從規劃到運營

摘 要：隨著宏觀經濟結構的不斷調整，房地產市場也不斷改變，各個城市間的差距愈來愈大，為房地產的布局規劃帶來了巨大的壓力。對于發達的一線城市和二線城市來說，土地競爭異常強烈，一些中型的房企不得不采用相互抱團的方式來為贏取地皮做準備，而在這種強烈的競爭下，小型地產幾乎已經是無法生存。除此之外，三四線城市的分化情況更為嚴重，風險與機遇并存。在風險方面，主要是庫存量相對一線和二線城市來說比較大，但是政府規劃無法實行，地方性的房企難以進入等。在機遇方面，住宅的供應和需求是相對較大的，并且一部分三四線城市具備一定的經濟能力和人口基礎，但是缺乏足夠的產業和商業的支撐，只是處于“尷尬”的境地，停留在止步不前的狀態中。文章重點從規劃和運營的角度來對三四線城市的發展規劃進行研究和探討。

關鍵詞：城市規劃;三四線城市;房產企業;商業地產

對于三四線城市的發展進行規劃是很有必要的。應該根據三四線城市發展的特殊性以及它的整體經濟狀況結合房地產的特征進行總體思索和考究，使三四線城市發揮出自己的潛在優勢，提高整體的發展水平。

一、三四線城市商業地產如何進行開發運營

（一）從其開發的特殊性進行考究

不同城市的市場狀況呈現鮮明的對比，一線、二線城市的商業呈現高負荷的運轉狀態，而三四線城市的市場呈現“凋零”“空白”的狀態，但是它有廣闊的消費潛力，促使很多地產開發商將觸角延伸過去。房地產開發商將觸角延伸到三四線固然是看到了三四線城市廣大的市場前景和動力、較低的開發成本以及政府的廣大支持，但無論是直接向三四線城市開發，還是毅然決然地從一二線城市投奔向三四線城市，都是因為其看到了這里發展的特殊性優勢。

1.特殊性一：從人群追求的方向和整體進行劃分，三四線城市追求的是平價、舒適的生活

對于一二線城市來說，整體的商場、購物中心追求的都是時髦以及快節奏的生活，這都與一二線城市年輕人所占比例多有關。而三四線城市由于經濟發展和生活，節奏比較慢，很多的年輕人都轉移到了較發達的城市中去，所以三四線城市的老年人所占據的人口比例較多。這就要求開發商針對這一個特質在開發、規劃和運營過程中，考慮將整體的商場業態組合為“生活化”、舒適化、平價化。

2.特殊性二：全品類、一站式的購物中心相對來說較安穩，風險小

由于消費者的消費特征不同，三四線城市的定位和一二線城市是有區分的。一二線城市空間大，經濟發展較快，需要仔細區分出商業的類別和消費者，才能避免同類化的競爭。而三四線城市，很少走“高大上”的風格，又由于人口數目有限，對于特定的主題以及特色化的購物中心開發需慎重。總體而言，在三四線城市開發一站式、全品類的購物中心總體來說較平穩，風險小。

3.特殊性三：前期做好預算，并確定最后的銷售模式與方法

從國內的整體趨勢來看，除極少數有一定實力的開發商可以全部自己承擔資金外，大部分的開發商都采用租售并舉來回籠資金。通常售后返租回籠資金一般集中在8%至10%，而三四線城市的資金回籠集中在3%至4%。所以，開發商在前期就要做好預算，確定好銷售的模式，是要售后返租還是直接銷售。如果要采用售后返租的模式，在前期就要做好租金補貼的準備，同時在定位的時候要考慮銷售與持有商之間的關系，可以從空間上將其分開，以確保營業過程中不會受到影響。

（二）三四線城市商業地產開發現狀與基本思路

三四線城市商業地開發存在問題有：缺乏長遠的藍圖規劃，對商業地產的需求誤解;往往以本地區的開發商為首要選擇，缺乏一定量的資金以及專業人才的指導;政府規劃不到位，把關不嚴格;商業地產運營服務伙伴不專業。

操盤的基本準則：先進行整體定位再規劃實施;業態的定位與因地制宜;品牌協調搭配，以生活化為主;提前和商家進行溝通交流。

業態分布、組合與開發：一般三四線城市開發的整體原則傾向于高形象、中檔次、平價性。主要營業狀態：地級市購物中心主要滿足居民的要求是集一站式購物、餐飲、休閑、娛樂為一體。一般業態分布特征：黃金珠寶、鐘表眼鏡以及化妝品等一般分布于一層位置;品牌服裝一般分布于二層至四層;超市主要分布于二三層或者是負一層。

三大開發模式：購物中心+街區、單體購物中心、小型購物廣場。

（三）三四線城市開發模式的探究

1.老城區的選址

一般老城區的選址都集中于繁華的步行商業街的點上，目的就是為了減少風險，提升老城區的檔次，缺點是開發的成本較高，往往面臨拆遷的風險，實行這一舉措需要得到政府的大力支持。

2.在新城區選址

新區地價相對來說較便宜，占地面積又比較大，適合開發起點非常高的綜合體進行打造。在開發的過程中，一般要將重點放置到新區CBD所在地，否則居民區域太少，整個環境冷清，難以形成氣候。

