，被我國《物權法》確立以來，在制度層面不斷得到完善和細化。“法律必須給權利人，提供在任何時候可使真實權利關系與土地登記簿之登記狀態相互協調一致的可能性。此項手段就是土地登記簿更正請求權。”[9]276然而在我國，確認性判決或者稱為確認之訴的效力究竟如何，是否產生物權變動效力，存在較大爭議。結合《物權法解釋(一)》第7條和《物權法》第28條，我們認為確認物權的法律文書并不當然屬于能夠引起物權變動的法律文書，因為物權確認本質上是對原有權利存在支配的確定，而不包含后續的權利轉移，若確權結果推翻了登記名義人的主體記載，意味著真實權利人在法院確認判決作出之前就享有該不動產物權，并非通過判決實現對不動產物權的轉移。故在不動產登記范疇內，確認之訴對應于更正登記而非轉移登記，而物權變動應當是由轉移登記導致的[18]214-215。這也符合前述對推定力的學理分析，即推定力和物權變動沒有制度層面的必然關聯，正如《物權法》第19條第1款的規定，無論是針對權屬狀況還是其他部分，只要對記載事項有異議，最終均可以借助更正登記制度實現。以此為基礎，登記機構得以在登記簿上矯正原先的不符之處，徹底消除登記上與事實上不動產物權之間的矛盾，以及推定所可能引起的負面效果。

2. 更正登記的兩種情形決定推翻登記簿記載的不同模式。如前所述，若要將裁判結果體現在登記簿中，推翻登記簿記載的當事人還需要向登記機構申請更正登記。而根據《不動產登記暫行條例》第14條規定，對于更正登記，當事人有權單方提出申請。國土資源部于2016年印發的《不動產登記條例操作規范(試行)》在原有的更正登記體系上明確了兩種更正登記的適用情形：第一種是指權利人或利害關系人認為登記簿記載存在錯誤 ；第二種是指相關生效法律文書等確定的歸屬、內容與登記簿記載不一致[注]《不動產登記條例操作規范(試行)》：“16.1.1 權利人、利害關系人認為不動產登記簿記載的事項有錯誤，或者人民法院、仲裁委員會生效法律文書等確定的不動產權利歸屬、內容與不動產登記簿記載的權利狀況不一致的，當事人可以申請更正登記。”。既然條文表述中使用的是“或者”，則第一種情形所稱“錯誤”應當理解為未經生效法律文書確認的、當事人認為與登記簿記載存在的任何不符；第二種情形特指依據有權機關文件辦理的囑托登記，其使用的“不一致”與前述《物權法解釋(一)》第2條使用的“不符”含義完全相同，實現了制度的呼應和連貫。在第二種情形下，登記簿記載與客觀物權狀況不符，是由于登記原因行為無效或者新的法律事實導致物權關系變動，實際上與不動產登記程序并不存在直接關聯，登記機構并不存在過錯，故這種不一致與通常意義的登記錯誤存在本質差別[19]458。此時，由于法院或仲裁機構在審判、仲裁的過程中，已經對包括登記的原因行為、權屬關系、是否涉及善意取得等民事爭議進行了價值判斷和法律適用，故登記機構僅具有最低的審查職責，限于核對法律文書的真實性、登記程序的合法性以及相關記載的同一性[19]462。登記機構若在囑托登記的審核中存有疑問，只能依據《不動產登記暫行條例實施細則》第19條的規定，在不停止辦理登記的前提下依法向有關機關提出審查建議。由此可見，更正登記的兩種不同情形的差異，直接導致最終在推翻登記簿記載模式選擇上的區別。

(三) 證據法視角：登記簿具有證明力

1. 公定力是公文書證證明力的基礎。“從法制史上看，登記制度發軔之初，登記，并無實體法上的意義，僅作為證明權利關系的手段而被使用(即登記的推定力)。”[20]按照《最高人民法院關于民事訴訟證據的若干規定》第77條規定，作為經過登記或由國家機關依照法定程序制作的公文書證，其證明力遠非一般書證可及，這可以從不動產登記行為具有公定力的角度加以分析。公定力指的是行政行為作出后即具有被推定為合法而要求被尊重的一種對世效力。行政行為實質上是國家的公權行為，公定力的出發點是社會對行政主體地位和作用的信任和尊重，同時也是行政效率原則的體現[21]120。

在我國不動產登記范疇內，公定力與推定力各自承擔了巨大功能，兩者側重截然不同。公定力本質上是行政優先權，側重于受理、審查、公示等登記機構實施的職權行為被推定為有效，而登簿、不予登記或暫緩登記都是登記機構作出的結果，同樣具有公定力。公定力的推翻路徑只能是有權機關依照法定程序撤銷、廢止該行政行為，或宣布該行政行為無效。而推定力側重于登記結果，即登記簿的記載事項的正確性。當提出異議的當事人對其訴求出現舉證不能時,行政行為的公定力通過推定力使得登記簿的記載依然有效,從而保護登記名義人依據登記所取得的實體權利地位[22]。登記簿推定力制度直觀的作用體現在舉證責任方面，其推翻的路徑是由異議者通過舉證推翻，具體在下文進行詳細分析。

2. 不動產登記簿可以在司法裁判中被直接適用。實行不動產統一登記制度以來，我國已經實現頒發統一的簿冊，這主要體現在登記簿和權屬證書的管理。登記簿具有較高的證明力，一方面其作為公文書證，得到國家公權力作為保障；另一方面，作為物權變動的公示形式，其外觀表征與背后的不動產物權狀況具有高度蓋然性。

根據《最高人民法院關于民事訴訟證據的若干規定》第4條，除被相反證據推翻，對于根據法律規定能推定出的另一事實無需舉證證明。推定力制度使得登記簿的記載被推翻前，作為學理上的“免證事實”可以在司法裁判中被直接適用。在《物權法》出臺后，司法實務中對該規定進行了細化使其更具可操作性，如北京市高級人民法院規定如果民事糾紛并未對登記簿提出異議，那么就意味著在該案中對登記簿記載的認可，其可以依照民事訴訟證據規則被依法適用，法官只需要盡到最低程度的真實性審查[注]《北京市高級人民法院關于審理房屋買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的指導意見(試行)》第28條：“在房屋買賣等非權屬糾紛民事案件中，當事人一方對另一方作為權屬證據提供的房屋登記簿和權屬證書提出異議，法院原則上僅對房屋登記簿和權屬證書形式上的真實性進行審查，經查證屬實的，即可作為民事訴訟的證據使用。”。這在目前的不動產統一登記信息共享不斷完善的背景下更容易得到實現。推定的蓋然性決定了推定的效力并非絕對，在證據法上對于法律層面和事實層面的推定，當事人都有權反駁，即提出相反證據推翻當前被推定的事實；從另一個角度看，推定的這一特點實際上改變了證明責任的分配[23]197。

(四) 司法裁判視角：舉證責任分配給對登記事項提出異議者

1. 推定力制度在民事訴訟中體現為舉證責任分配規則。在法理上，可以反駁的推定，即基礎事實與推定事實間的聯系可由證據推翻的推定，是一種法律上分配舉證責任的技術，可以簡化訴訟過程[24]339。與一般法定的證明責任規則不同，法律推定能夠準確地命令法官把某個既定的要件事實視為已經被證明，盡管實際上法官并未從舉證的事實中獲得心證[25]70-71。登記簿推定力直觀運用于民事訴訟對相關當事人的舉證責任分配。“在書證的范圍內，通常排除了法官自由心證的可能性，除非書證存在外在的瑕疵。”[23]182推定力制度確立了關于證明責任的分配規則，據此，僅僅證明登記簿記載存在瑕疵并不足夠：主張登記事項不符、推翻相關記載的當事人，即“異議者”，應當就其對登記簿記載存在異議的主張承擔民事訴訟層面的舉證責任，即“推翻不是對公文書證真實性的反證，而是要承擔公文書證不真實的本證證明責任”[18]72。

登記簿推定力制度實質是登記在訴訟程序上的效力，即規范司法人員在權屬爭議中如何認定不動產物權關系的司法過程，而不是對物權狀況直接加以確定的實體性規范[17]67。民事訴訟中若當事人對不動產物權歸屬發生爭議，登記簿上記載的事項首先被推定為真實，同時該推定可以被依法推翻，即允許對此提出異議的當事人通過舉證證明權利的真實狀況，若其能夠證明與登記簿的相關記載事項不一致，則法院應當推翻原先記載，根據當事人提交的證據重新進行法律適用[26]。無論不動產登記的審查程度如何，由于市場交易的復雜性等原因，登記簿記載的物權狀況終究無法必然反映真實不動產狀況，任何對記載有異議的主體，都有權通過舉證推翻登記簿的記載，因此在民事訴訟中應當綜合認定不動產物權的狀況[18]13。同時為了防止失權后果的發生，當事人有權申請異議登記、預告登記的特別登記程序，或采取向法院申請財產保全等方式，從而降低自身風險。