3.發達地級城市綜合體物業模型

五星級酒店（5～7萬㎡）、購物中心（5～9萬㎡）、商業街區（2～4萬㎡）、公寓（5～7萬㎡）、寫字樓（4～7萬㎡）。具有代表性的如蘇州圓融星座。

（四）城市布局

1.龍頭企業要發揮自身的潛在優勢，采用獨特的模式

三四線城市在企業龍頭恒大、萬達以及碧桂園的戰略開發中均占有重要的地位，三四線城市可以說是他們持之以恒的發家致富的根本，也是其近幾年來的主要的成功業績來源。但從總體來看，他們這三家房企的重點布局方向各不相同，主要是其自身的優勢以及特點決定的。

以恒大為例，恒大主要是以普通性的住宅銷售為主，定位于民生、剛需，成本的控制能力相對較強，周轉運行速度比較快。因此，恒大主要將進駐的范圍縮小到住宅方面，相對于其他兩家城市的限制范圍要小，基本上集中于中西部和華北、東北。這些區域的優勢就是經濟并不是最發達的，但是可以讓恒大獲取機會。由于三四線城市土地資源和成本以及各方面的配置相對較低，而恒大的品牌資源知名度又比較大，相較地方房企具有明顯的優勢。

2.中型房產要立足于自身的基點，開拓其他的資源和經濟區

在整體的細分來看，民企、央企的布局策略在總體上呈現不同。民企通常是要立足于周邊城市，并且在全國范圍內再選擇多個區域進行深入。例如榮盛發展的自河北廊坊起家，重點布局于京津以及環渤海一帶，同時在長三角城市繼續深入發展。在城市選擇上，榮盛將發展布局重點放置于中等城市方面，并將其作為獲得利潤的主要中心地帶，同時也兼顧發展較快的小城市，拓展新的發展空間。在以后的發展中，榮盛將在三四線城市開拓旅游業務，并且已經取得在秦皇島、神農架以及海南等地方發展旅游的特權，還在不斷拓展在三四線城市發展的范圍。央企整體來說布局沒有規律，發展也較為分散。例如中鐵和中鐵建，并沒有大本營的設置，僅是分散的布局，但是在這樣強大背景的支持下，即使市場整體發展前景不夠景氣，也不會影響到企業的穩定運營。

3.對于區域房企來說，要以省會為圓心，逐漸向周邊城市展開

這樣的城市布局優勢在于節約成本，也能帶來一定的品牌效應，對于人脈的積累也有一定的幫助。例如建業地產，布局大多集中于河南省一帶，河南省城市人口諸多，需求量大，優勢很明顯。主要是以鄭州為圓心，圓形式拓展。除了鄭州以外，建業的布局大都集中于三四線城市，按照其計劃，下一步在三線城市發展，商住的比例保持在4：6。

（五）開發模式

1.PPT模式

與傳統的商業綜合體相比較，這一模式形成了一站式的城鎮服務平臺，房企主要負責項目的建設以及物業的運營。例如，店口鎮的“城市客廳”項目，主要是提供教育、醫療以及文化等公共服務的功能，商業銷售一半，剩下的一半整體出售給基金公司。這種開發模式的好處是一方面可以幫助政府，給企業回流一部分資金，另一方面為企業項目帶來人流量，降低其風險。

2.“私募+REITs”資本運作

伴隨著新型城鎮化的發展，近幾年地產企業在三四線城市快速擴展起來，但從整體來看，效果不是很理想，甚至出現了經營慘淡，倒閉關門的狀況。究其原因，主要是因為沒有在“短期變現”以及“長期經營”兩者之間做好矛盾的調和。值得注意的幾個問題是包括資金的來源與流動、人氣的程度、購買力的因素等。以嘉凱城為例，嘉凱城城鎮化發展基金引入了私募基金進行股權合作，雙方出資比例為4∶1，打比方嘉凱城可以通過投入10億獲取40億的入股資金，撬動50億的投資。整體來看，這樣一是解決了資金的問題，二是可以進行股權合作，等到有了現金流之后，再注入REITs，引入更多的小股東，完成了整個項目的開發與投資的流程。

3.一二級土地開發，小資金整動大項目

具體操作上，房企在一線城市通過土地的平整、園區的設施建設等，獲得兩部分利益。一部分來源于政府的結算費，另一部分來源于土地出讓后和政府約定的土地增值費用，而這部分資金收入成為公司獲得土地開發的重要資金來源。

同時房企可借助參與土地一級開發的優勢，在土地規劃、出讓以及通過對競拍土地溢價收益分成等的進程中，形成在二級市場的土地競拍優勢。這樣一方面可以低價獲取商住用地，另一方面形成競爭強勢，可以獲得富有彈性的收益。

二、結語

總體而言，對于三四線城市的發展規劃和運營不是一朝一夕可以實現的事情，需要政府的大力支持以及企業的敏銳洞察力，將長遠性的利益放諸三四線城市，看到三四線城市的優勢，要將整體性的布局分散開，將城市的風險降到最低，以潛力城市為基準，大力發展和規劃。

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作者簡介：

林祥明，城鄉規劃工程師，湛江市規劃勘測設計院規劃所副所長。研究方向：多規合一、新型城鎮化與鄉村振興、區域人口資源環境研究。