2. 推定力制度并不免除受益于登記簿記載之當事人的舉證責任。推定是法官認定案件事實的方法，但是在訴訟中適用推定規則的直接作用，是免除一方當事人證明責任的同時添加另一方證明責任[27]271。對此我們認為，主張登記簿記載事項不符的當事人所承擔的舉證責任，是行為意義之舉證責任，即推定僅能在一定程度上減輕，而非直接免除受益于登記簿推定一方當事人之舉證責任。舉證責任體現為一個相互的過程。“若原權利人認為外觀事實不存在，則其應當就不存在外觀事實負擔舉證責任。”[28]至于在具體案件中舉證到何種程度，單純存在不正確的可能性是不夠的，應當取決于個案情況適用舉證責任的規則[29]240。若主張記載事項不符的當事人舉證推翻了登記簿的記載，受益于登記簿推定的一方當事人將承擔由此帶來的敗訴風險，但對登記簿記載的該爭議事項的舉證行為并沒有到此結束。受益于推定的當事人仍然有權提出登記簿以外的相關證據，使得法官的心證再度傾向于己方。此時，不動產登記簿在該案中對該待證事項失去了推定效力，具體證明規則需要結合個案確定。同時這并不排斥法官在對該特定事實形成心證過程中發生真偽不明時，依職權進行調查取證[注]關于法官對不動產登記簿記載事項進行調查取證的案例，可參見“許金躍與呂學能、丁文娟物權保護糾紛案”，浙江省杭州市中級人民法院(2013)浙杭民終字第1168號二審民事判決書、浙江省高級人民法院(2015)浙民申字第2852號再審復查與審判監督民事裁定書，均認可了一審法院為確認不動產登記簿的記載而進行的現場勘察。。

四、 我國不動產統一登記視角下

登記簿推定力實現路徑

登記簿推定力制度的具體實現路徑，根據主體不同，分為以下三種視角：

其一，以受益于登記簿推定的一方當事人視角，只要未被依法更正，不動產登記簿的相關記載事項就被推定為正確，但其行使權利應受到基礎法律關系的約束。若在訴訟中相關記載被推翻，其并不必然承擔敗訴后果，而依然有權提出其他相關證據對爭議的要件事實進行舉證。

其二，以善意第三人的視角，其信賴登記簿記載而從事物權交易，免于承擔核實不動產物權狀況的法律責任；在發生權屬爭議時，其可能適用善意取得制度而獲得權利。

其三，以對登記簿記載存在異議的一方當事人視角，結合更正登記制度的規定和我國實務現狀，其有權對登記行為或不動產相關爭議申請救濟。對于不存在民事爭議的，其異議指向的是不動產登記程序或者登記行為，異議者有權直接向登記機構申請更正登記；一旦未被受理，可以進一步提起行政訴訟要求審查登記行為，若勝訴則可據此向登記機構申請更正。對于存在民事爭議的，應當在民事訴訟或仲裁中對登記簿相關記載提出異議并進行舉證：如未能推翻記載事項，則依據舉證責任分配規則，提出異議的一方將承擔不利后果；若推翻了登記簿的記載，則有權將相關裁判文書提交登記機構辦理更正登記(詳見圖1)。

圖1 異議者視角下的推定力實現路徑

五、 結論

作為公示原則在不動產物權方面的直接體現，不動產登記簿推定力制度在提高登記效率、保護潛在交易安全方面有重大作用。結合域外立法，無論采用何種登記模式，只要實行不動產登記公示，無不賦予登記簿推定力。我國《物權法》對登記簿的推定力具有奠基意義。自從實行不動產統一登記以來，登記程序不斷完善，登記法律體系初步建構。關于不動產登記簿推定力，我國現行法律尚未形成相對應的規范表述，相關條文散見于行政法規規章、司法解釋等，但在制度層面已初見雛形，尤其是《物權法解釋(一)》從司法裁判的角度激活并豐富了登記簿推定力制度，使得該制度理論在審判實務中得以廣泛采用。不動產登記簿推定力源于其作為公文書證的證明力，在民事訴訟程序中則體現為舉證責任分配規則的運用。當對登記簿記載事項提出異議的當事人無法舉證推翻時，將由其承擔敗訴風險；若不存在民事爭議，應當通過不動產登記程序內部救濟或行政訴訟對此進行糾正。無論采取何種救濟，最終均可以通過更正登記制度反饋于登記簿的記載。